שתף

תכנן לפני שתתחייב

04.10.2006
``סוף מעשה במחשבה תחילה``, זהו המוטו החשוב לכל נוטל משכנתא. בחירת משכנתא אינו תהליך המתמקד אך ורק בהשוואת ריביות. זהו תהליך הדורש, בראש ובראשונה, מחשבה ותכנון נכונים.  בעת התכנון הפיננסי, יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות הכרוכות במימון רכישת הדירה ולא רק את גובה ההחזר החודשי. לפיכך, רצוי לחשב את סכום המשכנתא הנדרשת לא רק כפער בין מחיר הדירה הנרכשת להון העצמי הקיים. יש להעמיס על מחיר הדירה את כל ההוצאות הקשורות למימון העסקה כגון: מס רכישה, שכ``ט עו``ד, דמי תיווך, שיפוצים הכרחיים, הוצאות העברת דירה וסכום מסוים בגין הוצאות בלתי צפויות מראש, בניכוי ההון העצמי הקיים, ואז לקבוע את סכומה הסופי.  השלב הבא הוא להתאים את ההחזר החודשי ליכולת ההחזר של משק הבית – רצוי מאוד לא לחרוג מ-35% מהכנסות המשפחה. מדד זה הוא מדד המקובל בכל העולם המערבי. מתוך הניסיון המצטבר במערכת הבנקאית, ההסתברות להסתבכות בהחזר המשכנתא גבוהה יותר בקרב משקי בית שהתחייבו על החזר חודשי העולה על 35% מהכנסתם.  רצוי לבחור מסלול החזר או שילוב של מספר מסלולים שונים על פי כושר ההחזר של משק הבית, הלוקח בחשבון את כל ההוצאות וההכנסות המרכיבות את התקציב המשפחתי. לכן חשוב מאוד, לא להתעלם מהלוואות קצרות מועד שלעתים קיים פיתוי לקחתן בשל עלותן הנמוכה, אך כאשר מסכמים את כל ההחזרים, הלוואות אלה מתגלות כנטל ``הגוזל`` חלק מהתקציב וגורם למחנק תזרימי אצל משק הבית. באיזו מסלול משכנתה לבחור? אין אמת צרופה בבחירת מסלול המשכנתא בשל אי הודאות הקיימת באשר למגמת שיעורי ריבית בטווח הארוך, שיעור האינפלציה הצפוי, התפתחות שער החליפין, התפתחויות בשכר וכד`. לאור זאת, חשוב לבדוק אחת לתקופה, אם הבחירה שנעשתה בעת נטילת המשכנתא עדיין רלוונטית והאם ניתן לשפר את תנאי ההלוואה על ידי מיחזורה. כל הבנקים מציעים מסלולי משכנתא רבים ומגוונים. לכל מסלול יתרונות וחסרונות, אותם יש לבדוק ולשקול בעת קבלת ההחלטה לנוכח הנסיבות והצרכים האישיים באותה עת . בשנים האחרונות התפתחו בישראל עשרות מסלולים לנטילת משכנתה. המשכנה ה``קלאסית``, כלומר המשכנתה בריבית קבועה הצמודה למדד המחירים לצרכן, כבר מזמן אינה בודדה. חלק גדול מהלווים בוחרים במסלולים אחרים או במסלולים משולבים למיניהם. הציבור מתברר, מתוחכם יותר ומגלה פתיחות. בנק ירושלים פיתח מוצר של משכנתה ייחודי ``משכנתא לא צמודה לכלום`` . זו הלוואה לטווח הארוך, שהרבית בה מתעדכנת אחת לשנה על בסיס עוגן – תשואת המק``ם. זאת להבדיל ממשכנתה צמודה לפריים שבו הריבית משתנה כל חודש. באותו מסלול אפשר בסוף כל שנה לעבור למסלול אחר. בממוצע 30% מהמשכנתאות החדשות של בנק ירושלים הן במסלול זה, היו תקופות שאפילו יותר מ- 50% מהביצועים היו כאלה, מה שמוכיח שהצרכן הישראלי היום הרבה יותר פתוח להלוואות לא שגרתיות. התחכום של הלווה הישראלי מתבטא גם בשילוב של מספר מסלולים. היום יודעים שהעולם משתנה. הדולר יכול גם לרדת, מחירי הדירות יכולים להשתנות ולכן היום מאוד מקובל לשלב בכמה מקורות. הלקוח המתוחכם משלב כמה סוגים של הלוואות. זה יכול להוזיל את הריבית המשוקללת ונותן אפשרות של יציאה בכל מיני תחנות. לשינויים בשיעורי הריבית או בקצב האינפלציה, השלכה ישירה על ההחזר החודשי של ההלוואה, לכן חשוב לתכנן את ההחזר החודשי על המשכנתא באופן שייקח בחשבון עליה במהלך תקופת הפירעון בטווחים שלא יסכנו את יכולת ההחזר. הכתבה נכתבה על ידי מיכאל בן ישי- ראש מטה האשראי הקמעונאי בבנק ירושלים
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש