שתף

קבוצות רכישה – לא טוב היות האדם לבדו !

11.01.2010
לאחרונה קיימת תופעה חדשה של התארגנות קבוצות למטרות רכישת נדל"ן. המגמה מראה עלייה והתרחבות , דבר שעלול בסופו של דבר להשפיע על התנהלות שוק הנדל"ן בישראל . מהם מאפייניה של קבוצת רכישה, ומהם היתרונות והחסרונות של השיטה ? מהן קבוצות רכישה? קבוצות רכישה הינן קבוצת אנשים פרטיים שהתארגנו והתאגדו לצורך רכישת קרקעות ובניית פרויקטים למגורים משותפים על הקרקעות שנרכשו. מטרת קבוצות רכישה לפעול ללא תלות בקבלן או חברה יזמית כזאת או אחרת. נציגי הקבוצה מאתרים את הקרקעות הפוטנציאליות, מגייסים את שאר חברי הקבוצה, ומשיגים הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי מקצוע ומתנהלים באופן פרטי וישיר מולם. ההבדל העיקרי בין הליך עם קבוצת רכישה לעומת הליך בניה "רגיל" הוא שבפרויקט בניה רגיל הקבלן הוא האחראי היחיד מרכישת הקרקע , תכנון, השגת היתרי הבנייה, תשלום האגרות והיטלי הפיתוח, מימון ובנייה. בפרויקט של קבוצת רכישה, אנשי הקבוצה הם המבצעים של כל המשימות והם האחראים לבחירה והתנהלות מול בעלי מקצוע חיצוניים, כאשר הקבלן שייבחרו- תפקידו הוא ביצוע הבניה בשטח בלבד. קבוצת רכישה – יתרונות היתרון העיקרי של התארגנות קבוצות רכישה הינו חסכון כלכלי . הערכה של חיסכון של בין חמישית לרבע מהמחיר הסופי של רכישת דירה של קבוצת רכישה מול רכישת דירה בהליך רגיל מקבלן. החיסכון מגיע ממספר גורמים: עלויות המימון, עלויות הפרסום ועלויות השיווק של הפרויקט. גורם נוסף הוא חסכון בעלויות המיסים. קבוצת רכישה משלמות מס אך ורק על הקרקע, ולא על מחיר הדירה במלואה (הכולל את רווח הקבלן), עלויות הבנייה והאגרות. בנוסף, קיים חיסכון בתשלום המע"מ. ראוי לציין כי רכישת קרקע ע"י קבוצת רכישה מגורם פרטי, פטורה ממע"מ. מעבר ליתרונות הכלכליים קיים יתרון נוסף : קבוצת רוכשים בדרך כלל מאופיינת כקבוצה הומוגנית של חברים, שבחרו לגור יחד באותו הפרויקט. לרוב מדובר בפרויקטים יוקרתיים, שעורכים בחירה סלקטיבית לגבי מי ייכנס לאותה קבוצה ומי לא. יש האומרים שזהו גם חיסרון במובן הפילוסופי של העניין, אך מסתבר שרבים רוצים לדאוג לכך, שהשכנים שלהם יהיו בעלי מכנה משותף, וההעדפה היא לשלוט עד כמה שאפשר בחתך האנשים שיתגוררו בשכנות. כמובן ויתרון זה אינו קיים כלל ברכישה רגילה מקבלן, שמוכר את הדירות לכל דורש. קבוצת רכישה - חסרונות רוב החסרונות מתייחסים לשלב ההתחלתי: התארגנות של קבוצת רוכשים. לרוב, הקרקע כבר נמצאה, אך עדיין לא הושגו כל היתרי הבנייה הנדרשים. בנוסף, החלוקה הפנימית של סידורי הדירות בין הרוכשים אינה ברורה בשלבים הראשוניםלכן , החברים בקבוצות רכישה נדרשים לשלם "מקדמה", כאשר בעצם אין להם מוצר סופי וברור אלא הנושא עדיין רק בשלב הרעיון הראשוני. קורים מקרים שקבוצת רוכשים מסתמכת על הקלות בנייה לא ריאליות, שבסופו של דבר אינן עוברות את אישור הרשויות המקומיות, וגורמות לבעיות לא פשוטות עבור חברי הקבוצה. חסרון שהתווסף לאחרונה, בשל ריבוי התארגנויות קבוצות הרכישה, החלו רשויות המס להחמיר את הבדיקות שנערכות להתארגנויות של קבוצות רכישה. במידה והרשויות מגיעות למסקנה, כי להתארגנות יש אופי "מסחרי", כלומר אופי של עסקה "קבלנית" , הן מחייבות את חברי הקבוצה בתשלום מיסים נוספים, ואז החיסכון הכספי כמעט ולא קיים. המסקנה – תבדקו טוב לפני הצטרפות במידה ואתם שוקלים להיות חלק מקבוצת רכישה, חשוב שתבדקו היטב לקראת מה אתם הולכים! תבדקו לעומק את עלויות הפרויקט והתשלום הנדרש עבור הקרקע. תבדקו לעומק את כדאיות העסקה על מרכיביה השונים. חשוב שתבדקו ותוודאו, שאכן מדובר בקבוצת רוכשים אמיתית ולא "התארגנות עסקית" כלומר בדקו היטב את זהות מארגני הקבוצה ,מטרותיהם ושהליך של רכישת הקרקע הינה הליך נפרד מהזמנת שירותי בנייה.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש