שתף

קניית דירה על הנייר – כל הסיכויים והסיכונים

11.04.2013
אנשים רבים בוחרים לרכוש דירות חדשות עוד לפני תחילת הבנייה. בואו לגלות עד כמה זה משתלם ואיך אפשר לצמצם את הסיכונים העלייה במחירי הדיור חיזקה בשנים האחרונות את הטרנד של קניית "דירה על הנייר" – דירה חדשה בפרויקט מתוכנן, שעדיין לא נבנתה. היתרון של קניית דירה על הנייר ברור – במקרים רבים המחיר שלה יהיה זול משמעותית ממחירה של דירה שנמצאת בשלבי בנייה סופיים (10-30 אחוז).הקבלנים מוכרים מספר מוגבל של דירות בשלבים ההתחלתיים לצרכי מימון, ומוכנים לתת בשלב הזה הנחות משמעותיות מאוד. אפשרות נוספת, שעתידה להפוך למשמעותית יותר בעתיד, היא רכישה דירות על הנייר במסגרת פרוייקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי. במקרים הללו העסקה עשויה להיות משתלמת עוד יותר, מכיוון שמדובר בפרוייקטים שמועד הסיום שלהם גמיש מאוד בשל הקשיים הביורוקרטיים הכרוכים בהם, כך שהיזמים מוכנים לעתים להעניק הנחות משמעותיות בהשוואה למחירי דירות גמורות. עם זאת, חשוב לזכור שרכישת הדירה בשלב הזה כרוכה בסיכונים רבים (כמו עיכובים בקבלת היתר בנייה או איחורים במסירה ביחס לתאריך המובטח), ועלויות מימון. כמו כן, לעתים קרובות יש הבדלים בין חזות הבניין והפרויקט המובטחים לבין התוצאה הסופית בשטח. הסיכון הגדול ביותר שעומד בפני רוכשי דירות על הנייר הוא קריסה של החברה שאחראית על הפרוייקט, שתביא לאי השלמתו. הדוגמה הזכורה ביותר מהשנים האחרונות היא זו של חברת חפציבה שפשטה רגל והשאירה מאות לקוחות מתוסכלים ללא הדירות שהובטחו להם. הרוכשים אמורים להיות מוגנים אמנם באמצעות חוק המכר שמבטיח כי כספם יוחזר להם, אבל התהליך הביורוקרטי עלול להיות מסובך ומורכב מאוד, ולא תמיד להסתיים בהתאם לציפיות הרוכשים. כאשר רוכשים דירות על הנייר ניתן לחסוך סכומים גדולים מאוד. מניתוח של מספר מקרים מהשנים האחרונות ניתן ללמוד כי החיסכון יכול לנוע בין 100-400 אלף שקל בדירות בטווחי מחיר של 1-2 מיליון שקל. עם זאת, צריך להוסיף לעלויות את המימון - כיוון שבין תקופת הרכישה למועד הכניסה לדירה בפועל חולפות לעתים מספר שנים, הרי שיש להוסיף לתחשיב העלויות גם את ההפסד כתוצאה מתשלום שכר דירה בחודשים הללו, או מאובדן הרווחים הפוטנציאלי על הכסף שהייתם יכולים לקבל ממכירת הדירה הנוכחית. כדי לצמצם את העלויות הללו מציעות חברות רבות כיום אפשרויות מימון ביניים, כמו למשל תשלום חלקי בשלב רכישה הראשון עם השלמה בעתיד, או אפילו מימון קצר טווח בריבית אפסית לתשלום שכר דירה עד להשלמת הפרויקט. נושא נוסף שחשוב לקחת בחשבון בחישוב העלויות הוא הצמדת התשלומים למדד תשומות הבנייה. במקרים רבים המוכרים מתנים את גובה התשלומים העתידיים במסגרת העסקה בשינוי במדד זה – והדבר עשוי להתגלגל לעלות נוספת של עשרות אלפי שקלים שלא נלקחו בחשבון בתחילה. מצמצמים סיכונים כדי לצמצם את הסיכונים ברכישת דירה על הנייר, חשוב לוודא מספר דברים: 1. מומלץ לעשות תחקיר על היזם/קבלן – לבדוק את ההיסטוריה שלו, להתייעץ עם דיירים שרכשו ממנו דירות בשנים האחרונות ואפילו לערוך בדיקה מסודרת של עורך דין באשר למצבו הפיננסי המדווח. 2. חשוב לוודא שהקבלן הוא בעל הזכויות הנמכרות. אם הם טרם נרשמו על שם הקבלן, מדובר בנורת אזהרה שמחייבת בדיקה מקיפה של מצב הזכויות המשפטיות של הפרוייקט. 3. מומלץ מאוד גם לוודא שקיים היתר בנייה לפרויקט 4. כמו כן מומלץ גם לבדוק מראש במשרדי הוועדה המקומית את פירוט התב"ע (תוכנית בניין עיר) כדי לוודא שהקבלן לא הבטיח דברים המנוגדים לתוכנית העירונית, ולמנוע הפתעות לא נעימות בעתיד. בחוזה עצמו יש לעגן במדויק ובמפורש את כל ההתחייבויות של הקבלן. אם טרם הוצא היתר בנייה לפרוייקט, יש לקבוע בחוזה את זכותכם לקבל את כל כספכם חזרה, אם לא יינתן ההיתר שכזה תוך תקופה שתיקבע מראש. בחוזה חשוב גם לוודא שהתוכניות מפורטות וכוללות מידות מדויקות של כל חדר, מפרט מלא וכו`. אל תשכחו לוודא שההגדרה של הדירה כוללת את כל התוספות שהובטחו (גג, מחסן וגינה) וכו`.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש