שתף

עד מתי ימשיכו לעלות מחירי הדירות?

17.11.2009
בשנתיים האחרונות נצפית עלייה מתמדת במחירי הדירות בישראל. נשאלת השאלה מה יקרה למחירי הדירות ב- 2010 ? האם מחירי הדירות ירדו או יעלו? ומה בעצם משפיע עליהם? הנה 10 סיבות לעלייתם וירידתם של מחירי דירות בישראל. 1. הקשר בין ריבית בנק ישראל לעליית מחירי הדירות אחת הסיבות לעליית מחירי הדירות בשנתיים האחרונות נעוצה בגובה ריבית בנק ישראל. הריבית הנמוכה היא גורם שדוחף לעליית מחירי הדירות. משקיעים סולידיים, שרגילים לשים את חסכונותיהם בפק"מים, ברחו מאפיק השקעה זה לאחר שהריבית הנמוכה הביאה לתשואה של 0.5% ריבית בשנה. אנשים אלו מחפשים אפשרויות השקעה מניבות יותר - נכסים להשכרה הן הפתרון הטוב ביותר בשוק עם ריבית כה נמוכה. למרות שבבנק ישראל טוענים שהריבית הנמוכה משפיעה רק לטווח קצר על עליית המחירים, דומה שזהו נתון משמעותי בעליית מחירי הדירות בישראל. מה זה אומר לגבי מחירי הדירות בשנים הקרובות? מאחר והריבית נמצאת עדיין עמוק בתחתית, מכאן יש רק כיוון אחד – עלייה. עלייה בריבית תביא לנטל החזרי משכנתא גדול יותר, שהוכיח עצמו בעבר כזרז להורדת מחירים. 2. כשהאבטלה עולה... המחירים יורדים אחד הגורמים המשפיעים ישירות על מחירי הדירות הוא אחוז האבטלה בנקודת זמן מסוימת. ידוע,כי ככל שאחוז האבטלה גדל, כך יורדים מחירי הדירות. הסיבה לכך די ברורה, פחות אנשים עובדים, פחות הכנסות ופחות בטחון לגבי הכנסות עתידיות מביא לפחות רכישות של בתים. כמובן שכאשר קורה ההיפך, מחירי הדירות עולים. מה זה אומר לגבי מחירי הדירות בשנים הקרובות? הצפי לירידה באחוז המובטלים בישראל בשנה הקרובה מסמל נקודה שתשפיע על מחירי הדירות לכיוון מעלה. 3. עלייה גוררת ירידה? אחת התופעות הבולטות ביותר של שוק הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות היא עליית מחירים חדה באזורים מסוימים לעומת אזורים אחרים שנהנו מעלייה מתונה הרבה יותר. איזור המרכז ותל אביב החל את חגיגת העליות - עלייה של 20% בשנתיים האחרונות. עכשיו הצטרפו אליו אזורים נוספים בדרום הארץ וכן בחלקים צפוניים כמו חדרה וסביבתה. העליות החדות של מחירי הדירות באזורים מסוימים גורמות לחלק מהציבור לחשוש ממצב של בועת נדל"ן אזורית. כלומר, אם המחירים עלו באזור מסוים באופן ניכר, ייתכן מצב של תיקון, ע"י ירידת מחירים מסוימת באותו אזור. מה זה אומר לגבי מחירי הדירות בשנים הקרובות? הסברה כי אם במקום מסוים הייתה עליית מחירים – בהכרח תיווצר ירידה ולהיפך - לא תמיד מוכיחה עצמה. לכן, בהחלט יכול להיות שאזור מסוים נהנה מעליית מחירים לאורך מספר שנים, וימשיך ליהנות מכך גם שנים לאחר מכן. לא כל עליית מחירים באזור מסוים גוררת ירידה ולהיפך. מעבר לכך קיימים איזורים בהם שיעור עליית המחירים גבוה יותר (בעיקר באיזור המרכז) מאשר באיזורים אחרים (בעיקר פריפריה) אולם לרוב שיעור התשואה הגבוה על השכירות מחפה על שיעור העלייה המתון יותר של שווי הדירות. 4. מה בין מחירי השכירות ומחירי הדירות? מחירי השכירות עלו באופן ניכר בשנתיים האחרונות. מסתבר שלעלייה הזו יש השפעה עקיפה גם על עליית מחירי הדירות. ראשית, עליית מחירי השכירות מביאה לעליית מחירי הדירות היות ורוכשי הדירות דורשים שיעור תשואה יחסית קובע על השכירות ועליית מחירי השכירות יכולה להביא לעליית מחיר הדירות. מעבר לכך, שוכרי דירות רבים גילו שלא משתלם להם בכלל לשכור דירה במחיר כה גבוה, והם המירו את תשלום השכירות בנטילת משכנתא ורכישת דירה. גם הם הבינו שכדאי לנצל את הריבית הנמוכה של המשכנתאות על פני תשלומי שכירות גבוהים מאד. הדבר הגדיל את הביקוש לרכישת דירות, וכפועל יוצא מכך, כמובן שמחירי הדירות עלו. מה זה אומר לגבי מחירי הדירות בשנים הקרובות? כאן יש להתייחס גם למשתנים אזוריים: באזורים מרוחקים ממרכז הארץ תשואה על השכירות יותר גבוהה, ולעומת זאת שיעור עליית מחירי הנכסים נמוך יותר. לעומת זאת, במרכז זה עובד הפוך - תשואה על שכירות נמוכה ומחירי הדירות עולים בתשואות יותר גבוהות. מעבר לכך, בחודשים האחרונים מסתמנת ירידה בגובה השכירות של הנכסים שעלולה להביא לירידת מחירים בהמשך. 5. התחלות הבניה – כדאי "לבנות על זה"? גורם חשוב מעין כמוהו, המשפיע על עליית או ירידת מחירי הדירות, הוא קצב התחלות הבנייה. בשנים האחרונות הואט קצב התחלות הבנייה מסיבות שונות, וכתוצאה מכך השפיע על עליית מחירי הדירות בישראל. בסופו של דבר קצב התחלות הבנייה אינו עומד מול הביקוש, ולכן המחירים עולים. מה זה אומר לגבי מחירי הדירות בשנים הקרובות? אם לא יקרה שינוי משמעותי במדיניות התחלות הבנייה, נמשיך להיות עדים לביקוש גבוה מההיצע = עליית מחירים. 6. היצע הדירות העומדות למכירה – לא רוצים למכור?.... ברגע שמצאי הדירות אינו גבוה, הרי יש לכך השפעה ישירה על מחירי הדירות. היצע נמוך של דירות למכירה מעלה באופן אוטומטי את מחירי הדירות. כיום היצע הדירות העומדות למכירה נמוך מבעבר, ובאזורי המרכז נחשב נמוך מאד. כל מתווך יספר לכם, שאין לו מספיק "בשר" לעבוד איתו, כלומר אנשים מעוניינים הרבה פחות למכור את דירותיהם. מה זה אומר לגבי מחירי הדירות בשנים הקרובות? כמובן שאם מצאי הדירות ימשיך להיות באחוז נמוך + קצב התחלות בנייה נמוך – המחירים יטו כלפי מעלה. יש לקחת בחשבון שהיקף בתי האב החדשים מדי שנה בישראל עומד על כ- 35,000 בתי אב לעומת כ- 20,000 דירות חדשות בשוק הפרש זה מביא לעודף ביקוש קונסיסטנטי. 7. תמהיל הרוכשים – מי הם קוני הדירות בישראל? כיצד מתחלקת עוגת הרוכשים של דירות בישראל בשנה האחרונה? מסתבר כי למעלה מ-30% מרוכשי הדירות עושים זאת למטרות השקעה ולא למטרות מגורים. מדובר בגידול משמעותי מהמצב שהיה כאן בשנים הקודמות. למה זה קרה? משקיעים רבים ברחו מהריבית הנמוכה בפיקדונות, והחליטו להשקיע את כספם ב- "4 קירות". משקיעים אלו רוכשים דירות בקצב מהיר יותר מרוכשי דירות למטרות מגורים וגורמים לכך שמחירי הדירות יעלו בהתאם. מה זה אומר לגבי מחירי הדירות בשנים הקרובות? סביר להניח, שעליית הריבית, תביא להתמתנות מימדי התופעה, והמשקיעים לא ירוצו להשקיע ברכישת נדל"ן כל כך מהר, בזמן שיש חלופות גמישות יותר ותשואות נאות. אם התרחיש הזה יתקיים נהייה עדים לירידה מסוימת במחירי הדירות. 8. קבוצות רכישה – יחד זה כוח! מחירי הדירות הגבוהים, וההיצע הדל לעומת הביקוש, הביאו לתופעה חדשה בשוק הנדל"ן: קבוצות רכישה. קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים או קבוצות יזמיות לצורך רכישת קרקע ובניית מבנה מגורים. קבוצת רכישה עושה זאת ללא תלות בקבלן ומוזילה את עלות התהליך, כיוון שאין צורך בהוצאות שיווק ויש הטבות מס רבות, שקיימות מול מצב בו קבלן מציע דירות למכירה. קבוצות רכישה מצליחות להוזיל את מחירי הדירות באותם פרויקטים, אך עדיין אין להם השפעה מכרעת על מחירי הדירות בשוק באופן כללי. מה זה אומר לגבי מחירי הדירות בשנים הקרובות? שר השיכון אריאל אטיאס הודיע לפני מספר שבועות, כי הוא מתכנן להגביל את קבוצות הרכישה באופן זהה למגבלות החלות על הקבלנים, כך שיתכן ותופעת קבוצות הרכישה תלך ותגווע, ולא תשמש פרמטר לעליית או ירידת המחירים. 9. הגדלת היצע הקרקעות ע"י משרד השיכון אין ספק שאחד הגורמים המשמעותיים ביותר בנושא מחירי הדירות הוא היצע נמוך של קרקעות המדינה. בנושא זה הגיב לאחרונה, השר אטיאס שיצא בתוכנית שבא יוצאו למכרז קרקעות שניתן לבנות עליהן אלפי יחידות דיור ובכך להגדיל את היצע הקרקעות בשוק מה זה אומר לגבי מחירי הדירות בשנים הקרובות? אם אכן יבצע השר את התכנון עליו הוא מדבר, סביר להניח שתהיה לזה השפעה די גדולה על מחירי הדירות כלפי מטה. יותר קרקעות, זה יותר דירות, ויותר דירות למכירה בשוק – יורידו את המחירים. 10. גידול באוכלוסיה? פרמטר נוסף המשפיע על עלייתם וירידתם של מחירי הדירות הוא כמובן הגידול באוכלוסיה. בכל מה שקשור לגידול הטבעי, הרי שההשפעה על מחירי הדירות היא לטווח ארוך. במקרים של גידול מהיר באוכלוסיה, כתוצאה מעלייה חדשה לארץ – העלייה במחירי הדירות היא מהירה ויחסית קיצונית. הדוגמא הטובה לכך היא העלייה מרוסיה שהביאה לפני עשור שנים לעלייה גדולה במחירי הדירות בישראל. מה זה אומר לגבי מחירי הדירות בשנים הקרובות? לאור העובדה, שלא נראה כי צפויה נהירה של עולים חדשים לישראל בתקופה הקרובה, הרי שהגידול הצפוי באוכלוסיה מתייחס רק לגידול הטבעי, שכאמור, אין לו השפעה מיידית על עליית המחירים. לסיכום, נוכל לומר כי לנבא מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה זו לא משימה פשוטה. אם אתם מתלבטים אם לרכוש דירה או להמתין, עליכם לבדוק את כל אותם פרמטרים שהזכרנו, המשפיעים באופן ישיר על עלייתם או ירידתם של מחירי הדירות בישראל, ולהסיק את המסקנות לגבי החודשים הקרובים.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש