פורום משכנתאות

אמנם מאוחר מידי, וגם ריבית לא ירדה, אך: בדרך כלל ההשפעה היא בכיוון שינוי הריבית (עלייה או ירידה), מגיעה בעקיפין בשלב מעט מאוחר. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

ברמות הריבית הנוכחיות כנראה לא תראה שינוי בקל"צ שישקף את הירידה (אם תיהיה) בריבית בנק ישראל. כמו כן ריביות קבועות נשמרות ל-12 יום בלבד כך שאם יהיה שינוי אתה תקבל אותו. יכול להיות שהבנק במקרה כזה יתעקש יותר על המרווים בריביות המשתנות.

אני מאוד מתלבט לרדת מהמשתנה הלא צמודה לגמרי ולצרף אותה לקל"צ. איזה משקל של שנים כדאי לתת בין הקל"צ לפריים? האם לצמצם את הק"צ למינימום ולמתוח את הפריים למקסימום?

לא ברור לי מה תקופת הפריים בתמהיל שלך. הצעתי: את הפריים למשוך ל-25 שנה באותו מרווח. 400K בקל"צ ל-13 שנה (ריבית באזור ה-3.4%). 150K במשתנה לא צמודה ל-25 שנה (לשאוף לריבית באזור ה-3.2%-3.3%). כנגד פירעון עתידי. החזר התחלתי 5K את מסלול הפריים תקצר כשתסיים עם מסלול הקל"צ לשנתיים וחצי לערך. בהצלחה.

בתכנון הראשוני: הקלצ היה ל-18 שנה, הפריים והמשתנה ל-20 שנה. מבין כעת שמומלץ למתוח את הפריים ל-25 שנה ולהוריד את השנים בקל"צ. הדילמה היא לגבי המשתנה צמודה כל 5- בעקרון קרן השתלמות תפתח עוד 6 שנים בדיוק עם לפחות 150K וחשבתי למשוך את הכסף קודם ואז לסגור את המשתנה. מניח שאשלם ריבית על הסכום שמשכתי במשך שנה. זה נכון כלכלית? במידה וזה לא נכון כלכלית מה האלטרנטיבה המועדפת עליי במסלול הסולידי ביותר? לצרף את הסכום לקל"צ? תודה על הסיוע.

זה תלוי בנקודת הזמן בעוד 5 שנים -התשואה בקה"ש במשך השנה בקיזוז ריבית ההלוואה לאותה תקופה אל מול הריבית "החדשה" בתום התחנה הראשונה/בעוד חמש נים+ עמלת פירעון. אפשרות נוספת היא לקחת 550K בקל"צ ל-15 שנה וכשישתחרר הכסף להגיב לפריים או לקל"צ בהתאם למצב באותה תקופה.

תודה על המענה. חבר הציע לי לבחון תחת המשתנה, תכנית החזר ריבית בלבד ל-6 שנים כנגד תשלום הקרן השתלמות כשתפרע - בלון. מה דעתך בעניין?

לא ממליץ , תקופה ארוכה מדי.

אכן, אך מקטין לי את ההחזר החודשי ונותן לי פתרון ל-6 שנים שמשתנה כל 5 לא נותנת לי. אתה מעריך שעדיף לצרף זאת לקל"צ?

ריבית קל"צ ומ"צ נראות קצת גבוהות יחסית לאחוז המימון וההכנסה. שוו ללחוץ קצת. התמהיל לא כל כך הגיוני. אם יש לך סבירות גבוהה לסגירת פריים ומ"צ תוך חמש שנים, או אפילו רק את חלק מ"צ, אז תפרוס חלקים אלה ל-30 שנה. לא צריכה להיות לזה השפעה על הריבית במסלולים אלה. מנגד, תקצר קל"צ למינימום ותרויח ריבית ותשלומי ריבית. משהו כזה: 200K פריים ל-30 שנה P-0.9% - החזר נוכחי 675 ש"ח לחודש 100K משתנה כל 5 צמודה (מ"צ) 1.7% ל-30 שנה - החזר נוכחי 355 ש"ח לחודש 300K קל"צ 3.2% ל-10 שנים - החזר חודשי 2924 החזר כולל התחלתי: 675+355+2924=3954 לחודש זה משאיר לך מרוח מסוים לעלייה בפריים ולהצמדה למדד שיעלו את ההחזר ל-4200 או יותר. כאשר יהיה לך כסף לפירעון מוקדם צריך תחילה לסגור מסלול משתנה כל 5 ואז לבדוק מה כדאי לסלק עוד, האם פריים או חלק מקל"צ, בהתאם לנתונים הכלכליים באותו זמן. בהצלחה!

אשמח לעזרה: לי יש תמהיל דומה אבל תזרים קצת שונה אצלנו משתחררות קרנות השתלמות עוד 3 שנים בסהכ 70000 האם התמהיל הבא הגיוני: 60000 הלוואת גישור ל3 שנים בערך 100 ש"ח בחודש (במידה וקיים כזה דבר) 300000 קבוע לא צמוד ל 10 שנים 3.2 ריבית כ2931 ש"ח 170000 פריים (מקווה שהצליח להשיג מינוס 1) ל30 שנה 567 ש"ח 70000 משתנה כל 5 שנים ל25 שנה ריבית 1.7 257 ש"ח האם זה תמהיל הגיוני במידה ואותה הלוואה מהווה 25% מסהכ הנכס העתידי שלי?

תודה רבה על התשובה המהירה עוד שנתיים יהיה לי סכום זמין של 150000 ועוד 5 שנים עוד סכום זמין של 100000 לכן לקחתי את אותן הלוואות האם שווה לקחת חלק מהמסלולים בקרן שווה?

אם יש לך בודאות את הסכום של 150K בעוד שנתיים, קח משכנתא לשנתיים בפריים בגרייס חלקי. תקנות בנק ישראל לגביי מקסימום שליש משכנתא בריבית משתנה אינן חלות על הלואות מתחת לשלוש שנים. התמהיל החדש: 150K פריים גרייס חלקי לשנתיים, נניח P-0.9% - החזר חודשי נוכחי 170 ש"ח 150K פריים P-0.9% ל-30 שנה - החזר חודשי נוכחי 506 ש"ח 300K קל"צ 3% לשמונה שנים - החזר קבוע 3520 ש"ח לחודש אני לא יודע איזה מרווח פריים נותנים להלואות גישור כאלה, צריך לבדוק. סביר להניח שתקבל פחות מ-3% על קל"צ לשמונה שנים. אתה חוסך פה הצמדה למדד וכמה עשיריות האחוז בריבית על 100K. בהצלחה!

ורד שלום, אני מבין מדברייך שזה ההצעה שקיבלתם אך אני לא מבין למה. למה יש לכם פיצול של קל"צ ל-10 ןל-12 שנים. כמו כן, למה לקחתם חלק בריבית משתנה כל 5? חלק זה אינו יציב והריבית בו עלולה לקפוץ בנקודות השינוי. הייתי מציע לכם לחילופין למתוח את הפריים ל-30 שנה ולקחת את כל השאר בקל"צ. לפי הריביות שהציעו לכם תוכלו לקבל בערך 4.2% קל"צ ל-20 שנה. בתמהיל כזה ההחזר הנוכחי יהיה בערך 4200 ש"ח ויכול לעלות עם עלייה בפריים. בערך עלייה של 2.5% בפריים תביא אתכם להחזר חודשי של 4500 ש"ח. לאחר פירעון של חלק קל"צ מאיצים פירעון של חלק פריים. אם תוכלו להתאמץ עוד קצת, תרדו בקל"צ ל-19 שנה או 18 שנה. זה יגדיל מעט את ההחזר החודשי על חשבון השוליים שלכם וקיים סיכוי שבעתיד תעברו את ה-4500 ש"ח לחודש.

בבקשה, מישהו? zof, guys106 תודה

היי בבקשה ערך נכס 1600000 הכנסות 14500 סכום גבוה במשתנה כי מעדיף לא לשים בקלצ בגלל לא להיות מקובעים במסלול עם קנס יציאה וכו וגם להשאיר אפשרות דינמית לשינויים החזר חודשי 5250 שח תודה רבה

הריביות טובות, אבל: 1. נוצר לך מצג שוא שבו ההחזר החודשי הוא 5250 מתוך 14500, שזה כבר גבוה לכשעצמו, ויכול לעלות בהמשך בנקודת השינוי בעוד חמש שנים, ולאורך השנים עם עליית הפריים. 2. "קנס" היציאה, או עמלת ההיוון בשמו הרשמי, מופעל בסביבת ריבית יורדת. ככל הנראה שעל קל"צ כיום לא יהיה קנס בעתיד עקב פער ריביות שלילי. פער ריביות שלילי משמעו שהבנק לא מפסיד עלייך רווחים עתידיים במקרה של פירעון מוקדם, אלא אף יכול להלוות את הכסף למישהו אחר בריבית גבוהה יותר. לכן אין עמלת היוון. 3. איזה שינויים אתה צופה שנחסמים עקב קל"צ?

zof תודה רבה! אני מסכים איתך לגבי הסיכון המועט בפרעון הקל"צ אך רציתי להשאיר עוד קצת דינמיות בתיק בכמה לדעתך אפשר להעלות את הקלץ (ועם איזה ריבית) ולהוריד את המשתנה אך שלא יעלה ההחזר החודשי מעל 5250 (כולל ביטוחים)? מה לדעתך על הריביות? אפשר להוריד עוד? תודה רבה

הריביות בתמהיל הקיים טובות. מהנתונים הראשוניים נראה כי המשכנתא גבוהה ביחס להכנסות ולכן זה מצריך מכם (בכדי ליצור תמהיל שפוי) להתחייב להחזר שבגובה שליש מההכנסות. לגבי הדינמיות, היא באה לביטוי בפריים (מספיק עבורכם) ולכן אם אין תכנון לפרוע את המשתנה להעביר הכל לקל"צ ולפרוס את המסלול ל-15 שנה. בהצלחה.

תודה שוב אפשר לדעתך בתמהיל הקיים ללחוץ עוד קצת על הריביות ? אם כן איזה מהם? מה אפשר לעשות לגבי עמלת פתיחת תיק? בנוגע להמלצת התמהיל שרשמת לי, מה הכיוון של הריביות? תודה רבה מראש

1. בתמהיל הקיים ללחוץ בקל"צ לכיוון ה-3% (לא הייתי מאמץ את התמהיל). 2.בתמהיל החדש את בקל"צ בטווח -3.5-3.6. 3. עמלת פתיחת תיק -לבקש הנחה בין 25% עד 50%. יש שמקבלים גם יותר עד פטור מלא -פחות נפוץ. בהצלחה.

אשמח לעזור אם לא תחסיר מאתנו פרטים מינימליים עליכם -ערך הנכס, הכנסות, מדוע סכום גבוה במשתנה ? האם יש תכנון לפרוע את הסכום הנ"ל ב- 5 השנים הראשונות? החזר חודשי מבוקש? ...

ראשית ללכת על פריים. שנית ,התמהיל אינו טוב +הריביות. לא הבנתי, האם אתה מתכנן לסגור את המשתנה ב-5 השנים הראשונות? מדוע הקבועה צמודה?

תודה על התגובה ...גם אני רואה שהרוב לוקחים פריים. מתכנן לסגור את המשתנה אחרי 5 או 10 שנים לכל המאוחר. אין סיבה לקבועה המודה סתם חשבתי שהריבית יחסית נמוכה ופחות מסוכנת מהפריים וגם עוד מסלול שיסגר לי אחרי 10 שנים ואז אני יוכל להאיץ את ההחזרים ולקצר זמן משכנתא. אשמח גם להתיחסות לריביות בהתאם לנותינים שלנווגם להצעה לתמהיל אחר. תודה

תמהיל אחר להחזר החודשי שציינת (כ-5K): 300K פריים ל-30 שנה (מרווח 0.9). 450K -בקל"צ ל-15 שנה (3.7-3.8). 150K -משתנה צמודה ל-25 שנה (1.6%)כנגד פירעון בתום ה-5 שנים. תקצר את הפריים בגמר הקל"צ. כל עליה של אחוז בפריים יעלה את ההחזר החודשי בכ-150 ₪. אם אין צפי לגידול בהכנסות ממליץ לשקול להאריך את הקל"צ ב-3 שנים לערך להגיע להחזר של כ-4.5K. בהצלחה.

עדיין ההצעה של פועלים כדאית יותר מאחר והם מציעים ריבית נמוכה יותר על קל"צ, ולפי המתווה שהצעתי, על סכום גדול יותר. במתווה הנוכחי, כמו שציינתי אין הבדל של ממש שפיצר לקרן שווה, אך לאור המגבלות שציינת כדאי לקחת את כל הפריים בשפיצר ןלוותר על קרן שווה. עכשיו שימי לב טוב: במוקדם או במאוחר ההחזר החודשי שלכם יעבור את ה-3500. גם במתווה שהציעו לך בפועלים, עלייה של 1% בפריים תגרור עלייה של בערך 130 ש"ח בהחזר החודשי. ההצמדה למדד על 167K במשתנה צמודה 1.6 ל-30 שנה תזחיל את ההחזר החודשי כלפיי מעלה לאורך השנים. במידה והעולם יצא מהמיתון בחמש השנים הקרובות, ככל הנראה הריביות המשתנות יעלו, ובעוד חמש שנים תיהיה קפיצה בריבית על שליש מהמשכנתא שלכם, ואיתה קפיצה בהחזר החודשי. ההחזר החודשי הנוכחי שלכם לפי בנק הפועלים: 880+1545+466+584=3475 תסריט אפשרי להחזר חודשי בעוד חמש שנים: ריבית פריים עולה ב-4% ריבית מל"צ עולה ב-2% ריבית מ"צ עולה ב-3% מדד עלה ב-2.5% ממוצע לשנה 1451+1545+570+920=4486 זהו כמובן לא חישוב מדוייק אלא הערכה בלבד וכל מיני הנחות שהמצאתי, אך בהחלט אפשרי שההחזר שלכם יגיע לסביבות 4500 לחודש. אם ההחזר יעלה רק עד 4000 ש"ח תוכלו לעמוד בזה? אם אין לכם אפשרות לעלות בהחזר החודשי מעל 3500 ש"ח לחודש, אתם בסכנה. מה שיכול להציל אתכם מחדלות פירעון זה שההכנסות שלכם יעלו לאורך הזמן (האם הן יעלו?), ושהריביות ימשיכו להישאר נמוכות לאורך תקופה ארוכה יותר, ולפחות עד אחרי נקודת השינוי הראשונה בעוד חמש שנים. מהעלייה עקב הפריים אין אפשרות כמובן להתחמק. האם תרצו להמר על זה? אולי העסקה הזו קצת גדולה עליכם? אני חושב שאתם צריכים לחשוב על ההיבט הזה לפני השאלה איזה הצעה טובה יותר, כי זה באמת לא כל כך משנה ושתי ההצעות פחות או יותר אותו הדבר. אני מתנצל שאני מביא רק בשורות רעות, אבל אני מרגיש צורך להסביר היטב את הנקודה הזו על מנת שתדעו בפני מה אתם עומדים בבואכם לקבל החלטה, גם אם זה לא ישנה אותה בכלום.

אני מסכים עם כל מילה של ZOF, יכול להיות מאוד שהתסריט ש-ZOF ציין יהיה אף פסימי יותר. מהנתונים המעטים שיש בידינו עליכם נראה כי אינכם יכולים להרשות לעצמכם משכנתא שאינה יציבה. מאידך ההכנסות וההחזר החודשי אינם תואמים לגובה המשכנתא. אם אין אפשרות לחזור אחורה הייתי מאמץ את התמהיל של ZOF (בתקווה שתהיה עליה בהכנסות בהמשך). בהצלחה.

ככלל ומיוחד שמדובר במשפחה שצפויה לגדול. ההוצאה על המשכנתא צריכה היות עד 25% מההכנסות. מכוון שכך יש שני אופציות : 1.להגדיל הכנסות. 2. להמשיך לחסוך עד לקיחת משכנתא שפויה. אני לא מתיימר להיות מומחה אבל כאדם עם משפחה ומשכנתא אני יודע מה המצב . לא קל אבל עם משכנתא לא נכונה החיים יהיו יותר קשים. לא נעים להגיד "רדו מזה" אבל צריך לקחת את השיקולים שלא יפגעו באיכות החיים. שיהיה בהצלחה

מדוע המשתנות ? (מתכננים לסגור אותם בשנים הראשונות?) מדוע קרן שווה? מדוע הקל"צ לתקופה כה ארוכה? ע"פ התמהילים התחושה שלי שאתם מכוונים להחזר נמוך שאינו תואם לגובה ההלוואה- מה ההכנסות שלכם? מה עלות הנכס? מצב משפחתי?

הכנסות - 12000₪. נשואים+1 קרן שווה - כי הבנתי שמהתשלום הראשון אני נוגסת בקרן ובעתיד זה ישתלם. לא כך? רצינו החזר של עד 3,500 שקל. האם התמהיל לא מומלץ? יש לך הצעות אחרות ?

עלות הנכס 1050000

גיא אשמח להתייחסותך

כמו שגיא רמז, השימוש במשתנות אינו מומלץ במידה ואין צפי לפירעון חלקי מוקדם. בפוסטים אחרים בפורום הבאתי את דעתי בנושא באריכות. אני שותף לדעתו של גיא שההחזר החודשי נמוך מעט ביחס לגובה ההלואה. החזר מייצג יותר הוא לכיוון ה-4000. השימוש בקרן שווה כדאי כאשר צופים ירידה הדרגתית ביכולת ההחזר החודשית או שמעונינים בכך. הבנתי מדברייך שאין סיבה כזו. במידה ויש באפשרותכם לעמוד בהחזר חודשי כלשהוא, שיטת שפיצר עדיפה. מעבר לזה, בחרתם בקרן שווה רק על חלק ממש קטן כך שההשפעה תיהיה קטנה. הבחירה של קרן שווה במסלול בריבית משתנה היא מעט בעייתית לכשעצמה מאחר ובשיטה זו יש רגישות גבוהה יותר של התשלום החודשי לעלייה בריבית, בעוד שבשיטת שפיצר העלייה נפרסת על פני הזמן. מאחר ואין סיבה מיוחדת לשינוי מברירת המחדל שגיא ואני ממליצים עליה, הנה העדפתי לתמהיל (ריביות לפי בנק פועלים): 260K פריים 1.45% ל-30 שנה - תשלום נוכחי: 891 ש"ח 520K קל"צ 4.2% ל-22 שנה - תשלום קבוע: 3021 ש"ח עלייה של 1% בפריים תגרור עלייה של 130 ש"ח לחודש, כך שבעתיד כנראה תגיעו גם לאזור ה-4500 ש"ח בחודש. בהצלחה!

תודה על התייחסותך. האם הבנתי נכון: עדיף שכל המסלול של הפרים יהיה לפי שפיצר? בטפחות ירדו עכשיו ל 4.3% בקל״צ. האם כדאי לקחת את ההצעה של טפחות או של פועלים? אין לי אפשרות להעלות מהחזר חודשי של 3,500

הריביות לא כל כך טובות. כמו כן לא ברור למה יש לך חלק משתנה 30 107K. האם יש צפי לפירעון מוקדם? כמו כן, חלק הפריים פה חורג קצת משליש. קשה גם לחוות דעה כללית מבלי להתחשב בהכנסה וביכולת ההחזר החודשית. נתונים אלה מסייעם להבין את התאמת המשכנתא לצרכיך.