פורום משכנתאות

תודה על התשובה. אנו זוג בני 25 + ילד בדרך הכנסה חודשית 14000 גרים כעת ביחידה אצל ההורים ללא עלות בונים בית במושב בדרום. עלות בניה עד 1 מיליון שקל החזר חודשי רצוי עד 3500 מהו התמהיל הרצוי? תודה

ההחזר החודשי המבוקש נמוך ביחס להלוואה ומזה נגזר התמהיל שאינו טוב. תיתן לנו פרטים עליכם (ראה פוסטים קודמים) ונוכל לעזור בהתאמת תמהיל.

קיבלתי שליש בפריים -0.9 שני שליש בקל"צ ל 7 שנים בריבית 2.3 פטור מדמי פתיחת תיק איפה עוד אפשר לשפר את ההצעה?

שליש בפריים ל-25 שנה (רווח 0.9) ואת היתרה במסלול קל"צ ל-7 שנים (ריבית יעד-2.5%). החזר 4K. עם סיום הקל"צ תקצר את הפריים ותסיים עם המשכנתא. הוצאות נלוות חד פעמי-מסתכמות בכ-2.5K לערך +ביטוחים לאורך התקופה. בהצלחה.

דרך אגב, לא הייתי שולל לקחת במקרה הנ"ל גם תמהיל פיתוי-במשתנה (במידה וההון העצמי לא כולו עבר למוכר).

סגירה נעימה!! תמהיל טוב, ריביות לסגירה.

תודה על התשובות. תוכל לפרט לגבי תמהיל פיתוי במשתנה (אכן ההון העצמי כולו לא עובר למוכר) - איך ומה לעשות? ולמה זה משתלם?

כמו כן, האם בעקבות הצפי להורדת הריבית במשק, כדאי להמתין עם המחזור?

1.לא להמתין. 2.למחזר. 3.לא ברור לי מדוע שוב אתה חוזר לק"צ?. 4.מסלול 2+3+4 למחזר לקל"צ ל-13 שנה בריבית יעד סביב ה-3.4%. בהצלחה.

קיבלת ריביות גבוהות יחסית. לא ברור האם בגלל שלא התמקחת או בגלל שהבנק מייחס לכם סיכון גבוה. זה משפיע על כדאיות המחזור. את חלק (1) פריים כדאי להשאיר כמו שהוא. את חלק (2) כנראה כדאי למחזר, לא בטוח לאיזה מסלול. כדאיות מחזור חלקים (3),(4) תלויה בעמלת ההיוון ובריבית קל"צ שתוכל לקבל. תברר בבנק את יתרת הקרן ועמלת ההיוון של כל מסלול בנפרד. באותה הזדמנות תבקש לקבל הצעה למחזור חלקים 2,3,4 למסלול קל"צ 15 שנה. בהתאם לריבית שיציעו לך, נבדוק את הכדאיות. בהצלחה!

תודה רבה על התגובה! קיבלתי הצעה מהבנק: יתרות קרן ועמלות לפי מסלולים: 1.משתנה צמודה כל 5- יתרת קרן: 142,405 ש"ח. עמלת היוון:615 ש"ח. 2.ק"צ- יתרת קרן: 83,815 ש"ח. עמלת היוון: 3025 ש"ח. 3.קל"צ- יתרת קרן: 103,637 ש"ח. עמלת היוון:6885 ש"ח. הצעת הבנק: 1.קל"צ- כל הסכום (של 3 המסלולים)- 4.37% ל- 15 שנה. 2.קל"צ (כל הסכום)- 4.02% ל- 13 שנה. 3.ק"צ- 76K ל-13 שנה- 2.02% ל- 13 שנה, קל"צ- 265K ל-13 שנה- 4.02%. יש אפשרות לשחק בתמהיל בין קל"צ לק"צ, אבל הריביות הן אלו שהוצעו. לפי הצעת הבנק, הסכום הכולל שיחסך והעלייה בהחזר החודשי: (בהנחת עליית מדד שנתית של 2.5% ובניכוי עמלות הפרעון) 1. 20K, עלייה של 115 ש"ח. 2. 48K, עלייה של 340 ש"ח. 3. 43K, עלייה של 260 ש"ח. אשמח לתגובה, תודה איתן

המחזור הוא כדאי אך חסר משמעות לגמרי במתכונת המוצעת ע"י הבנק - אי-הבנה ביניכם כנראה. השינויים במסגרת הישארותך באותו תשלום חודשי אינם משמעותיים. אם וכאשר מדובר באותו בנק בלבד, אז אולי ולהגיע ל: משתנה כל 5 כ-1.5%, תלוי בעוגן של אותו בנק בו קיימת משכנתא היום קבועה צמודה כ-1.7% קבועה לא צמודה כ-3.8%. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

מדובר באותו בנק. האם אתה מציע להישאר באותו תמהיל מבחינת סכומים ותקופות? (בדומה למשכנתא המקורית שנלקחה). כמו כן, מדוע כדאי להשאיר את מסלול משתנה כל 5, הרי די ברור שהריבית תעלה ולא צפוי להיכנס לי סכום משמעותי בעוד 5 שנים. תודה איתן

קיבלתי הצעה סופית מהבנק(טפחות), לאחר מו"מ עם 2 בנקים נוספים: 1. 186,000- P-0.97 ל-27 שנה (לא ממוחזר) 2. 334,000- קל"צ ל-14 שנה- 3.48%. האם מומלץ לסגור על תמהיל זה, או שכדאי ללחוץ עוד בנושא הריבית או שכדאי לבחון תמהיל אחר(בשילוב ק"צ או כד')? תודה איתן

נראה לי סבבה.

שלום לכולם! קיבלתי 2 הצעות, אחת מבנק נוכחי- טפחות והשנייה מפועלים: טפחות: 185K- פריים- P-0.97 ל-27 שנים (לא ממוחזר). 342K- קל"צ- 3.77% ל-170 חודשים (14 שנים וחודשיים). פועלים: 175K- פריים- P-0.9 ל- 25 שנים. 352K- קל"צ- 3.5% ל-15 שנים. האם פער הריביות מצדיק מחזור בפועלים? (ההצעה של טפחות התקבלה לאחר ההצעה הנגדעת מפועלים) תודה איתן

ההצעות מאד דומות לטובת טפחות - ריבית פריים נמוכה יותר, חלק פריים גדול יותר ופרוס ליותר שנים, חלק קל"צ קצר יותר. לטובת פועלים - ריבית קל"צ טובה יותר כאן כדאי להיעזר במחשבון משכנתא לבצע בדיקה זהירה יותר של הסכום הכולל שתשלם על חלק קל"צ, ובנפרד לבדוק שניים שלושה תסריטים של התשלום הכולל על חלק פריים. למשל כאשר הפריים נשאר קבוע לכל התקופה, כאשר הפריים עולה ב-4% בעוד חמש שנים. זה יאפשר להשוות תשלום חודשי ותשלום כולל. אפשר להכניס להשואה גם עלויות המחזור, פתיחת תיק וכיוצא באלה. בכל אופן אני לא רואה הבדל מהותי בין ההצעות. בהצלחה!

רציתי לציין שהעוגן במשתנה הוא עוגן אג"ח. אשמח להתייחסות, איתן

מאחר ואין לכם עמלת פירעון מוקדם אתם תחסכו המון. אפשר להשתמש במחשבון משכנתא להעריך עד כמה. לא פירטתם, אז אני מניח שאין לכם תוכנית לפירעון מוקדם של 50,000 ש"ח שתכננתם לקחת במשתנה צמודה. לפיכך אני לא רואה כל צורך בחלק זה. יש לכם חלק גדול במשתנה. אתם יכולים למחזר חלק זה לחלק בריבית משתנה, כלומר פריים. הייתי מציע כזה דבר: 300K פריים P-0.9% ל-15 שנה החזר נוכחי - 1842 100K קל"צ 10 שנים ריבית 3% החזר 965 לחודש זה משאיר לכם קצת מרווח להתמודד עם עלייה עתידית בפריים. אם תרצו להתאמץ קצת יותר, אפשר להוריד את חלק פריים ל-13 שנה או לקחת את שני החלקים ל-12 שנה. עלייה של 1% בפריים תעלה את ההחזר החודשי ב-130 ש"ח בערך. חסכון לתסריט של 12 שנה הוא בערך 460K לעומת 560K, כלומר 100,000 ש"ח חסכון. בפועל זה כנראה יצא פחות מזה מאחר ולקחתי הנחות מאד כבדות לגביי התנהגות המדד, הריבית המשתנה וריבית הפריים לאורך השנים. בהצלחה!

אתה לא לוקח הלואה חדשה אלא ממחזר הלואה קיימת. תקנות בנק ישראל לגבי מחזור מאפשרות לשמר את החלק היחסי הקיים בריבית משתנה כהגדרתה לתקנות אלו. יש לכם כרגע 300K בריבית משתנה בה תדירות השינוי גבוהה מפעם בחמש שנים. לכן חלק זה נחשב בריבית משתנה וניתן למחזר אותו להלואה בריבית משתנה, כלומר פריים. אני יכול לעזור לך לאתר את הפסקה המדוייקת מתקנות בנק ישראל. לגביי הערתך "לא נראה לי", אני לא סגור למה אתה מתיחס. האם האפשרות קיימת או האם מתאים לכם מסלול כזה. למיטב ידיעתי האפשרות קיימת. לגביי ההתאמה לכם כמובן שאיני יכול לדעת. בהצלחה!

ה-"לא נראה לי" התייחס לאפשרות לקחת 300 אלף בפריים. לא ידעתי שניתן לעשות כך במחזור. לגבי המסלול שהצעת הוא סבבה לגמרי, ואפילו יותר מזה. תודה רבה. אתחיל לקדם את המהלך.

ה-"לא נראה לי" התייחס לאפשרות לקחת 300 אלף בפריים. לא ידעתי שניתן לעשות כך במחזור. לגבי המסלול שהצעת הוא סבבה לגמרי, ואפילו יותר מזה. תודה רבה. אתחיל לקדם את המהלך.

שלום. נא הסבירו לי איך ניתן להפוך בפעולת מיחזור חלק של משתנה לפריים, במשכנתא שיש לי חלק משתנה 84 חודשים השינוי הקרוב 1\9\2017, יש לי היכולת למחזר חלק מהמשתנה שיש לי במשכנתא, איך ניתן לעשות זאת (להפוך אותה לפריים) נא לפרט. תודה. isroz

עניתי לך בפוסט הקודם..

בשמחה. תספר לי איך הלך.

אפשר לקחת בפריים 300 מתוך 400 אלף? לא נראה לי...

עזרת לי מאוד המון תודות,אגב האם האלו הריביות הכי טובות שאפשר להשיג היום בתמהיל הזה? א.א

בעקרון אתה יכול לשמור סכום זה בפריים או למחזר אותו לפריים. זוהי לדעתי האפשרות הטובה ביותר, אך היא נושאת סיכון של משכנתאות בריבית משתנה. את שאר הסכום תחלק שליש פריים 150K שני שליש קל"צ 300K ותתאים את הסכומים והזמנים להחזר החודשי. תן פרטים נוספים על המשכנתא הקיימת ועל העסקה בכלל וננסה לעבד קצת יותר פרטים.

אתה מבצע גרירת משכנתא. המשמעות היא להחליף את הנכס המשועבד להלואה קיימת. כל כסף נוסף שאתה לוקח כפוף למגבלת השליש של בנק ישראל. זה נכון גם לגביי גרירת משכנתא ומחזור שלה אם תרצה להגדיל שנים. ממליץ משהו כזה: גרירת משכנתא קיימת: 350K P-0.9% ל - 19 שנה - כיום 1750 ש"ח משכנתא חדשה: 150K P-0.9% ל - 30 שנה - כיום 500 ש"ח 300K קל"צ 4% ל - 20 שנה - 1850 ש"ח סה"כ 4100 לחודש זה משאיר מרווח גבוה מאד לעלייה עתידית בפריים. יש כאן חשיפה גבוהה לפריים. מצד שני אולי כדאי לחסוך קצת בריביות ולכווץ קל"צ אפילו ל- 14 שנה 3.5% ותשלום חודשי של 2250, סה"כ 4500 נוכחי. בסיום 14 שנה קל"צ להאיץ פירעון של פריים.

אפשר לשפר את הריביות בקרו אותנו באתר: http://www.practic.org.il לפגישת יעוץ ראשוני חינם (או יעוץ בטלפון): www.practic.org.il/contact

המשכנתא הקיימת היא ל -19 שנה וכולה בפריים -0.9 . ה 800K משכנתא שאני צריך לקחת היא לדירה בשווי 1.86M איך אני יכול לשמר אותה ולקחת עוד סכום בפריים?זה אפשרי מה שרשמת עם ההגבלות החדשות? אגב הבעיה שלי היא הזמנים של כל מסלול א.א

זה לא אפשרי וגם לא כלכלי. אתה יכול לקחת משכנתא כנגד דירה עד לאחוז מסוים מהשווי שלה. במקרה שלך אני חושב שתקנות בנק ישראל מגבילות את זה ל-50% מערך הדירה. בנוסף, כיון שזו דירה שבבעלותך, זוהי הלואה לכל מטרה ונושאת ריבית גבוהה יותר בהשואה למשכנתא לדירה חדשה שבה ההלואה מוגדרת כהלואה לדיור. אין פה הבחנה כמובן בין דירה מקבלן לדירה יד שניה. המשמעות היא דירה שאינה בבעלותך ושאתה קונה אותה. המלצות: אפשרות א': לקחת הלואת גישור כנגד הדירה הקיימת, לקנות דירה חדשה, למכור את הישנה, ולהחזיר את ההלואה. התנאים לכך אינם אחידים ומשתנים בין הבנקים. תצטרך לברר אפשרות זו בבנק. בדרך כלל זה מוגבל למקסימום של שלוש שנים. אפשרות ב': לקחת הלואה לכל מטרה בגובה 50% מערך הדירה הישנה. להשתמש בכסף זה כמקדמה על הדירה החדשה. לקחת משכנתא לדיור על הדירה החדשה על יתרת הסכום שאין בידך. לאחר מכירת הדירה הישנה לסדר את כל הענינים. ישנן כמובן מספר מגבלות פה ולא ברור מה יאשרו לך. עקרונית להחלפת דירות פשוטה עדיפה אפשרות א'. במידה וצופים שפרק השמן למכירת הדירה מתארך, או שיש סיבוכים או דרישות נוספות כדאי לבדוק גם אפשרות ב'.

1. כן, אפשרי. 2. לשעבד את 2 דירות - נרכשת וקיימת בהתאם לחלוקה של אחוזי מימון מפוזרים עד 45% כל נכס (אם אפשר), כל זה באמצעות הלוואות גישור. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

86K -בפריים ל-20 שנה (מרווח 0.9). 174K -בקל"צ ל-6 שנים (ריבית באזור ה-2.4%). החזר באזור ה-3K. עם גמר הקל"צ תקצר את הפריים לשנה עד שנה וחצי ותסיים עם המשכנתא או לחלופין תחסל את היתרה בפריים ע"י הכנסת כספים במהלך ה-6 שנים. בהצלחה.

תודה רבה!!!!!

בכיף. שמחתי לעזור. בהצלחה.

שלום, הבנק אישר לי: 80,000 1/3 פריים 0.8- ל-8 שנים 80,000 קל"צ ל- 10 שנים ריבית 2.2% (=בונוס כי פתחתי חש' בנק) 100,000 קל"צ ל- 8 שנים, ריבית 2.8% החזר 2,817 ש"ח. ביקשתי לקצר ל- 6 שנים, נאמר שהריבית תשאר על 2.8% וההחזר יהיה גבוה יותר. האם התמהיל טוב? תודה רבה

נראה סבבה.

ריבית הקל"צ מעולה. את ריבית המשתנה תנסה לשפר בעוד כמה עשיריות. אם יש תכנון לפרוע את ה-100K במהלך השנים הקרובות תשאיר את המסלול באם לא תצרף לקל"צ. את הריבית בפריים תנסה לשפר למרווח 0.9.

תודה על התייחסות, הריבית בקל"צ שהבנק מציע לי,הוא הטבה כלקוח מועדף והוא רק עד הסכום של 102K. האם ניתן לשפר עוד את הריבית של המשתנה ?

התייחסתי לשיפור המשתנה בפוסט הקודם (ניתן לשפר)+פריים.

1.תציין בבקשה את היתרה של הקרן (נכון להיום) בכל מסלול ואת עמלת הפירעון בנפרד לכל מסלול. 2. מה ההחזר החודשי כיום? 3.האם יש צפי להכנסת סכומים בטווח של ה-5 השנים הקרובות? 4.מה ההכנסות שלכם? 5.ערך הנכס? 6.מצב משפחתי, גיל הלווים.

1. רשמתי בטבלה, אולי לא כל כך ברור: סעיף 1 ו-2 - זכאות של משרד הבינוי, יתרות 41K, 26K ללא עמלת פרעון מוקדם. סעיף 3 הלוואת בנק 524.5K כולל עפ"מ 65K. סעיף 4 מענק - 12.7K כולל עפ"מ 2.6K. 2. מחזירים היום 4.3K, רוצים להישאר סביב זה. 3. בודק את הנושא לחברים שלי - לא נראה לי שיש אופציה כזאת. אם כן, עד 50K. 4. בין 13K-15K 5. בין 1.15M-1.25M 6. מתקרבים ל-50 עם ילדים מעל גיל 18.

ראשית אני חייב לציין שאתה חבר טוב. המשכנתא במונחים של היום נוראית+מחייבת מחזור למרות העמלת פירעון הגבוהה. יתרת הקרן בסביבות 605K לערך (כולל עמלות). החזר חודשי מבוקש באזור ה-4.3K (למרות שנראה לי שהיום ההחזר החודשי יותר גבוה). להלן התמהיל: 200K בפריים ל-20 שנה. 405K בקל"צ ל-12 שנה (ריבית באזור ה-3.3%). קיצור של הפריים בגמר הקל"צ. החזר חודשי של כ-4.3K. להערכתי הם יחסכו במחזור כ-200 אלף ש"ח לפחות (בהתחשב בקנסות).

קודם כל, תודה. :-) מנסה להיות.... לפי התמהיל שהצעת יוצא סה"כ החזר הלוואה כ-714K. על פי דבריך, אם הם ימשיכו עם משכנתא קיימת בתקופה שנשארה הם יחזירו כ-900K??? איך, אם בכלל, אפשר לעשות סימולציה להמשך משכנתא קיימת במחשבון?

אפשרי, תחת הנחות מסויימות. באם המדד הממוצע יהיה גבוה יותר מההנחה שלי הם יחזירו הרבה יותר. מעבר לכך, ההחזר בתמהיל שהצעתי אינו חשוף לעליית המדד וחשוף רק לעליית המדד כ-שליש מהסכום. באם הוא ייקצר את תקופת הפריים ההחזר הכולל יהיה נמוך יותר.

לא ברור לי. האם מדובר בתמהיל החדש? (שמוצג כאן)? מה ההחזר המקסימאלי מבחינתכם? מדוע כה נמוך? מה ההכנסות? והאם יש צפי להכנסת סכומים ב-5 השנים הראשונות? מה ערך הנכס? מה הגיל שלכם?

התמהיל הוא משנת 2009 , ההחזר המקסימלי הוא סביב ה 2500 לא יותר. ערך הנכס 435000 , אין צפי להכנסת סכומים בזמן הקרוב , הגיל של בעל הנכס 49.

נכון להיום: מתוך 151,000 נשאר 136,000 מתוך 120,000 נשאר 119,000 מתוך מתוך 33,000 נשאר 30,500 מה דעתך על המתהיל ועל הריביות , והאם יש מקום לשיפור?

מה היתרה נכון להיום?