שתף

עצות לרוכשי ולמוכרי דירות – טיפים על ארבע קירות!

01.11.2010
שוק הנדל"ן בכלל, ושוק הדירות בפרט זוכים לתנופה עקבית ורציפה בשנים האחרונות. עליית מחירי הדירות מורגשת בכל הארץ, ואת אותותיהם של שינויים אלו ניתן להרגיש מכל מקום, בין אם במעמד הקניה ובין אם במעמד המכירה. סוחרי נדל"ן רבים מזהים את הפוטנציאל העסקי ברכישת מגרשים, בתי עסק ודירות פרטיות לצרכי הכנסה עתידית, במיוחד כשהביקוש לדירות עולה. עובדה זו גורמת לעלייה מתמדת במחירי הדירות ולהגברת ההתרחשות בשוק הדירות הישראלי. מכיוון שמדובר בעסקה משמעותית, יש צורך בליווי צמוד של איש מקצוע, או בהיכרות מעמיקה עם התחום. עצות לרוכשי דירות 1. זיכרון דברים – לאחר החיפוש המייגע, כשכבר מצאתם את הדירה המבוקשת, ובעל הנכס הבטיח לכם אי אילו הבטחות, רוצו אל העט והנייר והחתימו אותו על זיכרון דברים. לזיכרון הדברים מעמד משפטי מחייב בדיוק כמו כל הסכם חתום אחר, והוא מהווה את הערובה הראשונית להבטחות של בעל הנכס. ללא זיכרון הדברים, הרוכש הפוטנציאלי עלול למצוא את עצמו מופתע במעמד החתימה על חוזה הרכישה מאי אלו הפתעות, תוספות, השמטות או תיקונים שלא תואמים את מה שסוכם במשא ומתן הראשוני. על מנת למנוע מצב של תרמיות של עסקנים מפולפלים, זיכרון הדברים אמור לכלול את הפרטים הבאים: שטח הדירה, גודל הנכס, הסכום לתשלום, אופן התשלום, מועד הפינוי, ואת הפרטים של שני הצדדים (שם, משפחה, טלפון, תעודת זהות, טלפון, כתובת וחתימה). 2. תב"ע (תכנון בניין ערים) – התב"ע מאפשרת לנו לראות את התכניות שיש ברמה המקומית לאיזור בו אנו רוכשים את הנכס. היכן מתוכננים מבני ציבור בסביבה, כבישים, הפשרות נוספות של קרקעות לבנייה עתידית ועוד. קריאה נכונה של המפה יכולה לסייע במיפוי הסיכונים וההזדמנויות של אותו נכס 3. בדיקת חובות – לפני שרוכשים דירה, אחד הדברים החשובים שכדאי לבדוק הוא רישומי החובות על הדירה. דירה, שרשומים על שמה חובות (בבנק,עירייה, היטל השבחה, היטל פיתוח, ארנונה וכו`) או דירה מעוקלת או ממושכנת, עלולה להכניס את הרוכש לבור עמוק ללא תחתית של בירוקרטיה, סחבת משפטית, תביעות, והפסדים כלכליים עצומים. 4. רישום בטאבו – במידה ורוכשים דירה חדשה מקבלן, על הקבלן מוטלת חובת הרישום של הנכס בטאבו. הרישום בטאבו מהווה אסמכתא משפטית שאכן הדירה על שם הרוכש, ובכך מעניק לרוכש את הכיסוי המשפטי מפני תביעות בעלות של גורמים כאלה ואחרים. במידה ורוכשים דירה מאדם פרטי, האחריות על הרישום בטאבו מוטלת על הרוכש, ולכן יש צורך בביצוע הבירור, האם הנכס רשום בכלל בטאבו על שמו של מחזיק הנכס הנוכחי. במידה ואין רישום שכזה, ברמת העיקרון כל אדם באשר הוא יכול לדרוש בעלות על הנכס, במידה והוכיח במידה סבירה את בעלותו עליו. 5. סקר שוק – כשמדובר במחירי דירות, שום דבר כבר לא בטוח. במיוחד בתקופה האחרונה, בה מחירי הדירות ממשיכים להמריא ללא הרף, יש צורך בבדיקה מדוקדקת של מחיר הדירה. גם הקונה מצידו אמור לבצע את הבדיקות הרלונטיות לשווי הדירה, ואף להזמין את שירותיו של שמאי מקרקעין שעליו הוא סומך במטרה לקבוע את שוויו האמיתי של הנכס. ישנם בעלי דירות שמנצלים את עליית המחירים המתמדת ואת חוסר הודאות המצטרפת אליה, ומנפחים קצת יותר את מחיר המכירה משוויה הריאלי. עצות למוכרי דירות כשמוכרים דירה קיימת, לא חייב להיות סוכן מכירות בעל ניסיון עשיר במכירה. מספיק לשנות מספר דברים בסיסיים בגישה, במראה, ובתקשורת, והמכירה תתבצע בסכום שרציתם. 1. קביעת הסכום – כמובן שהדרך הטובה ביותר להעריך את שוויו של הנכס היא פניה לשמאי מקרקעין מוסמך. הפניה לשמאי מהווה מעין אסמכתא ריאלית לקונה על שווי הנכס. עלות שמאי מקרקעיןקרובה לאלף שקלים, תלוי בפרטי הנכס, וברוב המקרים שווה להשקיע סכום זה, על מנת לקבל את הסכום הרצוי על הדירה. לאחר שקבענו את הסכום הרצוי לנו, נוכל לפרסם את מודעת המכירה, ובמודעה להעלות בעשרה אחוזים לערך את המחיר שאנו מעוניינים בו. העלאה זו תיתן לנו רווח למשחק ולהורדה של המחיר אל מול הרוכש. 2. שימוש במתווך – היתרון בשימוש במתווך (בייחוד בשוק עולה), הוא בכך שהוא יכול להשיג מחיר גבוה יותר היות והוא נתפס כגורם אובייקטיבי. ניתן לבנות את מודל התגמול למתווך כך שייתן בונוס משמעותי ככל שמחיר הדירה גבוה יותר ותגמול נמוך (או ללא תגמול) במידה והמחיר משקף את מחיר השוק. בכך אנו מביאים לזהות אינטרסים בין המוכר למתווך. 3. שיפוצים ותיקונים – דירה לא משופצת תעשה הרגשה לא טובה לקונה, גם אם הפוטנציאל שלה אדיר. ברוב המקרים כדאי לעשות שיפוץ אוברול כולל לדירה, ואף להעלות את מחיר הנכס בהתאם. כל קונה פוטנציאלי שיכנס לנכס ויראה בית מבריק, נוצץ ומשופץ, ירצה יותר לקנות את הנכס מאשר אם הוא היה לא משופץ. 4. אוירה – במידה ומדובר בנכס שעומד ריק עד למכירה, מומלץ להשרות אוירה של "חיים" בדירה לפני ההגעה של הרוכשים הפוטנציאליים. פתיחת חלונות, אוורור הדירה, ואפילו מבשם אויר טוב יכולים בהחלט לעשות את האפקט הבלתי אמצעי, ולהעביר בהרגשה לרוכש שזה הבית המושלם בשבילו. 5. ערבות – מוכרי הדירות המעוניינים לקבל באופן מידי את התשלום, המגיע להם בעבור הדירה יכולים למצוא את עצמם במצב מביך בו בעת מעמד התשלום הקונה מתקפל, ומכריז כי אין לו את הכסף הנדרש. על מנת למנוע מצב שכזה, יש צורך להחתים את הקונה כבר משלב המשא ומתן על חוזה בו מפורטים פרטי התשלום, אופי התשלום והסכום. נוסף על הפרטים היבשים, על הקונה להציג ערבים שיכולים להבטיח את התחייבותו של הרוכש. 6. כיסוי משפטי – במעמד המכירה, המשא ומתן והחתימה על הסכם הרכישה, יש צורך בכיסוי משפטי נרחב. מכירת דירה היא עסקה בהיקף של מאות ואף מיליוני שקלים, וכל אי הבנה הכי קטנה, או כל השמטה של פרט או סעיף בחוזה המכירה עלולים לגרור הוצאות של עשרות אלפי שקלים. על מנת למנוע מצב שכזה, מומלץ, ואף די מתבקש, להיעזר בשירותיו של עורך דין מומחה לענייני חוזים או נדל"ן. אמנם שכר הטרחה של עורך דין במקרה של רכישה ומכירה של נדל"ן מתבטא באלפי ועשרות אלפי שקלים, אך מדובר לא בהוצאה אלא בהשקעה לטווח ארוך, המבטיחה את הכיסוי המשפטי של המוכר. מומלץ להגדיל ולהוסיף את הכיסוי המשפטי, ולדרוש את הוספתו של סעיף נוסף בחוזה ההיקשרות עם עורך הדין הקובע, כי במידה ויש סיבוכים משפטיים הנובעים מאי תקינותו של החוזה, עורך הדין המטפל מחויב בהשלמת השירות ללא תשלום נוסף.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש