שתף

פירעון מוקדם של המשכנתא - רוצים ``להיפטר`` מהמשכנתא? הדרך לביצוע פירעון מוקדם

14.09.2010
ישנן לא מעט סיבות לביצוע פירעון מוקדם של תשלומי המשכנתא שלנו. במקרים רבים, עשוי מהלך זה לחסוך לנו עשרות אלפי שקלים לטווח הארוך, בין אם הוא נעשה במסגרת מהלך של מחזור משכנתא, ובין אם הוא נעשה במקרה של הכנסה כספית לא צפויה, שמאפשרת לנו "לסגור" את החוב לבנק. לאור עליית הריבית והשינויים המתרחשים במגזר הפיננסי, חשוב לבצע בדיקה של הכדאיות בביצוע פירעון מוקדם או מהלך של מחזור משכנתא. אחד המרכיבים המרכזיים בהחלטה הוא גובה עמלת הפירעון המוקדם שיגבה מאיתנו הבנק, לעומת החיסכון הפוטנציאלי. מתי באמת כדאי? וכיצד נקצץ בעמלות? את הכדאיות של ביצוע פירעון מוקדם למשכנתא או להלוואה רגילה, יש כמובן לגזור משינויים בגובה הריבית וממסלול ריבית המשכנתא שלנו. רצוי לשקול זאת במיוחד בתקופות בהן מתרחשים שינויים משמעותיים בגובה הריבית, המשנים את המציאות הפיננסית שבה לקחנו את ההלוואה. בתקופה בה אנו צופים את המשך העלייה בריבית הפריים, צריכים בעלי משכנתאות, במסלולים בהם יש מרכיבים צמודי פריים, לבדוק עד כמה כדאי המסלול וכמה יוכלו להרוויח ממחזור המשכנתא. מתי כדאי לבצע פירעון מוקדם? עמלת הפירעון, אותו "קנס" שגובה מאיתנו הבנק על סגירת החוב במועד המוקדם מהצפוי, מורכבת ממספר עמלות משנה. העיקרון המרכזי בתשלום העמלה הוא פיצוי הבנק על הפסדים אפשריים שייגרמו לו כתוצאה מפערי הריבית שעלולים להיווצר כתוצאה מביצוע המהלך. דווקא כאשר עולה ריבית הפריים, מחזור המשכנתא משתלם גם לבנק. ממה מורכבת עמלת הפירעון המוקדם? העיקרון העומד מאחורי עמלת הפירעון המוקדם דומה יותר לפיצוי הבנק על הרווח שהיה יכול להשיג, במידה והיינו ממשיכים בביצוע התשלומים כרגיל. במידה ואנו מתחייבים על מסלול משכנתא בריבית מסוימת, משתמש הבנק בהתחייבות שלנו בתור עירבון, ולכן עליו לדאוג שהיקף הסכום לא ירד. תהליך זה עשוי להתקיים בעיקר כאשר אנו לוקחים משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה. במידה ולקחנו משכנתא ל-20 שנה בריבית קבועה של 5%, אולם לאחר חמש שנים, נרצה לפרוע את החוב, כאשר הריבית ירדה, והבנק יוכל לגבות רק 4% - הבנק ידרוש מאיתנו לשלם את ההפרש בחוב. עמלה זו נקראת: עמלת היוון הפרשי ריבית. במקרה דומה בו אנו רוצים לבצע פירעון מוקדם לאחר שעלתה הריבית, סביר מאוד שהבנק יסכים לבצע זאת ללא עמלת פירעון מוקדם. עמלות נוספת שנידרש לשלם במסלולי משכנתא אחרים הם: • עמלת היווי הון: ההפרש בין שער הריבית בזמן נטילת המשכנתא לבין הריבית הממוצעת בעת ביצוע המשכנתא, על פי חישוב בנק ישראל. העמלה רלוונטית רק כאשר הריבית בעת הנטילה הראשונית של המשכנתא היא נמוכה • עמלת פיצוי מדד: נגבית במסלולים צמודי מדד, כאשר מועד הפירעון הוא בין ה-1-15 לחודש. העמלה נגבית בגין הפרשי ההצמדה באופן הבא: מחצית הממוצע של שינויי המדד ב-12 המדדים האחרונים כפול הסכום הנפרע. • עמלת אי הודעה מוקדמת: עמלה הנגבית עבור אי הודעה מוקדמת, ועומדת על גובה של 0.1% מהסכום הנגבה. ניתן להימנע מתשלום העמלה על ידי הודעה של 10 ימים מראש. • עמלה תפעולית: עמלה בסך 60 ₪, נגבית באופן אחיד עבור כל סוגי ההלוואות. • עמלת הפרשי שערים: עמלה בגובה הפרשי השערים במסלול משכנתא, המערב מרכיב צמוד מט"ח. עמלת הפרשי השערים תחושב לפי שער מטבע החוץ שיחול שני ימי עסקים לאחר יום הפירעון. כיצד נוכל להקטין את ה"קנס" על פירעון מוקדם? בחינת סעיף הפירעון המוקדם בעת נטילת המשכנתא הוא הכרחי עבור כל נוטלי המשכנתאות, בעיקר אלה המשלבים מרכיבים צמודי מדד. אולם כפי שציינו, במצב בו הריבית עלתה מיום נטילת המשכנתא, גם הבנק מרוויח מפערי הריבית. פערי הריבית לטובתו של הבנק יכולים לשמש לקיצוץ עמלת הפירעון המוקדם שלנו. במצבים אלה ניתן בהחלט לעמוד על המקח מול נציגי הבנק. אלה צפויים להסכים ברוב המקרים (כאשר הריבית עולה) לבצע הנחות משמעותיות על גובה העמלה. מרכיב משמעותי נוסף בגובה ההנחה שנוכל לקבל הוא מצב ההתקדמות של המשכנתא. ככל שהלווה כבר החזיר חלק גדול יותר מהמשכנתא, וככל שמדובר בלקוח וותיק ואמין יותר, כך יכולת המיקוח שלו מול הבנק עולה, והוא יוכל לקבל הנחות משמעותיות יותר. בנוסף לעמידה על המקח וזיהוי תקופות בהן משתלם לבצע את הפירעון המוקדם, אפשר לחסוך גם בעמלות הקטנות. הודעה מוקדמת על מועד הפירעון תחסוך לנו את עמלת אי הודעה מוקדמת, בהתאם לכך במידה וניתן לבצע הפירעון החל מ-16 לחודש ,ניתן לחסוך גם את עמלת פיצוי המדד.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש