פורום משכנתאות

דבר ראשון יציבות ומקדם החזר נמוך בד"כ לא הולכים ביחד. מרווח הפריים שנתנו לכם קטן מדיי. תבקשו 0.9% אין לכם צורך בשליש ריבית משתנה כל 5. ריבית קל"צ ל-25 שנה היא טובה. אולי אפשר לשפר עוד קצת. הצעה ראשונה: הלואת גישור לשנתיים כנגד קה"ש, מהקרן עצמה או מהבנק ושעבוד הקרן בגרייס חלקי. תשלמו שנתיים ריבית בלבד ותפרעו חלק זה. זה יקטין גם את אחוז המימון ואיתו את הריביות. נאמר בריבית קל"צ של 3% או בפריים. צריך לבדוק את האפשרויות. נניח החזר ריבית של 300 ש"ח לחודש. הצעה שנייה: על מנת לנצל עלייה בהכנסה שנה הבאה, והחזר גבוה בחמש השנים הראשונות קחו הלואה לחמש שנים בגרייס חלקי לשנה הראשונה ובהחזר חודשי גבוה. נאמר 2500 ש"ח לחודש, בריבית משתנה כל חמש לא צמודה של בערך 3%, או קל"צ. הסכום יוצא בערך 110K, כאשר התשלום בתקופת הגרייס הוא 275 לחודש ולאחר מכן בערך 2500 ש"ח. נשאר בערך עוד 800K שאותם מחלקים כך: 300K פריים ל-30 שנה - החזר נוכחי של 1050 לחודש 300K קל"צ 4.75% ל-25 שנה החזר של 1750 לחודש 200K קל"צ קרן שווה ל-15 שנה בריבית של 3.75% בערך והחזר חודשי התחלתי של 1700 במידה וריבית בנק ישראל נשארת בעינה ההחזר החודשי יהיה כזה: שנה ראשונה: 1050+1750+1700+275+300 = 5075 שנה שנייה: 1050+1750+1650+2500+300 = 7250 שנה שלישית עד שנה חמישית: 1050+1750+1600+2500 = 6900 שנה שישית עד שנה 15: 1050+1750+1500 = 4300 כאשר ההחזר החודשי יורד בערך ב-5 ש"ח כל חודש בנקודה זו או קצת לפני תצטרכו לבחון מחדש את יכולתכם הכלכלית ותנאי השוק ולבדוק האם כדאי למחזר ואיך, או להמשיך באותו המתווה עד לסיום. התסריט המתואר פה מניח שריבית בנק ישראל אינה משתנה. זה כמובן לא נכון ולכן הסכום של 1050 בכל אחד מהחלקים ישתנה בהתאם לריבית בנק ישראל. אני לא בטוח שהבנתי איזה סכום תרצו להחזיר בכל שלב לכן המצאתי משהו. תנו כיוון כללי יותר מדויק וננסה לחשוב מחדש על האפשרויות. בהצלחה!

שלום zof תודה על תשובתך המהירה והמפורטת. הצעה באמת מעניינת ולא חשבתי עליה. לגבי שאלתך על ההחזר החודשי: עד שאשתי תתחיל לעבוד בעוד כשנה- שנה וחצי אנחנו יכולים לעמוד בהחזר חודשי של עד 5700 ש"ח (עם ערב). לאחר מכן כשהיא תתחיל לעבוד והכנסתנו צפויה לגדול לכיוון ה18K אנחנו יכולים לעמוד בהחזר של 7000 ש"ח וזאת למשך שנתיים עד 3 שנים (שעד אז כבר המשפחה צפויה להתרחב) ואז נצטרך להקטין את החזר המשכנתא שוב לכיוון 4000-4500. אגב, התכנון הוא "לשחרר" את הערב מההלוואה ברגע שההכנסה שלנו תגדל. האם זה יהיה אפשרי? מקווה שנותן תמונה טובה יותר. תודה

צריך לשחק קצת עם המספרים ולהתאים את זה. אם מדובר על שלוש שנים ראשונות אזי תקנות בנק ישראל שונות קצת, וזה יאפשר לכם לגרד עוד קצת במסלול פריים. תבדוק כמה תוכלו ללוות כנגד קרן ההשתלמות ובאיזו ריבית. עם הסכום הזה נתאים את ההרכב מחדש, במידה ותרצה ללכת בכיוון הזה. לגביי שחרור הערב, אני לא יודע אם זה אפשרי, ואני מניח שזה משתנה מבנק לבנק. תצטרכו לברר בבנק את התנאים לשחרור הערב, אבל אני לא אופטימי שזה יקרה תוך פחות מחמש שנים. כמו כן, בהתאמת הסכומים, זה נראה לא כל כך סביר לרדת להחזר של 4000-4500 בעוד שלוש שנים אבל נראה מה אפשר לעשות.

ראי התייחסות בהודעה הראשונה

ילדים יש? תכנון? האם יש צפי להכנסת סכומים לטובת המשכנתא בשנים הקרובות? יש צפי לעליה בהכנסות?

הצעתי היא ללכת על החזר חודשי של כ-3100 ₪ לכל היותר (ללא ביטוחים). בתמהיל הבא: 165K פריים ל-25 שנה -מרווח 0.9 335K בקל"צ ל-15 שנה בריבית יעד באזור ה-3.6%. קיצור של מסלול הפריים עם גמר הקל"צ. כל עליה של אחוז בפריים בעתיד יגדיל את ההחזר החודשי ב-80 ₪. בהצלחה.

סגירה נעימה (תמהיל מס' 1, עם הקל"צ ל-10 שנים). ריביות מעולות ותמהיל טוב. יפה מאוד, לסגור. בהצלחה.

כרגע לא נראה גידול בהכנסות , יש ילדים אפשרות החזר בין 3500- 4000 לחודש תודה

תודה רבה על התשובות :-) כרגע הריביות הם 165 פריים -0.9 335 קל"צ 2.95 10 שנים תמהיל נוסף שהבנק הציע 165 פריים 0.9- 235 קל"צ ל 8 שנים ריבית 2.7 100 משתנה כל 5 לתקופה 30 שנה ריבית 3 מה דעתך על התמהילים , האם להמשיך במ"ומ או לסגור תודה

במידה ואני מקצר את הקל"צ ל 10 שנים אזה ריבית אפשר לשאוף ? תודה

לכיוון ה-3%-3.1%. בהצלחה.

ראשית תודה על התשובות קיבלתי מספר הצעות מהבנקים לבנתיים הריבית שהציעו לי פריים -0.8 וקל"צ 3.2 אני עדיין במו"מ בכל מקרה קיבלתי בהצעות שזה הריבית השנתית אבל הריבית המתואמת היא יותר גבוהה לדוגמא בפריים בקל"צ ריבית שנתית 3.2 וריבית מתואמת 3.25 מה המשמעות של זה תודה

את בדרך הנכונה. לגבי שאלתך: ריבית נומינאלית היא הריבית השנתית על ההלוואה שלך, זו הריבית שלפיה נקבעת ההלוואה ולצורך אחידות כל הבנקים בארץ עפ"י הנחיית בנק ישראל מדברים במונחים של ריבית שנתית נומינאלית על מנת ליצור אחידות ולמנוע בלבול. אבל בפועל, הרי את לא משלמת את הריבית בסוף השנה אלא בכל חודש וחודש, וכאשר הריבית הזו מתחלקת ל- 12 חודשים בשנה היא הופכת להיות ריבית מתואמת או אפקטיבית (ריבית דריבית),כלומר קצת יותר יקרה. בהצלחה.

מדוע המשתנות? אם אין תכנון להכניס כספים לך על התמהיל הבא: 270 - בפריים ל-25 שנה. כל היתרה בקל"צ ל-12-12.5 שנה. קיצור הפריים עם גמר הקל"צ. בהצלחה.

הריביות כיום נמוכות היסטורית. אין לדעת איך יהיו הריביות בנקודות השינוי. זכור: אתם לוקחים הלואה להרבה שנים, 18 עד 30 שנה לפי ההצעות שקיבלתם. על סמך נתוני העבר, ערכי הריביות המשתנות יגיעו ואף יעברו את ערכי הריביות הקבועות כיום. לדוגמא ריבית משתנה כל 5 צמודה ל-25 שנה הייתה 3.13% לשנה בשנת 2008. ב-2013 ירדה באותו מסלול ל-1.3%. כיום ניתן לקבל ריבית קבועה צמודה של בערך 2.5% ל-25 שנה. לכן כדאי לקבע את הריביות לכל התקופה, ולא רק לחמש השנים הראשונות. מעבר לזה, ישנו תוצר של היערכות כלכלית והתאמת אורח החיים. קיימת סבירות גבוהה לעליית הריבית בעוד חמש או עשר שנים בנקודת השינוי. בנקודה זו תיהיה קפיצה בהחזר החודשי שייתכן ותקשה על החזר המשכנתא. כאשר מתאימים מראש את הההחזר החודשי ליכולת לאורך כל התקופה מקטינים בעיה זו. כמובן שאין זו אמת מוחלטת וצריך לאזן בין השיקולים ולבצע בחירה מושכלת. בנוסף לזה, הצמדה למדד תזחיל את ההחזר החודשי במסלולים הצמודים כלפי מעלה לאורך השנים. אסור גם לשכוח שגם במסלול הפריים תיתכן עלייה בריבית לאורך השנים כאשר העולם יצא ממיתון והריביות יחזרו לסביבה נורמלית. מקווה ששפכתי מעט אור על הנושא.

תודה רבה ZOF התותח כרגע אני לפני סגירה של 2 הצעות אשמח לשמוע עצתכם המושכלת ראשונה: פריים 30 שנה 160000 -0.9 קל"צ 10 שנה 330000 3.05 משתנה כל 5 לא צמודה 220000 3.27 משתנה כל 3 שנים 100000 (ממוצע הלוואות קצרות מועד) צמודה 1.6 (עוגן -0.06) שניה: פריים 30 שנה 160000 -0.9 קל"צ 10 שנה 330000 2.99 משתנה כל 5 לא צמודה 220000 3.27 משתנה כל 3 שנים 110000 (ממוצע ריבית משכנתאות) צמודה 2.6 (עוגן +0.3) *אציין כי התוספת של המשתנות שנה או 3 הם כדי לתת לי ריביות טובות בשאר המסלולים תודה רבה

quote:

---

הריביות כיום נמוכות היסטורית. אין לדעת איך יהיו הריביות בנקודות השינוי. זכור: אתם לוקחים הלואה להרבה שנים, 18 עד 30 שנה לפי ההצעות שקיבלתם. על סמך נתוני העבר, ערכי הריביות המשתנות יגיעו ואף יעברו את ערכי הריביות הקבועות כיום. לדוגמא ריבית משתנה כל 5 צמודה ל-25 שנה הייתה 3.13% לשנה בשנת 2008. ב-2013 ירדה באותו מסלול ל-1.3%. כיום ניתן לקבל ריבית קבועה צמודה של בערך 2.5% ל-25 שנה. לכן כדאי לקבע את הריביות לכל התקופה, ולא רק לחמש השנים הראשונות. מעבר לזה, ישנו תוצר של היערכות כלכלית והתאמת אורח החיים. קיימת סבירות גבוהה לעליית הריבית בעוד חמש או עשר שנים בנקודת השינוי. בנקודה זו תיהיה קפיצה בהחזר החודשי שייתכן ותקשה על החזר המשכנתא. כאשר מתאימים מראש את הההחזר החודשי ליכולת לאורך כל התקופה מקטינים בעיה זו. כמובן שאין זו אמת מוחלטת וצריך לאזן בין השיקולים ולבצע בחירה מושכלת. בנוסף לזה, הצמדה למדד תזחיל את ההחזר החודשי במסלולים הצמודים כלפי מעלה לאורך השנים. אסור גם לשכוח שגם במסלול הפריים תיתכן עלייה בריבית לאורך השנים כאשר העולם יצא ממיתון והריביות יחזרו לסביבה נורמלית. מקווה ששפכתי מעט אור על הנושא.

---

הצעה אחת עדיפה ,אבל שוב למה המשתנות? האם אתה מתכנן לפרוע אותן בתחנה הראשונה? באם לא ,תעביר לקל"צ ותאריך את התקופה (בקל"צ) רוב המשכנתא במשתנות!!!

היי תודה אני לא מתכנן לפרוע אותן לפני 10 שנים אך אם אעביר לקל"צ ואעלה תקופה הריבית תעלה משמעותית האם זה כדאי עדיין? אשמח לדעת ממך הצעה איך לשנות את התמהיל תודה

quote:

---

הצעה אחת עדיפה ,אבל שוב למה המשתנות? האם אתה מתכנן לפרוע אותן בתחנה הראשונה? באם לא ,תעביר לקל"צ ותאריך את התקופה (בקל"צ) רוב המשכנתא במשתנות!!!

---

בהחלט כדאי לעומת התמהיל הקיים שרובו במשתנות (ללא סיבה). נכון שריבית הקל"צ תעלה אבל ההחזר הכולל יהיה קטן יותר ,יציב יותר ובפחות סיכונים. מדוע? מכיוון שאין לך תכנון להכניס כספים למשתנות ולכן הסיכוי גדול שהריביות יעלו בהמשך בנקודות השינוי + מדד ואז יגרום לכך שהמשכנתא תתייקר +ההחזר החודשי יעלה. הריביות כיום בשפל ולכן כדאי לקבע אותם באם לא מתכננים לפרוע את המסלולים. מה ההמלצה שלי? לאמץ את התמהיל שהצעתי בהודעתי הראשונה. באם יהיו כספים בהמשך תגיב בעיקר לפריים (ואולי אף לקל"צ תלוי בסטטוס באותה תקופה/עמלת היוון).

היי שוב תודה אשמח לשמוע לאיזה תמהיל אתה מציע לי ומה צפי הריביות שאקבל תודה רבה

quote:

---

בהחלט כדאי לעומת התמהיל הקיים שרובו במשתנות (ללא סיבה). נכון שריבית הקל"צ תעלה אבל ההחזר הכולל יהיה קטן יותר ,יציב יותר ובפחות סיכונים. מדוע? מכיוון שאין לך תכנון להכניס כספים למשתנות ולכן הסיכוי גדול שהריביות יעלו בהמשך בנקודות השינוי + מדד ואז יגרום לכך שהמשכנתא תתייקר +ההחזר החודשי יעלה. הריביות כיום בשפל ולכן כדאי לקבע אותם באם לא מתכננים לפרוע את המסלולים. מה ההמלצה שלי? לאמץ את התמהיל שהצעתי בהודעתי הראשונה. באם יהיו כספים בהמשך תגיב בעיקר לפריים (ואולי אף לקל"צ תלוי בסטטוס באותה תקופה/עמלת היוון).

---

התמהיל שאני מציע כפי שציינתי בהודעתי הראשונה : שליש בפריים ל-25 שנה והיתרה בקל"צ ל-12 עד 12.5 שנה (באזור ה-3.4%). בהצלחה.

היי תודה על התשובה אשמח להסבר למה לא ללכת על המשתנות

באם אין תכנון לפרוע את המשתנה ב-5 השנים הקרובות אזי להעביר לקל"צ. כמובן שההחזר יעמוד על כ-6.6K. ממליץ על הפריים ע"פ המק"מ +לבקש מרווח 0.9 לכל הפחות. לגבי הקל"צ הריבית טובה ,עקב אחוז המימון הנמוך תנסו לשפר את הריבית בעוד קצת לכיוון ה-3%. תמהיל ראוי. בהצלחה.

שלום רב קבלתי את ההצעה הבאה: 467000 ש"ח ל12 שנים בריבית של 3.4% 283000 ש"ח ל25 שנה בפריים מינוס 0.9 100000 ש"ח ל20 שנה בריבית משתנה כל 5 צמודה של 1.68% סך ההחזר עומד על 5600 ש"ח לערך האם הריביות טובות? זקוקה לתשובה דחופה, עומדת לסגור תודה מראש

תנסי לגלח עוד עשירית עד שתיים בקל"צ +לעגל 1.6% במשתנה. סה"כ תמהיל לסגירה עם ריביות טובות, עקב אחוז המימון הנמוך הייתי מנסה לגלח עוד בריביות כפי שציינתי. בהצלחה.

הי תודה רבה על התגובה המהירה במידה ואני רוצה להקטין את ההחזר החודשי , איזו ריבית מיטבית אפשר לקבל על קל"צ ל15 שנים או ל12 שנים? כמו כן, האם לא עדיף את המשתנה הצמודה להמיר למשתנה לא צמודה - בהנחת ריבית של 2% בשנה כולל הצמדת הקרן, האם ריבית משתנה לא צמודה כל 5 שנים ל15 שנים - איזו ריבית מיטבית ניתן לקבל במסלול זה? אשמח לעזרתכם,

לאור הפרטים שמסרת, הייתי ממליץ לך לקחת הכל בריבית קבועה לא צמודה. ל-10 שנים אפשר לקבל ריבית סביב ה-3%. לפי ריבית זו התשלום החודשי הקבוע הוא 965 שקלים לחודש. כך אין הפתעות. ניתן כמובן לחסוך כיום כ-25 שקלים לחודש ולקחת שליש פריים. במשך 10 השנים ייתכן והפריים יעלה ואז לא רק ש-25 השקלים האלה לא יחסכו אלא אף התשלום החודשי יעלה קצת. העלייה תיהיה בעשרות שקלים בלבד, כאשר עלייה של 1% בפריים תגרור עלייה של בערך 16 שקלים בתשלום החודשי. עקב גילך חשוב גם לבדוק מבעוד מועד את היתכנות ועלות ביטוח החיים למשכנתא. זוהי הוצאה שצריך להוסיף לתשלום החודשי כל עוד יתרת הקרן מעל 30K. בהצלחה!

מבקשת לבדוק תמהיל נכון ל 120K מבין האפשרויות שקבלתי חייבת לסגור בהקדם: אפשרות ראשונה: הלוואה לשבע שנים מהבנק פריים 1.2 ריבית 3.4 החזר חודשי 1607 שקלים. אפשרות שניה: משכנתא לא צמוד למדד בריבית קבועה ל -10 שנים. ריבית 3.6 החזר חודשי 1192 שקלים. אפשרות שלישית: משכנתאל -10 שנים 80K לא צמוד בריבית קבועה ריבית 3.6 40K לא צמוד פריים ריבית 2 החזר חודשי 1162 שקלים.

האפשרות הראשונה בעייתית מאחר והיא אינה משכנתא ולכן נושאת ריבית משמעותית גבוהה יותר, כמו גם החזר חודשי גבוה יותר עקב פריסה לזמן קצר יותר. אם אני מבין נכון המרווח שנתנו לך בפריים באפשרות השלישית הוא מאד נמוך ולכן לא כל כך כדאי. לאור מצבך הייתי ממליץ על האפשרות השנייה. תבדקי מראש את עלות ביטוח החיים. במידה ותיהיה גדולה מאד, כדאי לשקול מחדש את ההלואה הבנקאית ל-7 שנים, שאינו דורש ביטוח חיים.

כפי שציין ZOF עניין הביטוח חיים הוא נושא חשוב בשיקול בחירת האפשרויות שציינת. שכן אם תידרשי למשכן את הנכס ולבצע ביטוחים תהיה עדיפות להלוואה המסחרית -הלוואה מס' 1 ע"פ האחרים. הסיכון בהלוואה מס' 1 שהיא חשופה לעליית הריבית במשק -ריבית הפריים. תבדקי אל מול הבנק יכול להיות לאור גילך שלא תידרשי לבצע ביטוח חיים. בהצלחה.

תודה zof! כנראה שלא תהיה עמלה בכלל.. אולי כמה מאות.. השאלה היא האם כדאי להביא את הפריים ל50% מההלוואה? אני מבין שבדרך כלל לא מומלץ להעלות את הפריים מעל שליש (בלי קשר להגבלה של בנק ישראל). אני טועה? הכסף מגיע מתשלום מאוחר של המכירה ולכן הברירה היא לקחת הלוואת גישור בנוסף למשכנתא של 200K ולהגדיל את החלק של הקל"צ על חשבון הפריים, מה שיעלה את ההחזר החודשי.. ההחזר החודשי שאנחנו רוצים הוא באיזור ה1500-1600 (אחרי סילוק המשתנה) כך שקיצור הקל"צ ל8 שנים כבר יעלה את ההחזר ב100 אפילו אם הריבית תרד ל3% וגם אם נאריך את הפריים ל18 שנים (יותר מפי 2 מהקל"צ!) ההחזר יתאזן אבל - זה תמהיל יותר טוב?! האם יהיה טוב יותר רק להאריך את הפריים ל18 שנה כדי להקטין קצת את ההחזר (הרי אחרי 9 שנים יהיה ניתן לקצר את הפריים, לא?) חוץ מזה - האם בגדול אלו ריביות של סגירה? אשמח לשמוע את דעתך..

תודה על הרעיון! אני באמת אבדוק.. אם כך, בהתאם לסיטואציה, לאילו ריביות אני צריך לשאוף ב- 1. 143K קל"צ (בהנחה שאני לוקח עוד 66K בP-0.9, עבור החזר חודשי של 1500 2. הלוואת גישור 100K ל3 חודשים?

ניתן לשפר קצת ע"י פריסה של פריים לתקופה ארוכה יותר וקיצור קל"צ בקצת ואיתו להקטין מעט את הריבית. איזה עמלה צופים לכם? עמלת ההיוון קיימת כאשר יש פער ריביות בו ריבית השוק נמוכה יותר מהריבית שלכם ואתם "מפצים" את הבנק על "הפסד" תיאורטי במידה והוא מלווה את הכסף מחדש בריבית נמוכה יותר. אני לא מאמין שיהיה פער ריביות שלילי משמעותי תוך חודש חודשיים וההיוון שלו הינו עד לנקודת היציאה כלומר רק לחמש שנים. תעשו סימולציה עם הפקיד/ה בבנק לבדוק איזה עמלה אתם תשלמו אם הריבית נשארת בעינה ואם הריבית יורדת ב-0.1%. נראה לי על פניו ששווה לספוג את העמלה. מהיכן מגיע הכסף הזה? אם הוא מגיע מקה"ש אולי שווה להשאיר אותו עוד קצת בקרן ולחכות עם הפירעון המוקדם. מצד שני, אין הכרח לקחת משתנה צמודה כל 5. אם יש לכם את הכסף תוכלו לשלם אותו עכשיו ולקחת משכנתא קטנה יותר ולקבל ריבית טובה יותר. בהצלחה!

הריביות נראות סבירות. דחיסה של קל"צ ל-8 שנים תוריד את הריבית ב-0.1% בערך ולא ברור כמה יהיה החסכון פה. לעומת זאת העברה של 100K להלואת גישור מורידה את אחוז המימון ואת החלק היחסי של ההוצאה החודשית, ויכולה לחסוך בריבית קל"צ. תבדקו את האפשרות הזאת. הריביות של המשכנתא מחושבות בנפרד מהלואת הגישור ומתבססות על אחוז המימון ואחוז התשלום מההכנסה החודשית. תבדקו. התמהיל של חצי חצי הוא טוב בעיני, ולאור התקופות של ההחזר, הייתי אפילו לוקח יותר בפריים אם היה אפשר. בעוד שלוש שנים כבר תחזירו חלק ניכר מהמשכנתא וניתן יהיה לפרוס מחדש את חלק הפריים במידה וההחזר החודשי גדול מדיי. לגביי הגישור, תכינו עוד 2000 ש"ח לריבית על גישור של 100K, יותר טוה תוסיפו 2000 ש"ח למשכנתא וזה לדעתי ישתלם לכם בריבית לאורך השנים. בהצלחה!

בעזרת מחשבון משכנתא התמונה נראית קצת אחרת. 1. 67K פריים ל-20 שנה P-0.9% - החזר נוכחי: 320 ש"ח 2. 143K קל"צ ל-13 שנה 3.5% - החזר חודשי 1142 ש"ח או לחילופין: 2. 143K קל"צ ל-12 שנה 3.4% - החזר חודשי 1210 ש"ח אין לי מושג לגביי ריבית הלואת הגישור. בוא ניקח שני תסריטים סבירים: %P+1 תשלום ריבית בתקופת הגרייס - 270 לחודש P+3% תשלום ריבית בתקופת הגרייס - 440 לחודש לפי זה תצטרכו עד 2000 ש"ח לריבית ל-3 חודשים תבררו כמה תוכלו לקבל.

אז ככה מחיר הדירה 1,175,000 ש״ח הון עצמי 400,000 הכנסות 11,500בחודש לשנינו אמורה להיות עליה ואמורה להיות צפי להכנסת כספים מה לגבי הריביות שניתנו לי אפשר להסכים אם זה או ניתן לשנות לטובה ? והאם כדאי ללכת על חצי משתנה צמודה וחצי קבועה במידה כדאי באיזה ריביות כדאי לדרוש את הצמודה והמשתנה ? אנו מצפים להחזר חודשי כרגע קרוב ל3500 .. מחכה לתשובה שלכם

על פניו נראה שהמשכנתא גבוהה ביחס להכנסות ולהחזר המבוקש. אך לאור הצפי לגידול בהכנסות (שלא ציינתם מהו ומתי?) ולאור הכספים שמתוכננים להיכנס, הצעתי היא לקחת במסלול משתנה כל 5 שנים (לכל היותר ל-25 שנה) את הסכום שמתוכנן לפירעון בתחנה הקרובה (לא צינתם את הסכום?). שליש מהסכום להעביר לפריים ל-25 שנה ואת היתרה בקל"צ ל-20 שנה (ולא 25 שנה).

ומה לגבי הריביות איזה ריביות עדיפות במסלולים שציינת ועד כמה ניתן לדרוש מהבנק שינסו להוריד ? לפי המלצתך במסלולים הנ"ל לא יקרה מצב שיהיה לי החזר חודשי גבוה יותר מדי אם אני מעריכה שפחות או יותר ההחזר החודשי שלי יהיה קרוב ל3500 מודה מאוד על עזרתך

ריביות יעד: בפריים לשאוף למרווח 0.9 במשתנה כל 5 שנים ל-25 שנה 1.6-1.7% בקל"צ ל- 4.4%-4.5% שוב אני מציין כי ההחזר החודשי המבוקש אינו מייצג לגובה ההלוואה אלא אם כן אתם מתכננים להכניס סכום ניכר במהלך ה-5 השנים הראשונות.

במידה ואני ירצה לקחת שליש בפריים בשליש של הקבוע סך של 267 אלף לחלק חצי לצמוד וחצי ללא צמוד סך של 132 אלף צמוד ו135 אלף בלא צמוד וככה גם לעשות במשתנה כל 5 שנים חצי צמוד וחצי לא צמוד מה אתה אומר על התמהיל הזה כדי לא לקבע וללכת על הריביות קבועות בקבוע אם כן על איזה ריבית במשנה אני צריכה לדרוש אתה מאוד עוזר לי בקבלת ההחלטה החשובה

בחלק של הקבוע ללכת רק על קל"צ (לא צמודה) במקסימום ל-20 שנה. לגבי החלוקה במשתנה (לצמוד/לא צמוד) מותנה בריביות שתשיג ובהפרש ביניהם המגלם את מרווח המדד. במשתנה כל 5 לא צמוד ל-20 עד 25 לשאוף לכיוון ה-3.1%-3.2%. כאשר היעד לחסל אותו עד לתחנה הראשונה. בהצלחה.

החזר נמוך לגובה ההלוואה הנלקחת. מה אחוז המימון? הכנסות? מדוע המשתנה? יש צפי להכנסת כספים ב-5 השנים הראשונות? מה ההחזר החודשי המקסימאלי מבחינתכם?

זה אינו תמהיל טוב מאחר ויש סיכון לעלייה בהחזר החודשי בעוד כמה שנים. עם יציאת העולם ממיתון וחזרה לסביבת ריבית רגילה, ריבית הפריים תעלה ואיתה התשלום על החלק הראשון. התשלום על שני החלקים האחרים יזחל כלפי מעלה עם השנים עקב ההצמדה למדד. התשלום על החלק השני עשוי לקפוץ למעלה בנקודות השינוי עם החזרה לסביבת ריבית רגילה. מקווה שעזרתי להבין את הבעייתיות של התמהיל. גם אם כיום ההחזר סביב 2300, צריך להתכונן להמשך ולהחזר מייצג לסכןם כזה בסביבת ריבית רגילה. החזר מייצג להבנתי לסכום כזה הוא לכיוון 3300 - 3500 לחודש.