שתף

קבוצות רכישה ? – משרד האוצר בודק אתכם

01.11.2010
קבוצות הרכישה בישראל כדאיות למתאגדים, בשל החיסכון העצום שמתאפשר במחירי הדירות בזכות ההתאגדות והבניה המאורגנת. משרד האוצר מוסר כי בשנת 2,009 נרכשו במסגרת רכישה קבוצתית 4,300 דירות, המהוות רבע מכלל הדירות שנבנו בבניינים חדשים. מתוקף כך, הוחלט על תכנית מיסוי חדשה שלוקחת בחשבון את הביקוש לקבוצות רכישה ואת התרחבות התופעה. מיסוי קבוצות הרכישה על אף היוזמות של חברי האוצר להגברת המיסוי על קבוצות הרכישה, הקבוצות השונות נהנות בינתיים מההפקר. נכון להיום, קבוצות הרכישה פטורות מתשלום מס ערך מוסף, ומתשלום מס רכישה על הקרקע, ומס רכישה כללי על כל הנכס. שלושת אפיקי המיסוי הללו מסתכמים במאות אלפי שקלים, כשמדובר בבית חדש, ולכן בניית נכסים ובניני מגורים אכן משתלמת גם בימים אלו. תנועה לכיוון שינוי בחודש נובמבר 2009 התכנסה ועידה של רשות המיסוי בראשותו של עו"ד משה מזרחי, המכהן כיועץ המשפטי של הרשות, במטרה לבדוק את אפיקי השינוי האפשריים במיסוי על קבוצות הרכישה. ועדה זו התכנסה בעקבות הגל ההולך וגובר של הצטברות קבוצות רכישה , מה שמוביל בהכרח לירידה בכמות היוזמות הקבלניות. הוועדה דנה בסוגיית המיסוי, כשהשאלה העיקרית שעומדת על הפרק וזוכה להתנגדויות הנחרצות יותר היא שאלת המע"מ. עיקר מטרתה של רפורמת המיסוי המתוכננת היא לבלום את התארגנותן של יוזמות קבלניות במסווה של קבוצות רכישה. נכון לעכשיו, עומדות בפני ועדת המיסוי מספר אפשרויות. האחת, היא להטיל מע"מ כולל על כל הפרויקט, או רק על היוזם עצמו. האפשרות השנייה לחיוב המס המחודש היא לדרוש תשלום של מס רכישה על הקרקע, ועל הדירה עצמה, כפי שנהוג ביוזמות קבלניות. קבוצות רכישה תחת מעקב לאחר דיונים בנושא, הועדה טרם הגיעה להחלטה גורפת, מתוך הרצון שלא לפגוע ביוזמות פרטיות. על מנת לבחון את המצב בפועל, הוחלט לשים את קבוצות הרכישה במעקב צמוד יותר ממה שהיה נהוג פעם, וזאת במטרה לזהות יוזמות קבלניות במסווה של קבוצות רכישה. בעת הדיווח של מארגן זה או אחר לרשות המיסוי בדבר התארגנות הקבוצה, נרשמים נתוניו במאגרי הרשות, ומעתה ואילך הוא נתון למעקב צמוד. מארגן קבוצת רכישה או קבלן? זאת השאלה העיקרית שעומדת תלויה באוויר. כשמדובר בקבוצות רכישה, מארגני הקבוצה מקבלים תשלום הולם על עבודתם, שמתבטא כמובן באחוזים משווי הנכס הכולל. גם על רווחיהם אלה הם מחויבים לדווח לרשות המיסוי, ולשלם את המס הנדרש. ניתן לראות, כי פעמים רבות מי שקובע את אופי קבוצת הרכישה הוא מארגן הקבוצה. מארגני קבוצות עלו על מספר שיטות, שבאמצעותן הם יכולים להגן על חברי הקבוצה מפני מיסוי רכישה על הדירה. אחת השיטות היא לחתום על הסכם שיתופי בו מצהירים כל חברי הקבוצה, כי אין השפעה של מארגן הקבוצה על אופי הקבוצה, וכי מדובר באיש מקצוע המנהל את הפרויקט. שיטה נוספת בה נוקטים מארגני קבוצות רכישה היא "קיפול מוקדם". בשלבי הביצוע הראשוניים, כשהמכונה הגדולה של הפרויקט כבר משומנת, עוזב מארגן הקבוצה את הקבוצה במטרה להוכיח לרשויות המס, כי אכן מדובר ביזם פרטי כמו שאר חברי הקבוצה שיכולים לעזוב באמצע הפרויקט. הפחד הגדול של קבוצות רכישה בתחום המימון והמשכנתא - לאור החשש של הגורמים הממשלתיים מתופעת קבוצות הרכישה, הורה רוני חזקיה, המפקח על הבנקים בבנק ישראל, לבנקים להעלות את שיעור ההון שישמש את הבנק בעבודה מול הקבוצות ל-100% בהשוואה ל-35% שהיו קיימים בעבר. בעקבות הוראה זו הבנקים ייאלצו להגדיל את היקף הערבויות שהם משעבדים לטובת ההלוואה לקבוצת רכישה וייאלצו את הבנקים הן להקטין את היקף המינוף וה להגדיל את גובה הריבית הנדרשת. בתחום המיסוי, טרם נתקבלה החלטה ברשות המיסוי בדבר רפורמת המיסוי המתבקשת בקבוצות רכישה, אך הפחד מפני חיוב בתשלום מע"מ או מפני הצורך בתשלום מס רכישה על הדירה עדיין עומד בעינו. חברי קבוצות הרכישה, ובמיוחד מארגני הקבוצות חוששים מפני רפורמת המיסוי, שעלולה להפתיע את הקבוצה, ולהוריד באופן דראסטי את שווי החיסכון (או הרווח) הנובע מהפרויקט.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש