שתף

משקיעים ב 4 קירות - איך לתכנן ניהול נכון למימון נכס להשקעה?

10.12.2009
הריבית הנמוכה במשק, חלופות ההשקעה האחרות שמחווירות לעומת תשואות הנכסים, האופי הפולני שמאמין ברכישת "4 קירות להשקעה"....כל אלה ועוד סיבות נוספות מביאות ישראלים רבים ליזמות ורכישה של עוד ועוד נכסים להשקעה. כדי לעשות את זה נכון, צריך לדעת איך לנהל את המימון בצורה שתאפשר תשואה טובה במינימום סיכונים. 1. להלך על חבל דק ולא ליפול כשאנחנו באים לרכוש נכס להשקעה עלינו לחשוב על הרבה מאד גורמים, שיכולים להשפיע עלינו ועל ההשקעה שלנו לאורך תקופה ארוכה. מדוע? כיוון שברוב המקרים המימון, שנבקש לקבל לצורך רכישת הדירה, יימשך לאורך תקופה של שנים, כאשר במהלך אותן שנים נצטרך לשלם את ההחזרים על ההלוואה בכל מצב, בין אם התשואה על הרכש טובה ובין אם מדובר בתקופות שפל. זו הסיבה שיש לתכנן נכון את ניהול המימון לקראת רכישת נכסים מניבים, ולצייר לעצמנו את כל התרחישים, שעשויים או עלולים לקרות במהלך תקופת חיי ההלוואה. חשוב שניקח בחשבון מצבים של ירידה משמעותית במחירי השכירות – כלומר תשואה נמוכה על הנכס, ובו בזמן המשך החזרי ההלוואה באופן שוטף. לחילופין, יש לקחת בחשבון מקרה של ירידה חדה במחירי הנכסים כמו שקרה בארה"ב (ואז יש לבחון שלא נגיע למצב בו גובה ההלוואה יהיה גבוה משווי הנכס. ובמידה ועלול לקרות מצב כזה יש לבחון האם יש מקורות להחזר הפער הזה) בנוסף, יש לקחת בחשבון מצב בו הריבית עולה (בהלוואה צמודת פריים) או מדד עולה (בהלוואה צמודה למדד) שיביאו לעלייה בהחזר המשכנתא. המקרה השלישי החשוב שיש לקחת בחשבון הוא ירידה בהכנסה הפנויה של משק הבית (עקב גידול התא המשפחתי או לחילופין מקרה של אי עבודה), ועקב כך פגיעה ביכולת החזר המשכנתא מומלץ מאוד בעת רכישת הנכס לקחת מקרי קיצון ולראות שאתם יכולים לעמוד בהם או לחילופין למצוא פתרונות אלטרנטיביים שיוכלו לסייע לכם לעבור משברים כאלו (משפחה, מימוש נכסים וכו`) 2. תקופת ההלוואה – ארוך, קצר ואיך זה משפיע? הלוואות למימון לרכישת נכס הן על פי רוב הלוואות שנלקחות לזמן ארוך. הנטייה של היזם היא לפרוס את התשלומים לאורך זמן, כדי לא להילחץ מהחזרי תשלומים כבדים מדי על התזרים השוטף. חשוב להבין שלהחלטה שכזו יש השלכה על עלויות ההלוואה. ככל שההלוואה נפרסת על תקופה ארוכה יותר, כך המחיר הכולל שנשלם עליה לאורך כל התקופה יהיה גבוה בהרבה, מהמחיר אשר היינו משלמים עבור הלוואה לתקופה קצרה יותר. מדובר בהפרשים שיכולים להגיע לעשרות אחוזים (!), ולכן יש לתת את הדעת על אורך חיי ההלוואה, אך כמובן שאין להיכנס להרפתקאות שלא תוכלו לעמוד בהן. התאימו את אורך חיי ההלוואה לאפשרויות ההחזר שלכם. 3. גמישות היא תכונה מבורכת גמישות תמיד מסייעת לנו, אז למה לוותר עליה כשמדובר במימון לצורך רכישת נכס, במיוחד כשמדובר על מימון לאורך שנים? הלוואה גמישה תאפשר לנו מינימום הגבלות ופירעון מוקדם ללא חששות מקנסות כאלה ואחרים. קנסות שכאלה מגדילים את עלות ההלוואה, ויש לקחת אותם בחשבון בעת ההחלטה על איזה סוג הלוואה כדאי ללכת. ככל שההלוואה תהיה גמישה יותר, השליטה שלכם על המימון תגדל. 4. לפזר, לפזר, לפזר סיכון במהלך השקעה כלכלית הוא בלתי נמנע. כוחות השוק הם דינאמיים ויכולים ליצור סיטואציות כאלה ואחרות, שישפיעו משמעותית על התשואה שלכם. הפתרון לסיכונים הללו הוא פיזור ההלוואה באפיקים השונים. אחוז ההלוואה משווי הנכס הוא בעצם רמת המינוף שלה, והמטרה של כל יזם להתאים את רמת המינוף ליכולות ההחזר שלו, ולהיות מוכן לכל צרה שלא תבוא במהלך חיי ההלוואה. ברור לכל שככל שרמת המינוף גדלה – גדל גם הסיכון. לפיכך, כאמור, פיזור ההלוואה באפיקים השונים ימתן את אחוז הסיכון בעסקה. לדוגמא: ניתן לחלק את ההלוואה לחלק של ריבית פריים, חלק של ריבית קבועה, חלק של ריבית משתנה, חלק במט"ח וכיוצ"ב. כך נוכל להגן על עצמנו מפני תנודות קיצוניות מדי בשוק ולהקטין את הסיכון והחשיפה שלנו. 5. לעקוב, לעקוב, לעקוב כשאנו משקיעים בשוק ההון, אנו רגילים לבדוק מעת לעת את מצב תיק ההשקעות שלנו, לעשות הערכת מצב תקופתית, להחליף חלק מרכיבי ההשקעה בהתאם לתנודות השוק ולצפי. בעת רכישת נכס להשקעה עלינו לפעול באותו אופן בדיוק. כשאנו נוטלים הלוואה למימון רכישת נכס, רצוי שלא נקבע אותה (גמישות, כבר אמרנו) לתנאים בעת נטילתה, כיוון שאם נרצה לבצע שינויים במהלך הזמן, לא נוכל לעשות זאת בשל אותו קיבוע. חשוב שנעקוב מעת לעת אחר שוק ההלוואות והמשכנתאות, נבחן את המשתנים, ונקבל החלטות לגבי התקופה הקרובה. לעיתים, המצב בשוק המשכנתאות יצביע על כדאיות למחזור ההלוואה וקבלת ריבית נמוכה הרבה יותר מזו שיש לנו באותו רגע בהלוואה שנטלנו בעבר. לעיתים, רצוי לבחון מעבר למסלול ריבית אחר בהתאם לכוחות השוק. מומלץ לעקוב ולבחון את מצב ההלוואה ביחס לשוק ההלוואות פעם פעמיים בשנה, ולפעול בהתאם למה שנכון עבורכם. איך שלא נביט על זה, לקיחת הלוואה למימון רכישת נכס להשקעה תלויה בגורמים רבים, חלקם אובייקטיבים – תנודות השוק, וחלקם סובייקטיביים – אופי הלווה, רמת המינוף שהוא יכול לה, ההון העצמי ועוד. בכל מקרה מומלץ מאד להכיר את השוק, לעקוב באופן קבוע על התמורות החלות בו, להחליט עד כמה תוכלו לסכן את עצמכם בחשיפה, ורק לאחר שקלול כל המשתנים להחליט על ההלוואה הנכונה ביותר עבורכם.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש