פורום משכנתאות

סביר להניח, שעדיף יהיה לקחת משכנתא החדשה בסכום הכולל: הבדלי מחיר + משכנתא הקיימת. משכנתא קיימת תסולק מכספי מכירה. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

על פניו, נראה שכדאי לפרוס מחדש את המשכנתא הקיימת יחד עם החלק הנוסף ולהמנע ממצב של כמה שנים של תשלום גבוה על שתי המשכנתאות בנפרד. תפרטי בבקשה את המסלולים, הריביות, התשלום החודשי בכל מסלול, יתרת הקרן ועמלת ההיוון במידה ויש. כמו כן נצטרך לדעת באיזה החזר חודשי את יכולה לעמוד. מהפרטים שמסרת, תצטרכי משכנתא של בערך 650K-700K שזה מתאים להחזר חודשי של 4500 - 4000 ש"ח

אני פחות מבין מה זה מדד + 0.88% ל-25 שנה - כנראה מדובר במשתנה כל 5 (או כל 1/2.5 שנים) בתנאים עוגן+ 0.88%, לא? משכנתא הקיימת יקרה באופן משמעותי מזו שניתן להשיג היום וחייבים למחזרה. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

ההלואה שיש לכם די דומה למה שניתן לקבל כיום. מצד שני, אם אתם מעונינים להגדיל את ההחזר החודשי, יש טעם לעשות זאת. צריך להכנס לבחינה קצת יותר מדוקדקת של הפרטים. דבר ראשון, בחלק הפריים ניתן לשפר עוד 0.1%, אבל העיקר הוא לפרוס אותו ליותר שנים ולהקטין את השנים והריבית בקל"צ. אתם עשיתם הפוך. שנית, צריך לברר את עמלת ההיוון להלואת קל"צ על מנת להעריך את כדאיות המחזור. כדאי כבר להביא גם את עמלת ההיוון לחלק צמוד מדד. לא ברורים לי הפרטים של חלק (1) האם הריבית קבועה או משתנה. ריבית של 0.88% היא נמוכה מאד ואולי כדאי לשמור על חלק זה. מעבר לזה תפרטו בבקשה את יתרת הקרן בכל אחד מהמסלולים, תשלום חודשי נוכחי ותשלום כולל מבוקש לאחר המחזור.

תודה לשניכם לגבי כמה נשאר ביום ראשון אקבל דוח עדכני מהבנק. בכל אופן אני מבינה שיש מה לשפר (דרך אגב בזמנו זה היה נחשב תנאים מעולים בעיקר מכיוון שדובר על 75% מימון... בכל אופן אפנה לבנק לראות מה האופציות. אני פחות מעוניינת להגדיל את החלק של המשתנה ולהקטין את הקבועה במחשבה שמעדיפה ללכת על בטוח שלא ניפול בגלל זה. אבל הבנתי ממה שכתבתם שכדאי לנסות להוריד בריבית הקבועה. תודה!

תעני לשאלות של ZOF ונוכל להתקדם... לציין גם החזר חודשי מקסימלי מבחינתכם..

ריביות לא טובות, סכום גדול מדי במסלולים משתנים. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

מרוח הפריים טוב, 60K קבועה צמודה זו הטבה של הבנק והיא אכן טובה (אם כי הייתי נזהר מצמוד מדד). ריבית קל"צ ל-9 שנים לא כל כך טובה. כדאי לנסות גם בנק אחר. מסלול משתנה צמודה ל-30 שנה לא טוב ומומלץ רק כאשר יש צפי לכניסת כסף לפירעון מוקדם. הריבית בו טובה אך דווח פה על פחות מזה. מה התשלום החודשי המבוקש? מהו אחוז המימון? לכמה זמן? הייתי מכוון ל-3100 ש"ח לחודש עם אפשרות לעלייה של עד 3500 ש"ח. בהתאם לריביות, זה כנראה יהיה ל-15 שנה.

