פורום משכנתאות

ערך הנכס? החזר חודשי מבוקש (מקסימאלי)? הכנסות? גילכם? מצב משפחתי?

תודה ההצעה היא ל15 שנה לאיזה תקופות היית מציע לשנות את הפריים ואת הקל"צ? האם הרביות נראות גבוהות מידי? שוב תודה

עןד פרטים גיל 45 הכנסות באיזור ה17K נטן החזר חודשי - עד 1800 נכס יחיד מטרת ההלוואה - השקעה פנסיונית (לא נדלן) תודה

מוני ללא פרטים לא נוכל לחוות דעה מייצגת. גילכם, החזר חודשי מקסימאלי, הכנסות שלכם, נכס יחיד? האם מדובר ברכישת נכס?

אם ככה מדובר בריביות גבוהות יותר מדיור קרי הלוואה לכל מטרה. לאיזה תקופות המסלולים בהצעה שצרפת??? הייתי מציע לפרוס את הפריים לתקופה ארוכה ואת הקל"צ לתקופה הקצרה ביותר.

1.תציין מה היתרה להיום בפריים. 2.אם הבנתי נכון מלבד היתרות ב-3 המסלולים יש לך אפשרות להקצות 60K לטובת המשכנתא? 3.מה ההחזר החודשי כיום? ומה ההחזר הרצוי לאחר המחזור/מקסימאלי? 4.ערך הנכס כיום? 5.יש תכנון להכנסת כספים ב-5 השנים הראשונות? מלבד ה-60K 6.הכנסות שלכם להיום.

1.יתרה לסילוק בפריים להיום - 111.733 ש"ח, 2.כן להיום יש לי 60.000 ש"ח פנוי . 3. ההחזר החודשי היום 2.550 ש"ח, לא רציתי להגדיל, אולי עוד 150 ש"ח 4.ערך הנכס -1.100.000 5.יש תכנון להכנסת כספים ב-5 השנים הראשונות ב-11/16 כולל 60.000 ש"ח 6. הכנסות שלנו - 13.000 ש"ח תודה על תגובה מהירה

תשאיר את הפריים. את ה-170K תיקח כפי שתכננת ל-7 שנים בקל"צ (מחזור של המשתנה+הקל"צ) אך תשפר את הריבית בכמה עשיריות לפחות מהצעה הנוכחית. כשישתחרר לך ה-60K בעתיד תגיב לפריים או לקל"צ תלוי במצב באותה נקודת זמן. שים לב שההחזר החודשי יעמוד סביב ה-2800 ₪ לערך. עלות חיסכון מוערכת למחזור כ-50K לערך. בהצלחה.

בודאי ששווה. פער הריביות נמוך משמעותית מהמדד הממוצע. זה נמוך אפילו מהמדד הנוכחי ל-12 החודשים האחרונים שעומד על 0.3% שזה נתון נמוך היסטורית.

מה עמלת ההיוון? 9K לאחר ניכוי עמלת היוון?

שלום רב, כאשר הבנק מעניק משכנתא, הוא דורש הערכת שמאי לשווי הנכס. כאשר ישנו פער גדול בין שווי הנכס לפי הערכה ובין שווי חוזה הרכישה יכול להתעורר חשד שיתרת שווי הנכס הועברה במזומן ולא דרך החוזה ולפיכך חשד להלבנת הון. במקרה זה אתם צריכים להיעזר בעורך דין שיבנה חוזה בינכם לבין ההורים שישקף את המצב לאשורו כך ששווי הנכס יתאים להערכת השמאי מצד אחד וההון העצמי שלכם לדירה יבוא כמתנה מצד ההורים. מומלץ לוודא, כלומר עורך הדין יוודא עם הבנק, שהחוזה מניח את דעתה של המחלקה המשפטית וכמו כן שהבנק יכיר בזה כהון עצמי וייתן לכם אישור עקרוני למשכנתא. בהצלחה!

משכנתא ל-30 שנה היא לא בהכרח יציבה אלא משכנתא יקרה מאוד. מציע ללכת לכיוון שהציע ZOF בתמהיל הראשון. ZOF -שלום...נעדרתי קצת...הרבה... :-)

אני מניח שהתכוונתם למשכורת נטו של 14000 בלבד ולא 140000, אחרת לא הייתם צריכים משכנתא... :-) החזר הולם למשכנתא של 600K הוא בערך 3500-3700 ש"ח לחודש, בתוספת של 300-400 ש" לחודש ביטוח חיים ומבנה, מה שמתאים לרמת ההכנסה שלכם. בהיעדר נתונים נוספים עליכם, אין לכם צורך בפריסה ארוכה כל כך המייקרת את התשלום הכולל על המשכנתא. תמהיל אפשרי: 200K פריים ל-25 שנה P-0.9% בתשלום חודשי נוכחי של קצת פחות מ-800 ש"ח 400K קל"צ ל-15 שנה בריבית של 3.5% ותשלום חודשי של קצת פחות מ-2900 ש"ח לחודש תרצו פריסה נוחה יותר? 200K פריים ל-30 שנה P-0.9% ותשלום חודשי נוכחי של בערך 650 ש"ח 400K קל"צ ל-20 שנה בריבית של 4% ותשלום חודשי של קצת יותר מ-2400 ש"ח המספרים ישתנו מעט בהתאם לריביות שתקבלו בבנק והצעות הביטוח שלכם. עלייה של 1% בפריים מייצגת עליה של בערך 100 ש"ח בתשלום החודשי. בהצלחה!

חסרים קצת פרטים להבנת התמונה המלאה, כמו ריביות נוכחיות ועמלת היוון במסלולים רלונטיים. כומ כן למיטב הבנתי, מסלול פריים הינו בריבית משתנה אך אינו צמוד למדד (בניגוד למה שכתבת). אני מניח גם שמסלול צמודה משתנה הוא עם תחנות כל 5 שנים, וכמותו עוגן אג"ח צמוד מדד. במידה ולא, התסריט שונה. פריים צמוד, 14 שנה: 113,000₪ - לפי חשבוני והנחה של P-1% ההחזר הנוכחי הוא 720 ש"ח לחודש. הייתי משאיר מסלול זה כמו שהוא. את השאר הייתי מנתק מההצמדה למדד ועובר לקל"צ, אך בודק מחדש לפי עמלת ההיוון והריביות הנוכחיות שלא צוינו. 87K+96K=183K שאותם צריך להתאים להחזר חודשי של 2000 ש"ח יוצא קל"צ סביב 3% ל-9 שנים והחזר חודשי של קצת פחות מ-2000. ההחזר הכולל הוא סביב 2600 ומשאיר לכם מרחב לעלייה בהחזר עקב עלייה בפריים. אפשר גם לכווץ עוד קצת ולקחת קל"צ ל-8 שנים ועדיין ישאר מרווח מסוים. כדאי לבדוק מספר תסריטים של פירעון מוקדם של קל"צ בינואר 2015 למקרה שהריבית תשתנה. אפשר גם להוריד 45K מחלק קל"צ, לכווץ תקופה, ולקחת במקומם פריים לשלוש שנים בגרייס חלקי, ולפרוע אותו בינואר. אישית, לאור הריביות הנמוכות, הייתי משאיר את קרן ההשתלמות במקומה. כמובן שצריך לבדוק את הביצועים שלה ואת דמי הניהול. זה טוב שיש 45K נזילים לכל צרה, ולא כדאי למהר לפרוע משכנתא שאינה לוחצת אתכם כרגע. אם ריבית הפריים תקפוץ בעוד שנתיים, אפשר לשקול מחדש את פירעון חלקי במסלול זה. בהצלחה!

שאלה כללית מדי...חסרים פרטים...

כמו רוב מה שקשור למשכנתא והתנהגות עתידית זה שילוב של הימור והעדפה אישית. לטעמי, כדאי לך לסלק את מסלול 1, ריבית קבועה צמודה. ההשפעה על ההחזר החודשי תיהיה הכי גדולה. כמו כן, כיום ובעתיד הנראה לעין, הריביות המשתנות, קרי ליבור ופריים, הן נמוכותוכדאי להמשיך לרכב על הגל הזה. אם העתיד מדאיג אותך, כלומר מה יהיה התשלום החודשי בעוד X שנים, תוכלי לפתוח חיסכון מההפרש בתשלום החודשי לאיזון תשלומים עתידיים. בנוסף לכך, רק במסלול מדד הקרן יכולה לגדול עקב ההצמדה למדד. נכון שהמדדים הקרובים בעתיד הנראה לעין גם הם יהיו נמוכים, אבל אין לדעת. בהצלחה!