פורום משכנתאות

מה הסיט אותך מהמוטיבצייה לתמהיל שרצית בהתחלה ? בברכה, דני מגל.

לך על זה, רק תוודא שאתה עומד בהחזר החודשי. בברכה, בברכה, דני מגל.

היי , ביקרתי בסניף וברשותך שאלה לגבי תמהיל: אני גורר 400,000 פריים מינוס 0.95% ( נשארו 19 שנים מתוך 25 ) ועל זה לוקח 800,000 נוספים עלות נכס 1,800,000 הכנסה נטו כ 28,000 הון עצמי 600,000 ( משאיר סכום נוסף בצד) כמו כן יש קרה"ש בדרך החזר רצוי כ 6,000 מתלבט בין שתי הצעות הראשונה: 266,000 בפריים מינוס 0.8% ל 25 שנים 268,000 קל"צ 3.95% ל 20 שנים 266,000 משתנה כל 5 לא צמודה ב 2.86% ל 25 שנים השנייה: 266,000 בפריים מינוס 0.8% ל 25 שנים 268,000 קל"צ 2.70% ל 20 שנים 266,000 משתנה כל 5 לא צמודה ב 3.86% ל 25 שנים תודה מראש!!!

ומה תעשה כשהריבית המשתנה תעלה בעוד 5 שנים ? מה יהיה הממוצע אז ? או שזה רחוק מידי ולא מעניין.. אני אומר שוב ושוב לא מומלץ לקחת מסלולים של משתנות כל 5 שנים (צמודה או לא צמודה) אם לא מתכוונים לסלק אותה תוך 5 שנים! בברכה, דני מגל.

הסיבה היא ריביות. קיבלתי 1/3 P-0.8%, 266K 2/3 534K קלצ, 3.96% ל 20 שנים ממוצע ריביות עכשווי כ 2.91% בשילובים האחרים זה 2.54 ו 2.45 בהתאמה עם 1/3 קבוע לכל הזמן ו 1/3 מקובע ל 5 שנים

אין בנק שלא מתיישר כלפי מעלה מבחינת הריביות, דווקא התייחסות של פועלים ללקוחותיו מבחינת הריביות השתפרה מעט לאחרונה. שוב משמעות מרחיקת לכת כאן למדיניות הבנקים באשר לגובה הריביות בעסקאות שעבוד נכס קיים. אני מבין שמשכנתא קיימת בפועלים, ואם כך הדבר אין סיכוי לקבל ממנו ריביות טובות במחזור הפנימי. צריך לגוון מבחינה אופטימלית באשר למתווה של העסקה - לראות באמת מה ואיפה לקחת, כל עסקה (מחזור, משכנתא נכס קיים, משכנתא נכס נרכש) יכולה להתנהל הן בבנק אחד והן בבנקים השונים. ישנה חשיבות גם לחשיפת הבנקים מבחינת סך המשכנתאות שאתם צריכים - לא כ"א מהם יהיה מוכן לשאת את אובליגו של כ-2.3 מלן ש"ח. האם כבר יש משהו על הפרק ולמתי מיועד התהליך כולו (רכישה + לקיחת משכנתא)? פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

תשאירי לי בבקשה את פרטייך - felix@mashkantabroker.co.il ואני אתקשר. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

רצויה - הכוונה חדשה + מחזור? באיזה בנק מתנהל חשבון עו"ש? יש לבחון את סך כדאיות המשכנתאות ביחס לאחוזי מימון (כ"א מהנכסים) מתוך הנחה שהריביות בעסקת שעבוד נכס קיים בבעלותכם יהיו גבוהות יותר מאלה שיינתנו בשעבוד נכס נרכש. בעיקר את כל הבנקים, מו"מ ארוך ומייגע - אני מציע לך להתחיל עם הבנקים ולחזור לפורום לאחר מכן. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

כן פליקס , רצויה = מיחזור + חדשה. העו"ש מתנהל בבנק הפועלים . קיבלנו אישור עקרוני ממזרחי טפחות אבל ביקשו שאת המיחזור נעשה בפועלים. ומהם נקח רק את ההלוואה החדשה. כרגע בתהליך מול הפועלים שבו מתנהל העו"ש. כשיהיה אישור אחזור עם הנתונים לפורום. השאלה שלי היא איזה בנקים עדיין נותנים ריביות נמוכות ולא העלו כמו פועלים ולאומי ומזרחי טפחות שגם יישר קו והעלה באופן משמעותי. אשמח להעזר בשרותך באופן פרטי איך אפשר ליצור איתך קשר? במייל לא הצלחתי , אשמח למייל עדכני . תודה

אז מה אם קנס - להמשיך ולשלם את ריבית 3.9% טוב יותר? הייתי מפנה כ-60.000 ש"ח לסילוק הפריים והשאר לקל"צ - תקצר את תקופות לאחר הסילוק. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

תמהיל בסדר, ריביות פחות. לא מבין את השאלתך האחרונה - בדיקה מול הבנקים היא עד פתיחה תיק משכנתא וחתימה על המסמכים פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

אורן שלום, רק אם בוודאות אתה מתכוון לסלק את המשתנה תוך 5 שנים אז כן. כי אז תוכל לקבל ריביות טיפה יותר טובות בשאר המסלולים, אבל רק אם אתה בטוח שמתכוון לסלק אחרת לא! דבר נוסף אני באופן אישי לא אוהב לתכנן את מסלול הפריים ל- 30 שנה אם לא חייבים (משתדל 25 במקסימום), מהסיבות הבאות: 1. ישנם בנקים שמייקרים את מסלולי הקל"צ במידה והפריים הוא ל- 30 שנה. 2. במקרה ומשפחה נקלעת לקושי מסויים תמיד אפשר לפרוס מחדש את מסלול הפריים ליותר שנים. בברכה, בברכה, דני מגל.

הי אורן נראה שתמהיל כזה יכול להיות בסיס סכום מסלול תקופה בשנים ריבית החזר חודשי החזר כולל פריים (30%) 195,000 30 1.00% 627 225,791 קל"צ (70%) 455,000 6 3.15% 6,944 499,946 סה"כ החזר 7,571 725,737

יעל תודה רבה. אני קצת חושש לקחת את הפריים ל30 שנה. אני אשמח לעוד תמהילים שיכולים לשמש בסיס לתמהיל התחלתי מול הבנקים. וכן אם ניתן להסביר לי איך אני יודע מה הריביות הרטיקטיביות שאליהן אני אמור לשאוף. שוב תודה ליעל ולעונים.

בוקר טוב, האם כדאי לי להוסיף לתמהיל ריבית לא צמודה משתנה כל 5 שנים? במידה ואני מעוניין לחסל" את האפיק הזה תוך 5 שנים? בנוסף - פריים יש לו את הריביות הטובות יותר מקלצ, אז מה היחס הנכון שאני צריך לחלק את הכסף בין הקלצ לבין הפריים?

התמהיל שהוצע ע"י יעל טוב, הריביות גבוהות באופן משמעותי שניתן לקבל בבנקים. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

על פי רוב הפריים לא נמשך 30 שנה. נהוג שאחרי סיום הקל"צ מפנים את כל ההחזר החודשי לפריים והמשכנתא מסתיימת מהר יותר. אולי לדני יש תשובה אחרת.

ריביות גבוהות מאוד פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

התמהיל לא טוב. מסלול המשתנה צמוד יגרום לעלייה בהחזר החודשי. לא מומלץ לקחת מסלולים צמודים לכל כך הרבה שנים, יחד עם מסלול הקל"צ שפרוס לכל כך הרבה שנים העלות הכוללת של המשכנתא תהיה מאד מאד גבוהה. אני ממליץ לחשוב שוב ולנסות לקחת משכנתא נמוכה יותר. בברכה, דני מגל.

דני תודה על תשובתך אבל ההון העצמי שלנו 440000 מתוך 1565000 אני חייב משכנתא של 1125000 יכולת ההחזר היא 5000 האם ניתן לבנות תמהיל טוב ליכולת ההחזר איך הריביות שקיבלתי בהתייחס לאחוז המימיון

התמהיל שיעל מציעה הוא טוב ויציב יותר אבל גם הוא נתון לשינויים לפחות 30% ממנו. כשהפריים יעלה לרמה של 4-5 אחוזים ואולי יותר!, גם ההחזר החודשי יעלה וישפיע על יחס ההחזר מול ההכנסות. ולכן אני שב ואומר שגובה המשכנתא לדעתי גבוה מהיכולת שלכם, אני אומר זאת מתוך אחריות גדולה אליך. בברכה, דני מגל.

מסכים עם דני פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

תודה רבה פליקס על המשוב. בהערכה! בברכה, דני מגל.

אז תיגש לבנק שלך היכן שמתנהלת המשככנתא ותבקש לבצע מיחזור פנימי, תדרוש להישאר עם אותם מסלולים בדיוק של פריים וקל"צ תשתף בריביות שנותנים לך ואז יהיה ניתן לחשב את החיסכון. בהצלחה! בברכה, דני מגל.

דני שלום, אני מעוניין להוזיל את העלויות... כיום אני יכול לשלם כ-3700 בחודש במקום כ- 2700 במשכנתא הקיימת

אני לא בטוח שישתלם מבחינת הריביות, תשווה בין ריבית הממוצעת לריבית שתינתן לך ע"י הבנק. קשה לי להאמין גם שבנק ייתר ריביות טובות במחזור הפנימי. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

פליקס שלום, אתה צודק בזה שבמיחזור חיצוני, רוב הסיכויים שהוא ייקבל ריביות טובות יותר, אבל! החיסכון הגדול במקרה שלו ייבנה בעיקר מהגידול בהחזר החודשי וקיצור התקופות. לדעתי זה עדיף מכל התהליך של מיחזור חיצוני שדורש להתעסק עם השיעבודים מחדש, פרי פסו.. וכל השאר, זו דעתי! לכן הצעתי שיתחיל עם פנימי ויישתף בתנאים. בברכה, בברכה, דני מגל.

אני מסכים, דני. התכוונתי שיש לבחון לעומק את המחזור, ובוודאי להשוות בין העלויות, כולל עלויות מעבר וביורוקרטיה. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

מה המטרה של המיחזור ? בברכה, דני מגל.

דני, בוקר טוב! מסכימה איתך אבל הוא בהחלט נותן בסיס לתמהיל אפשרי בהתאם למגבלות (עד 30% פריים) ולריביות העדכניות של המסלולים.

התמהיל הזה שגוי מיסודו. חוץ מזה תמהיל של משכנתא לא יכול להיות מחושב ע"י מחשבון בצורה אוטומטית. הוא אמור להיות מתוכנן ומותאם באופן אישי בהתאם לנתונים משפחתיים וכלכליים של לקוח/משפחה. בברכה, דני מגל.

לא ניתן לאור ההגבלות של בנק ישראל באשר למשקלם הסגולי של למסלולי משכנתא בהם ריבית המשתנה שמשתנה בתדירות של שנה ומטה - לא יותר משליש. לכאורה, אלא אם ישנם שיקולים אחרים אין טעם במשתנה כל 5 - מספיק קל"צ ופריים. פליקס סנדל - מנהל פורום משכנתאות

תמהיל כדלקמן : 1/3 פריים 1/2 קל"צ 1/6 משתנה כל 5 צמודה