הצעה די סבירה פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

למה אתה כותב מל"צ במקרים בהם מדובר במשתנה צמודה. למה אין בתמהיל קבועה לא צמודה? פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

מל"צ מק"מ + 1% - 332,0000 ל30 שנה - 2% בנק לאומי מנסה לדחוף מסלול זה. הוא די דומה למסלול פריים, אך השינוי הוא כל שנה במקום כל חודש. לאורך שנים הריביות די דומות אבל אין לדעת. התיחסויות אחרות פה בפורום העדיפו את מסלול פריים שבו ניתן לקבל כיום P - 0.9% = 1.6% קבועה צמודה - 334,000 ל20 שנה - 2.6% התנהגות המדד לאורך שנים היא בעייתית. אני ממליץ לקחת מסלול קבועה לא צמודה ל-20 שנה בריבית של 4.5% בערך בהתאם למה שתוכל לקבל. דיווחו פה שהריבית עלתה מעט לאחרונה. תבדוק. מל"צ עוגן כל 5 שנים - 334,000 ל30 שנה - 2%. כנראה שפה טעית קצת, זוהי ריבית צמודת מדד (מ"צ במקום מל"צ) וגם ככזו היא מעט גבוהה. במסלול זה תשאף לקבל 1.6%. כדאי להשתמש במסלול זה רק כאשר יש צפי לכניסת כסף תוך חמש שנים. בכללותו מסלול זה מסוכן ל-30 שנה. במסלולים סבירים ללא הצמדה למדד ההחזר החודשי שלך יהיה קרוב יותר ל-6000 ש"ח מה תעשה בתום השנה הראשונה? 12K נטו זה קצת מעט בשביל לסחוב משכנתא של 4500 ש"ח. אתה צריך להתכונן לכך. בכל מקרה הייתי מציע להוסיף עוד 2000-3000 שלך כל עוד אתה גר אצל ההורים והנכס מושכר, ובתקופה הזו לשלם משכנתא של 7000 ש"ח או יותר. בהצלחה!

תודה רבה על התגובה המפורטת. הנה התובנות החדשות שלי: מסכים איתך לגמרי לגבי ה P-0.9, שאותו אני חושב לקחת בהיקף של 33%. מסכים גם לגבי הקבועה צמודה, אני אבקש תמהיל שבו היא מהווה 50-55% מסך ההלוואה ואת השאר, 12-17% במל"צ עוגן כל 5 שנים ל30 שנה בשאיפה לקבל משהו כמו 1.6%. הבעייה היא שכמו שאתה אומר בעצמך - הדבר יעלה את גובה ההחזר והבנק לא ישוש לאשר זאת, אנסה לקבל הצעה מהסוג הזה. לגבי המצב בתום השנה אני מעריך שאוכל לחסוך 90-100 אלף ש"ח שלמען האמת לא יקטינו את ההחזר בצורה משמעותית, אז במקרה הגרוע אחכה עוד תקופה כלשהי. בנוסף, המשכורת צפויה לגדול (אם כי אני מסכים שלא בצורה משמעותית, משהו כמו 700 שח נטו). תודה

ההתרשמות שלי שלמרות התגובה המפורטת של ZOF לא הגעת עדיין לתובנות הנכונות. אין ספק שהמשכנתא הנלקחת היא גבוהה ביחס להכנסות (למרות ההכנסה היפה). לכן אתה בלית ברירה נשאב למסלולים לא יציבים + צמודי מדד וזאת בכדי לנסות ולעמוד בהחזר נמוך (ביחס להכנסות). המסלולים הנ"ל ייקרו את ההלוואה בעתיד. החזר מייצג להלוואה הנ"ל יתחיל באזור ה-5.7K ויעלה בהמשך. בכדי למזער סיכונים ,המלצתי אחת מהשניים: 1.מלבד הפריים ,לקחת את יתרת הסכום בקבועה לא צמודה לכל היותר ל-20 שנה, ואולי 10% במסלול מל"צ ל-25 שנה כנגד פירעון עתידי בטווח של ה-5 שנים. 2.ללכת על נכס זול יותר. בהצלחה.

פליקס, פשוט העתקתי את מה שהיה כתוב למעלה - התכוונתי לצמודה, טעות שלי. guys, ככל הנראה שהחישובים שלי לא נכונים ולכן אשמח אם תעיף מבט בבקשה. יצא לי ככה: סכום סוג שנים ריבית 1 300000 פריים צמוד מדד 30 1.60% ₪ -1,049.82 2 500000 קל"צ 20 4.50% ₪ -3,163.25 3 100000 משתנה כל 5 שנים צמודה 30 1.60% ₪ -349.94 הריביות פה אומנם נמוכות ויתכן ולא אקבל אותם, אבל למה אתה אומר שזה 5700? לפי החישוב שלי (שכנראה שנפלה בו טעות) יוצא 4563.

ניתן להגיע לפריים מינוס 0.9% וכ-4.45% קל"צ. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

הריבית שהבנק לוקח משקפת את תנאי השוק ואת הסיכון לבנק. הסיכון לבנק מורכב מהערכת הנכס והיציבות של האיזור בו נמצא הנכס ומאחוז המימון. כמו כן ליציבות הפיננסית של הלווים וקיומם של ערבים תומכים יש נו משקל מסוים גם כן. האם הנכס הנוסף רשום על שמכם? מאחר ולא פירטתם את כל נתוני הרקע עליכם ועל הנכס קשה קצת להגיד. בכל מקרה אם גם הבנק השני ייתן את אותה הצעה, כנראה שזה המצב. כמובן שאין חשיבות למה שאנחנו חושבים אלא למה שאתם מסוגלים לקבל. כנראה שלא תוכלו להוריד פה הרבה, אבל שווה לנסות. בהצלחה!

אני אישית ממליץ לשמור את קה"ש ולא להשתמש בה כפי שהצעת. אני רואה יתרונות בשמירת הון נזיל כעתודה ליום סגריר. אם היה לך שם מעל 100K, היית אומר תשתמש בחלק ותשאיר חלק לעתודה. 55000 זה עתודה סבירה ולא גדולה מדיי. אם חס וחלילה תצטרך לגייס כסף הוא יעלה לך הרבה יותר מהחיסכון שיווצר במסלול שהצעת. מעבר לזה, ריבית קל"צ של 3.4% היא טובה. ריבית משתנה כל 5 צמודה טובה היא בסביבות 1.6%. גם כאן, פער הריביות של 1.8% הוא בסדר גודל של המדד הנוכחי. בתוספת של ריבית על ההצמדה, זה כבר פחות משתלם, גם אם ישאר לך 1.6% לכל התקופה. שורה תחתונה: לדעתי החסכון פה לא יהיה משמעותי, אם בכלל, ואני רואה יתרון לשמור על קה"ש כעתודה. בהצלחה!

שלום . בינתיים הצלחתי להגיע ל: 224.000 קבוע לא צמודה בריבית של 3.4% ל9 שנים 112.000 פריים בריבית של פריים -0.9% ל 20 שנים 30.000 הלוואה להון עצמי בריבית של פריים -0.4 ל 7 שנים מה דעתכם? אולי שווה להוסיף עוד מסלול ולהוריד סכום של 55000(קרן השתלמות) מקל"ץ ועל ידי כך לקצר גם בשנים של קל"ץ(ל 7 שנים)? 169.000 קל"ץ ל 7 שנים 3.4% אני מאמין שאפשר להגיע לריבית נמוכה יותר 55.000 משתנה כל 5 שנים ל10 שנים(לכסות אחרי 5) בריבית עדיין לא ידוע לי. נגיד 2% החזר כולל של כל המסלולים בסוף חודש 3690 ש"ח.

ריבית הזכאת לא רלונטית עבורכם מאחר והיא צמודת מדד ומתאימה לתקופה של 20 שנה. ריבית קל"צ של 4% ל-10 שנים היא גבוהה מאד. כדאי לראות מה יציעו לכם בבנק אחר. לטעמי התמהיל שהצעתי הוא טוב, ומאפשר התאמה לצרכים באיזון טוב בין סיכון לסיכוי. אם יש לכם פרטים נוספים או צרכים אחרים אפשר לשקול שינוי. אם שמעתם דעות אחרות, אשמח לעזור לבחון אותן. אין זה סביר להניח שריבית הפריים תישאר ברמה הנוכחית לאורך 7 או 12 שנים. מסיבה זו כדאי לוודא שההחזר ההתחלתי נמוך מ-3500, ומאפשר לכם שוליים להתמודד עם עלייה בפריים הן במשכנתא והן בהלואה להשלמת הון עצמי שלכם. לכן כדאי לפרוס חלק זה לתקופה ארוכה תחילה ולהאיץ פירעון בשלבים כפי שפירטתי. ריבית משתנה 1.7% היא הרבה טובה. אם בבנק אחר לא ירדו משמעותית מ-4% ל-10 שנים נבחן מחדש את הרכב המסלולים. מאחר וחלק הארי של ההלואה הוא ל-10 שנים, אפשר לקחת סיכון מסוים עם מסלול זה כך שבחמש השנים הראשונות הריבית נמוכה ובחמש השנים השניות - אין לדעת. בהצלחה!

התמהיל שהצעת הוא באמת מצויין,אני אנסה להוריד את הריבית עד כמה שאפשר,ניבדוק בבנקים אחרים. הבנתי ש 4% זה גבוהה מדי. לכמה נחשבת הריבית הטובה במסלול של צמודה לא קבועה?שאני ידע עד כמה להילחם איתם תודה

גם את ההלואה להורים צריך להחזיר. אני הייתי מציע לכם להשאיר את זה כרזרבה. הלואת פריים - 0.4% היא בעקרון טובה ויכולה לשמש במקרים מסוימים דרך להגדיל חלק פריים. לדעתי במקרה שלך מומלץ להשתמש במינימום ההכרחי על מנת להגיע לאחוז מימון סביר, עקב הפריסה הנמוכה של הלואה זו לשבע שנים בלבד. הון עצמי 100K הלואה P-0.4% בסכום של 60K כאשר 50K הולך לדירה ו-10K להוצאות שונות בעסקה כמו עורך דין ואגרות שונות. נשאר לגייס משכנתא של 480-150=330 כאשר יש לכם כבר תשלום חודשי של 770 ש"ח על הלואת פריים. 110K פריים ל-25 שנה P-0.9% החזר חודשי נוכחי - 450 ש"ח 220K קבועה לא צמודה ל-12 שנים בריבית מטרה של 4%, החזר חודשי של 1930 ריביות אלו הן בערך מה שמקבלים כיום. לאחר שתקבלו הצעה מהבנק נוכל לבדוק שוב את התאמת המסלולים והפריסה. סה"כ החזר חודשי נוכחי: 770+450+1930=3150, לפני ביטוחים, ונשאר קצת עודף להתמודד עם עלייה בפריים. לאחר סיום הלואת פריים שבע שנים, אפשר להפנות כסף זה להאצת פירעון של מסלול פריים. בסיום מסלול קל"צ מפנים את כל הסכום להאצת מסלול פריים. לא חישבתי אבל זה צריך להספיק לסגור את המשכנתא תוך 15-16 שנה סך הכל. אם תרצו להשתמש בקרן השתלמות לכיסוי המשכנתא (אני אישית נגד זה) בעוד חמש שנים, תבקש מהבנק הצעה ל-50K בריבית צמודה משתנה כל חמש שנים ל-20 שנה, ןתתקן חלק קבועה לא צמודה ל-170K. נעזור לבדוק את הכדאיות בהתאם לריבית שתקבל כאשר ריבית המטרה כאן היא 1.8% צמודה ו-3.5% לא צמודה (בערך). תברר מהי ריבית הזכאות ואיזה סכום יש לכם שם. יכול להיות שכדאי יהיה לכם לממש 50K כאן במקום במסלול משתנה כל חמש. בהצלחה!

ל-10 שנים, 3% עד 3.5%. דווחו פה בפורום ריביות טובות מאלו אך באחוזי מימון נמוכים יותר ותנאים שונים.

שלום שוב וסליחה על הבלאגן. בואו נעשה את זה פשוט יותר. *מחיר הדירה - 480.000 שח *הון עצמי - 114.000שח + 30.000שח הלוואה ללא ריבית ל24 חודשים או הלוואה עד 120.000 שח ל 7 שנים תחת פריים -0.4. *סכום המשכנתא - 336.000שח (70% מימון) מה הוא התמהיל האופטימאלי בשבילינו? ביום חמישי יש לי פגישה בבנק ,אילו ריביות ומסלולים עליי לדרוש מהבנק? הם מבטיחים לי ריביות נמוכות בגלל שאני עובד באינטל וגם בתנאי שאני עובר אליהם מהפועלים. *החזר חודשי מקסימאלי 3500שח. או 4200(לזמן של שנתיים אם הלוואה ללא ריבית) *זמן מעורך לסגור את המשכנתא עד 15 שנים אם אפשר אז פחות יותר אם אפשרות לסילוק מוקדם יותר ללא כנסות. תודה רבה

עד 75% מימון. 30.000 ש"ח של הורים כן, במידה וללא ריבית - בזה אתה בעצם משלים את דרישת הון עצמי. אין טעם בזכאות. אתם תושבי ערד, הרכישה היא למטרת המגורים? פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

שלום , קודם כל תודה על התגובה! היום חתמתי על חוזה.תשובה לשאלתך ,אנחנו תושבי ערד והדירה היא למטרת מגורים,זאת קנייה ראשונה שלנו. השארתי צ׳ק כמו שאמרתה על סך 50000₪ +10000₪ לתיווך יחד אם עורך דין +1300₪ אגרות. הון עצמי ירד ב10,000₪. אז ככה,יש כמה שינוים קטנים: הון עצמי ביחד אם עזרה של הורים ללא החזר 80.000₪ . קיבלתי מבנק 70% מימון, ניצטרך לקחת הלוואה להון עצמי עוד 64000₪.לא יודע אם יש צורך בהלוואה יותר גדולה. 80000+64000=144,000₪. 336,000₪ הלוואה של הבנק.(70%) היום קיבלתי שני תמהילים מבנק לאומי: 1) א)מש׳ כל 5 שנים עד 30 שנה 112,000 ,ל15 שנים ,ע-0.10 ,2.36%,החזר חודשי 739 ב)קבוע ,112,000₪ ל10 שנים ,2,0% ,החזר חודשי 1031 ₪ ג)פריים קרן על בסיס שפיצר ,112,000₪ ל20שנה ,פ-0.8 ,1.71%,החזר חודשי 551₪ ----- החזרים בחודש ללא הלוואה 2321₪. 2) א)קבוע ,224.000₪ ל10 שנים , 2.0%. החזר חודשי 2061₪ ב)פריים קרן על בסיס שפיצר 72.000 ל20 שנה ,פ-0.8 , 1.70%, החזר חודשי 354₪ ג)ריבית משתנה-עוגן מק״מ לשנה , 40,000₪ ל20 שנה, מ+1.0 , 1.97% ,החזר חודשי 202₪ ----- החזרים בחודש ללא הלוואה 2617₪. מה דעתך? מדגיש שברצוני לסיים את המשכנתא אם כמה שפחות מתנות כספיות לבנק.תודה

שני התמהילים בעייתיים מאחר והם כוללים חלקים שטובים לבנק ולא לכם, אך מסלול 2 עדיף במעט. בתמהיל הראשון יש לכם חלק גדול משתנה כל 5 צמודה למדד. מסלול כזה יש לקחת רק כנגד צפי לפירעון מוקדם, ובסכום של הפירעון המוקדם בנקודת הפירעון. בשני התמהילים ישנו חלק צמוד מדד ל-10 שנים. אני מציע לקבל מהבנק הצעה לריבית קבועה שאינה צמודת מדד, ל-10 ול-12 שנים. שים לב שהצמדה למדד תעלה את ההחזר החודשי עם הזמן ותישא ריבית דריבית (ריבית על ההצמדה). אם תקבל הצעה של 3.5% קבועה לא צמודה ל-10 שנים אתה חוסך תשלום 6 אגורות על כל שקל הלואה בחישוב הכולל (בהנחת מדד ממוצע של 2.5% לשנה). בתמהיל השני פיצלו את השליש שניתן לקחת בריבית משתנה בין פריים למק"מ. אם אתה מעדיף פריים, כדאי לא לפצל. יכול להיות שדווקא חלוקה של הסיכון היא הנכונה. תלחץ את הבנק עוד קצת לכיוון של מרווח 0.9% במסלול פריים. כמו כן התבלבלתי קצת עם הסכומים. הבנתי ששילמת מקדמה של 50,000 על הדירה. זה נחשב חלק מההון העצמי שלכם. נשאר לכם עוד 40,000 הון עצמי ועוד 30,000 עזרה מההורים. הכל ביחד 120K. הלואה להשלמת הון עצמי ל-30% 24,000 ש"ח. מעל זה משכנתא של 336K מהבנק שהיא 70% מימון. בהצלחה!

בקיצור: תמהיל אופטימלי: 30,000 P-0.4% ל -7 שנים 112,000 P-0.9% ל-25 שנים 224,000 קבועה לא צמודה בריבית מוערכת של 3.5% ל-10 שנים בפירוט: יש הבדל גדול בין 30,000 ללא ריבית ב-24 תשלומים חודשיים של 1250 לבין הלואה של 30,000 P-0.4% ב-84 תשלומים והחזר חודשי התחלתי של 384 ש"ח. לדעתי עדיף לך האפשרות השנייה ל-7 שנים וכך תוכל להפנות הרבה יותר כסף למשכנתא. לפי זה, את המשכנתא כדאי לבקש כך: 112,000 פריים P-0.9% ל-25 שנה - החזר התחלתי 453 ש"ח 224,000 קבועה לא צמודה ל-10 שנים. לפי ריבית של 3.5% ההחזר החודשי הוא 2215 ש"ח קבוע. מרווח הפריים שכבר הציעו לך הוא 0.8%, כך שגם אם לא יתנו לך 0.9% ההבדל לא גדול. ההחזר בחלק של קבועה לא צמודה יקבע לפי הריבית שתקבל ביום חמישי. במידה ויציעו לך ריבית גבוהה בהרבה מ-3.5%, נשקול מחדש מסלול צמוד מדד שכבר הציעו לך 2% קבועה צמודה ל-10 שנים. בתום 7 שנים, אתה מפנה את ה-384 ש"ח לחודש למסלול פריים ופורס אותו מחדש. יתרת הקרן תיהיה בערך 80-90 אלף ותיפרס מחדש ל-12 שנים (19 שנים סה"כ), בהתאם לריבית הפריים שתיהיה אז. בתום 10 שנים יתרת הקרן בפריים תיהיה בערך 60-70 אלף, אתה מפנה את כל הסכום למסלול פריים ופורס אותו מחדש לשנתיים (סה"כ 12 שנים). ההחזר הכולל ההתחלתי של ההלואות 30,000 + משכנתא הוא 384 + 453 + 2215 = 3015, שיכול לגדול גם עד 3500 בהתאם לריבית הפריים, כלומר יש לכם מרווח מסויים. הזמן הכולל המוערך לפירעון הוא 12 שנה. תחזור לפה אם הריבית הקבועה לא צמודה שתקבל ונבדוק שוב לפני חתימה. אין שום בעיה עם הבלגן. תשאל שוב ושוב עד שנצליח להבהיר הכל. זה חשוב. בהצלחה!

שלום , אז ככה ריבית הזכאות שלנו היא 3 % והסכום 154.000 שח הריבית שקיבלנו על קבוע לא צמוד היא 4%. אם היה לנו הון עצמי של 40% אז היה אפשר להגיע לריביות נמוכות יותר. 3.5% גג. זה מה שאמרו לנו. צמודה משתנה כל חמש שנים ל-20 שנה 1.7%. ב20 לחודש אני ילך לבנק אחר ויבדוק איתם את הריביות. להיצמד לתמהיל האחרון שהצאת? או שיש עוד אופצייה לתמהיל נוסף אם המסלול של 224000 קבוע לא צמודה ל10 שנים בריבית של 4% 112000 פריים ל 12 שנים בריבית של 1.6% יוצא שנשלם בסופו של דבר 60.000 שח במידה והריביות לא יעלו. זה בסדר לתקופה הזו אם החזר חודשי של 3500שח? תודה

הכנסה נטו 15,000 תודה

למה אף אחד לא עונה לנו?? ? אין לנו מושג מהי ריבית "טובה" בנסיבות שלנו...בבקשה מישהו יכול לעזור לנו???? תודה מראש.

נתן, מהו גובה התשלום אותו הייתם רוצים לשלם? פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

התקנות של הבנקים קצת בעיתיות בנושא זה למיטב ידיעתי. דבר ראשון הבנקים בדרך כלל לא נותנים הלואות מעל גיל 73, כלומר יש לכם שמונה שנים להחזיר את ההלואה ולא 15. יכול להיות שהמצב שונה במקרה של משכנתא. דבר שני, למיטב ידיעתי לא תוכלו לרכוש ביטוח חיים מעל גיל 65. אולי ישנה חברת ביטוח שתבטח אתכם עד גיל 70 אם כי אני בספק רב. הבנקים מאפשרים פטור מביטוח חיים כאשר יתרת התשלום היא 30,000 ש"ח. בכל מקרה עלות ביטוח החיים בגילאים שלכם, תיהיה יקרה מאד גם אם תצליחו למצוא מבטח. הרבה לפני שמגיעים לנושא הריביות והמסלולים, אתם צריכים למצוא בנק שימצא דרך לאפשר לכם לקחת הלואה כזו. סביר להניח שהבנק ידרוש להכניס לעסק את יורשיכם ואת הצוואה. עקב סיבוכיות הנושא והסיכון של הבנק בעת מימוש הנכס במקרה של חו"ח לכתכם בטרם עת, הריביות יהיו גבוהות. שורה תחתונה: נראה שאין פה קיצורי דרך ותצטרכו לגשת לבנק לברר מה ניתן לעשות. לאחר שתקבלו הצעה כלשהיא נוכל לעזור לכם לבחון אותה. בהצלחה

הצעה 2 טובה יותר. לתשומת לבך: כ-620.000 ש"ח בריביות המשתנות - פריים ומשתנה לא צמודה. עלייה של 1% בריבית (והיא תבוא בעוצמה יותר משמעותית - כ-2.5%-3% לדעתי) תגדיל את תשלום החודשי בגין חלקים אלה בכ-12% שזה כ-320 ש"ח. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

עזרה מישהו ?

quote:

---

היי להלן הצעה סופית שקיבלתי היום - ממש צעד אחד לפני חתימה. אשמח לדעת אם אני בוחר תמהיל נכון והאם הריביות טובות. הלוואה 937,000 שח: 315,000 שח קבועה צמודה, 20 שנה, 2.5% 312,000 שח משתנה כל 5 שנים צמודה, 25 שנה, 1.96% 310,000 שח פריים - 09% , 25 שנה, 1.6% גרייס 10 חודשים (דחיית עד לכניסה לדירה) החזר חודשי בגרייס 1597 שח החזר חודשי לאחר גרייס 4446 שח שוב- המון תודה!

quote:

---

הצעה 2 טובה יותר. לתשומת לבך: כ-620.000 ש"ח בריביות המשתנות - פריים ומשתנה לא צמודה. עלייה של 1% בריבית (והיא תבוא בעוצמה יותר משמעותית - כ-2.5%-3% לדעתי) תגדיל את תשלום החודשי בגין חלקים אלה בכ-12% שזה כ-320 ש"ח. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

---

---

שלום לך, איפה קיבלת הצעה של קבועה ב-2.5%? תודה שגית עיני

היי להלן הצעה סופית שקיבלתי היום - ממש צעד אחד לפני חתימה. אשמח לדעת אם אני בוחר תמהיל נכון והאם הריביות טובות. הלוואה 937,000 שח: 315,000 שח קבועה צמודה, 20 שנה, 2.5% 312,000 שח משתנה כל 5 שנים צמודה, 25 שנה, 1.96% 310,000 שח פריים - 09% , 25 שנה, 1.6% גרייס 10 חודשים (דחיית עד לכניסה לדירה) החזר חודשי בגרייס 1597 שח החזר חודשי לאחר גרייס 4446 שח שוב- המון תודה!

quote:

---

הצעה 2 טובה יותר. לתשומת לבך: כ-620.000 ש"ח בריביות המשתנות - פריים ומשתנה לא צמודה. עלייה של 1% בריבית (והיא תבוא בעוצמה יותר משמעותית - כ-2.5%-3% לדעתי) תגדיל את תשלום החודשי בגין חלקים אלה בכ-12% שזה כ-320 ש"ח. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

---

הגיון רב בתגובתו של guys106. העניין הוא האם אתם מודעים היטב למה שעושים? האם הכנסה עומדת לעלות? פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

לדעתי אתם קופצים מעל היכולת שלכם. בתור לווה שמרן חשוב שתדע שהחזר חודשי התחלתי יעמוד על סביב כ-5.5K למשכנתא לתקופה ממוצעת של 25 שנה, קרי כ-35% מההכנסות שלכם. החזר שיעלה בהמשך לכיוון ה-6K ואף יותר. לא פירטתם מצב משפחתי ,אך על פניו הייתי ממליץ ללכת על נכס יותר זול אלא אם כן ישנו צפי להכנסות גבוהות יותר בעתיד הקרוב. בהצלחה.

עזרה מישהו ?

quote:

---

Originally posted by eqinox
שלום לכולם, אנחנו מעונינים לרכוש דירה ראשונה יד 1 מקבלן. שווי בית 1.26 מליון. הכנסה נטו כ 16K בחודש. המשכנתא תיהיה עם 75% אחוז מימון. אין לנו קרנות השתלמות, ואין כסף שעומד להשתחרר ב10 שנים הקרובות. אני מאוד שמרן, ומעדיף תנאים סולידים. אשמח לחוות דעת איך לפזר את המשכנתא ומהם הריביות האופטימליות היום. המון תודה.

---

תודה על התגובות. אני מעונין לפרוס את המשכנתא ל-30 שנה, כאשר בהמשך יתכן ויכנסו כספים ונוכל לקצר תקופה. כך שלהתחלה אנחנו ניהיה סביב החזר חודשי של 4K שח. היום קיבלנו 2 הצעות מהבנק שלי אשמח לחוות דעת, של סך משכנתא: 937,000 שח הצעה 1: ההחזר החודשי 3892 שח. 93,600 שח ל18 שנה, קבועה צמודה לממד 2.05% (זכאות בנק)=החזר חודשי 518 שח 309,000 שח ל30 שנה, פריים-0.9% = החזר חודשי של 1081 שח 309,000 שח ל30 שנה, ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד, 2.26% = החזר חודשי 1182 225,400 שח ל-25 שנה, ריבית קבועה צמודה 3.35% = החזר חודשי 1110 שח. הצעה 2: ההחזר החודשי 4324 שח. 93,600 שח ל18 שנה, קבועה צמודה לממד 2.05% (זכאות בנק) = החזר חודשי 518 שח 309,000 שח ל30 שנה P-0.9% = החזר חודשי של 1081 שח 309,000 שח ל25 שנה, ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה, 3.9% = החזר חודשי 1614 שח. 225,400 שח ל-25 שנה, ריבית קבועה צמודה 3.35% = החזר חודשי 1110 שח. תודה לכל המשיבים.

ההצעות האלו בהחלט יותר שפויות מאשר כפי שזה הצטייר בהודעה הראשונה שלך, שבה ההחזר היה של 6K לחודש. חשוב באמת לברר האם תהייה הגדלה בהכנסות בעתיד? או שאתם מסתמכים על ריק.? זאת פונקציה משמעותית. אני אומנם לא מבין גדול אבל כשלקחתי משכנתא התייעצתי עם היועץ של בנק מזרחי שהיה מאוד יסודי ובדק איתי כל אפשרות פיננסית כזאת או אחרת, ובסופו של דבר התאים לי את זה בול למה שהייתי צריך. אז ככה שתעשו את החישובים שלכם ביחס להכנסות שלכם. ואם אפשר ללכת ליועץ מומחה אפילו בבנק אז מה טוב.

כפי שאמרתי בתחילה, התמהיל אינו טוב וזה נובע בעיקר מגובה ההחזר החודשי הרצוי שאינו תואם לגובה ההלוואה. תרצה או לא ההחזר החודשי יקפוץ בעתיד (עקב המשתנה+ הקבועה הצמודה) יכול להיות מאוד שמיחזור לא יהיה אפקטיבי בהמשך, הריביות כיום נמוכות ולכן הייתי מקבע אותם. לא הייתי לוקח את הקבועה צמודה אלא בקל"צ ברמה של 4.5%-4.6 (נטרול סיכון המדד). את המשתנה הייתי לוקח רק בסכום שכנגד פירעון עתידי (כל השאר לקל"צ).

כל המט"חים מיותרים לגמרי, עודף של משתנה כל 5, ריביות לא טובות בלשון מעטה. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

חסרים נתונים עליכם. על פניו התמהיל לא נראה טוב -יותר מדי פיצולים שמייקרים בסופו של דבר את ההלוואה+ ריביות גבוהות.

יעדי ריבית בחתך מסלולים: 1.פרים -0.9. 2.קל"צ -3.2%-3.3% 3.מל"צ 3.5%-3.7% את מסלול המל"צ לקחת רק אם הנך מתכוון לפרוע את המסלול עד נקודת היציאה הראשונה. ההנחה שיחס ההחזר שלך טוב (לא ציינת הכנסות). בהצלחה.

הריביות ירדו מעט וניתן להגיע לכ-0.1%-0.15% פחות. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות