פורום משכנתאות

ריביות גבוהות מאוד פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

התמהיל לא טוב. מסלול המשתנה צמוד יגרום לעלייה בהחזר החודשי. לא מומלץ לקחת מסלולים צמודים לכל כך הרבה שנים, יחד עם מסלול הקל"צ שפרוס לכל כך הרבה שנים העלות הכוללת של המשכנתא תהיה מאד מאד גבוהה. אני ממליץ לחשוב שוב ולנסות לקחת משכנתא נמוכה יותר. בברכה, דני מגל.

דני תודה על תשובתך אבל ההון העצמי שלנו 440000 מתוך 1565000 אני חייב משכנתא של 1125000 יכולת ההחזר היא 5000 האם ניתן לבנות תמהיל טוב ליכולת ההחזר איך הריביות שקיבלתי בהתייחס לאחוז המימיון

התמהיל שיעל מציעה הוא טוב ויציב יותר אבל גם הוא נתון לשינויים לפחות 30% ממנו. כשהפריים יעלה לרמה של 4-5 אחוזים ואולי יותר!, גם ההחזר החודשי יעלה וישפיע על יחס ההחזר מול ההכנסות. ולכן אני שב ואומר שגובה המשכנתא לדעתי גבוה מהיכולת שלכם, אני אומר זאת מתוך אחריות גדולה אליך. בברכה, דני מגל.

מסכים עם דני פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

תודה רבה פליקס על המשוב. בהערכה! בברכה, דני מגל.

אז תיגש לבנק שלך היכן שמתנהלת המשככנתא ותבקש לבצע מיחזור פנימי, תדרוש להישאר עם אותם מסלולים בדיוק של פריים וקל"צ תשתף בריביות שנותנים לך ואז יהיה ניתן לחשב את החיסכון. בהצלחה! בברכה, דני מגל.

דני שלום, אני מעוניין להוזיל את העלויות... כיום אני יכול לשלם כ-3700 בחודש במקום כ- 2700 במשכנתא הקיימת

אני לא בטוח שישתלם מבחינת הריביות, תשווה בין ריבית הממוצעת לריבית שתינתן לך ע"י הבנק. קשה לי להאמין גם שבנק ייתר ריביות טובות במחזור הפנימי. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

פליקס שלום, אתה צודק בזה שבמיחזור חיצוני, רוב הסיכויים שהוא ייקבל ריביות טובות יותר, אבל! החיסכון הגדול במקרה שלו ייבנה בעיקר מהגידול בהחזר החודשי וקיצור התקופות. לדעתי זה עדיף מכל התהליך של מיחזור חיצוני שדורש להתעסק עם השיעבודים מחדש, פרי פסו.. וכל השאר, זו דעתי! לכן הצעתי שיתחיל עם פנימי ויישתף בתנאים. בברכה, בברכה, דני מגל.

אני מסכים, דני. התכוונתי שיש לבחון לעומק את המחזור, ובוודאי להשוות בין העלויות, כולל עלויות מעבר וביורוקרטיה. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

מה המטרה של המיחזור ? בברכה, דני מגל.

דני, בוקר טוב! מסכימה איתך אבל הוא בהחלט נותן בסיס לתמהיל אפשרי בהתאם למגבלות (עד 30% פריים) ולריביות העדכניות של המסלולים.

התמהיל הזה שגוי מיסודו. חוץ מזה תמהיל של משכנתא לא יכול להיות מחושב ע"י מחשבון בצורה אוטומטית. הוא אמור להיות מתוכנן ומותאם באופן אישי בהתאם לנתונים משפחתיים וכלכליים של לקוח/משפחה. בברכה, דני מגל.

לא ניתן לאור ההגבלות של בנק ישראל באשר למשקלם הסגולי של למסלולי משכנתא בהם ריבית המשתנה שמשתנה בתדירות של שנה ומטה - לא יותר משליש. לכאורה, אלא אם ישנם שיקולים אחרים אין טעם במשתנה כל 5 - מספיק קל"צ ופריים. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

תמהיל כדלקמן : 1/3 פריים 1/2 קל"צ 1/6 משתנה כל 5 צמודה

כ-90.000 ש"ח משתנה וכ-60.000 ש"ח קל"צ במסלול 4. תקצר תקופות בשני מסלולים אלה פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

הי פליקס. קודם כל תודה. למה המשתנה שתתעדכן בעוד 3 שנים בריבית 1.6, עדיפה על הקלצ בריבית 3.7 ? br]כ-90.000 ש"ח משתנה וכ-60.000 ש"ח קל"צ במסלול 4. תקצר תקופות בשני מסלולים אלה פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות [/quote]

האיזון הוא כ-2.15% של מדד מחירים לצרכן, שצפוי להיות נמוך עדיין בתקופה הקרובה. ובנוסף לכך תקופה של משתנה תקוצר באופן משמעותי לאחר סילוק חלקי ממנה פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

היי פליקס ותודה רבה על ההתייחסות. האם לא נכון להסתכל בצורה יבשה ולבחון באיזה מסלול הריבית הכי גבוהה? במסלול הרביעי הריבית היא הגבוהה יותר מבין שאר המסלולים...

ובל שלום , ריביות נמוכות יותר או גבוהות יותר לא קובעות את טיב המשכנתא , אתה צריך להסתכל בטווח הארוך . תבדוק אם המדד צפוי לעלות וקח להימנע מהצמדה למדד להבטיח בטחון של המשכנתא , לראות ששליש המשכנתא שלך נמצא בפריים שלא נראה באופק שהולך לקראת עליית ריביות , המון אנשים עושים את הטעות הזאת והולכים על ממוצע ריביות יבש וזה לאו דווקא דבר טוב אשמח להרחיב לך בפרטי 03-7295159 יובל

היי פליקס? חברים?

לא הייתי סומך על פורומים. באמת. ממליץ בחום להתייעץ עם יועץ משכנתאות טוב - [url]http://www.savey.co.il/%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5-%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90-%D7%99%D7%95%D7%A2%D7%A6%D7%99-%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90-%D7%9E%D7%95%D7%9E%D7%9C%D7%A6%D7%99%D7%9D/[/url]

תיקון קטן. במידה ואני רוצה לפצל חלק מהסכום של ה 400K גם לריבית קבועה צמודה, איך הייתם ממליצים לבצע את החלוקה? חצי חצי?

התמהיל טוב. גש לבנקים ותראה מה אתה יכול לקבל עליו, התחל עם הבנק בו אתה מנהל עו"ש. בברכה, דני מגל.

1,500,000 חזור אל אתר המשכנתא המרכזי 900,000 3,000 סכום מסלול תקופה בשנים ריבית החזר חודשי החזר כולל 200,000 30 1.00% 643 231,580 400,000 22 4.05% 2,357 604,951 סה"כ 3,000 836,531

חיובי פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

זה 1% (פריים מינוס 0.6). שחק עם הנתונים במחשבון התכנון באתר המשכנתא המרכזי.

פריים מינוס 1%? נותנים עדין ריביות כאלה?

תודה רבה על תשובה מהירה. האם הריביות נראות לך סבירות?

הריביות של הפריים והקל"צ בסדר, לאחר השינוי שהצעתי ייתכן והבנק יירע את הריבית של הקל"צ כי הריווחיות שלו נפגעת, אבל תלחצו להישאר עם אותם תנאים. בכל מקרה צריכים לבדוק מה יקרה להחזר החודשי לאחר השינוי כיוון שהסכום בקל"צ יעלה והוא אמור להילקח לפחות שנים ממה שהתכוונתם לקחת במשתנה. בברכה, דני מגל.

דני, תודה על התשובות הקודמות. האם לא עדיף לנו לוותר על המשתנה הצמודה ולהישאר עם הלא צמודה? הפרש הריבית ביניהן הוא כ-0.8, האם זה שווה את הסיכון של הצמדה למדד? שוב, כמובן בתנאי שאנו סוגרים אותה בתום 5 שנים.

המחשבון עוזר מאוד, תודה רבה.

הנחת מדד של 2.5% היא לא נכונה, המדד כרגע מאד נמוך והוא אמור לטפס לשם רק בעוד כ- 5 שנים לפי צפי של בנק ישראל. דבר שני האקסל הזה לא יודע לקבל שינוי עתידי של ריבית משתנה (מסלול המשתנה כל 5 שנים) דבר שלישי ריבית בנק ישראל לא תישאר לעולם 0.1% ומומלץ לסמלץ כל תמהיל שיש בו מרכיב פריים, ריבית המטפסת בעוד מספר שנים ל- 4%-5%. תמהיל שיש בו יותר מרכיב פריים מתמהיל אחר באחוזים, יהיה גם מושפע יותר משינויים בריבית. מה שזה אומר שלדעתי האישית ה- 100,000 ש"ח פחות, הוא לא מדוייק. בברכה, דני מגל.

דני, אני לא בטוח שהנחת בנק ישראל באשר להתפתחות האינפצליה נכונה - לדעתי נמצא את עצמנו בסביבת האינפלציה גבוהה יותר. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

בעיני, התשובה היא לא, כיוון שהמדד ב- 5 שנים הקרובות אמור להישאר מאד מאד נמוך וכדאי לנצל את הריבית הנמוכה במסלול זה בהשוואה למסלול הלא צמוד. ודבר שני כתבת שאתה רק מקווה לסגור, ואם לא תסגור הקפיצה בריבית המשתנה הלא צמודה היא משמעותית גבוהה יותר מהריבית במשתנה הצמודה במצב של עליית מדד במשק. תבין, מסלול המשתנה כל 5 שנים הלא צמוד, הוא המסלול המסוכן ביותר! בהצלחה! בברכה, דני מגל.

משתנה לא צמודה עם נקודת איזון 0.8% מבחינת האינפלציה באמת עדיפה יותר על פני משתנה צמודה. עם זאת, כפי שדני כתב הבדלי ריביות בין משתנה לא צמודה וקבועה לא צמודה כמעט ולא קיימים, לכן הייתי מנסה לראות האם ניתן לוותר על חלק מהמשתנות (נומר על 50.000 מסך של 200.000 או יותר, תלוי ביכולת ההחזר) לטובת קבועה לא צמודה. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

אפשר אולי לשפר את הריביות המצטברות. בתמהיל שלך סך תשלומי הריבית 314,000 (בהנחת מדד שנתי 2.5%) זה התמהיל הכי זול שאקסל מוצא אחרי חלוקה אחרת של המסלולים: סכום / תקופה / ריבית פריים208,333 30 0.90% קבועה לא צמודה313,742 17 3.90% משתנה לא צמודה102,925 30 3.71% החזר חודשי נשאר זהה 3,241 סך תשלומי הריביות יהיה 213,000 - כלומר פחות 100,000 !

דני גם אם אני מסמלצת עם 0.5% מדד, האופטימיזציה חוסכת עשרות אלפים. לפני שינוי: 252,872 ריבית. זה התמהיל שהאקסל מצא עם מדד 0.5%: סכום תקופה ריבית מדד החזר חודשי תשלומי ריבית פריים 208,333 30 0.90% 661 29,467 קבועה לא צמודה 331,925 17 3.90% 2,228 122,623 משתנה לא צמודה 0 30 3.71% 0 משתנה צמודה 84,742 30 2.89% 0.50% 352 52,049 סה"כ 625,000 3,241 204,139 תשלומי ריבית 204,139 בלבד. כלומר פער של 48,000. מסלולי הפריים והקל"צ הוגדלו, משתנה לא צמודה בוטלה, משתנה צמודה הוקטנה מעט.

בהנחה שאתה באמת סוגר את אחת המשתנות תוך 5 שנים תישאר עם הצמודה וקח את המשתנה הלא צמודה ותעביר למסלול הקל"צ (כמובן שמותנה ביכולת החזר) בברכה, דני מגל.

ולפני לא נשאלת? מהי הסיבה מבחינת הבנק? חל שינוי כלשהו בנתוני האשראי שלכם? הבנק מסרב לתת משכנתא? פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

תנאים, הכנסות, ערך הנכס, למה ממחזרים? פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות