שתף

משכנתא קבועה לא צמודה בריבית משתנה – החידוש של שוק המשכנתאות

02.08.2012
בנק לאומי ובנק מזרחי טפחות החלו להציע מסלול חדש לנוטלי המשכנתאות – שמשלב בין יציבות לגמישות. שווה להכיר שוק המשכנתאות התחדש באחרונה במסלול חדש – אותו ניתן למצוא נכון לימים אלה בבנק מזרחי טפחות ובבנק לאומי למשכנתאות. המסלול מציע משכנתא קבועה לא צמודה – בריבית משתנה אחת לחמש שנים עם נקודות יציאה במועד השינוי. המסלול משלב בין יציבות בהחזר החודשי לבין גמישות בפירעון המשכנתא ועשוי להתאים ללא מעט מלוקחי המשכנתאות. המסלול מציע הלוואה בריבית קבועה המשתנה אחת ל-5 שנים, שאינה צמודה לאף מדד. היא מאפשרת החזר חודשי בסכום קבוע שאינו משתנה במהלך 5 השנים – כאשר בתום 5 השנים הלקוח בוחר בין יציאה ללא עמלת היוון לבין המשך במסלול בריבית מעודכנת לחמש שנים נוספות בסכום החזר חודשי קבוע. המסלול מוצע לתקופות של 10-30 שנים. הבנקים למשכנתאות מציעים כידוע סוגים רבים של מסלולי הלוואה. חלק מהמסלולים הללו מבוססים על החזר חודשי קבוע – שמאפשר לתכנן היטב את סל ההוצאות החודשי – וכזהו גם המסלול של משכנתא קבועה לא צמודה – אותו מציעים הבנקים זה שנים רבות. המסלול מבטיח החזר חודשי קבוע, כאשר הסכום אינו מוצמד למדד, לריבית וכו`. במסלול זה ניתן לחשב את יתרת הקרן העתידית באמצעות כל מחשבון משכנתא, בצורה מדויקת. עד עתה – תמורת היציבות הזו, נאלצו לוקחי המשכנתאות לשלם מחיר בסעיף הגמישות. המסלול היה נטול נקודות יציאה – ולא אפשר שינויים במהלך השנים, ללא עלות גבוהה. כעת מציעים שני הבנקים מסלול עם שילוב בין היציבות לבין הגמישות. מסלול מסוג זה מתאים למי שרוצה לשמור על שקט נפשי לטווח של מספר שנים – ומוכן לשאת בעלות הכרוכה בוודאות הזו. בתקופה שבה שורר חוסר יציבות כלכלית בעולם – הוודאות הזו היא בעלת משמעות רבה. היציבות בהחזר החודשי באה לידי ביטוי בעובדה שהריבית המשולמת נשארת קבועה למשך חמש שנים רצופות – וזאת ללא כל תלות במדד המחירים לצרכן, בריבית הפריים או בריביות אחרות. הגמישות במסלול זה באה לידי ביטוי בעובדה שהלווה יכול לפרוע את המשכנתא אחת לחמש שנים – כאשר מגיע מועד תחנות היציאה שנקבע - מבלי לשלם את עמלת הפירעון המוקדם הגבוהה שהייתה קיימת במסלולים ללא תחנות יציאה. הלווה נדרש עם זאת לשלם עמלה תפעולית, אך היא קטנה יחסית. מכשול בדרך עמלת הפירעון המוקדם היוותה מכשול בדרכם של לוקחי משכנתאות רבים עד היום – ומנעה מהם אפשרות לפרוע משכנתא בעת שנקרתה להם הזדמנות פיננסית לעשות זאת. כמו כן היא צמצמה משמעותית את האפשרות לבצע מחזור משכנתא – כלומר לסגור את המשכנתא הקיימת ולקחת במקומה אחרת. באחרונה המליצו מספר רגולטורים לבטל כליל את העמלה, בטענה שמקורה הוא בשנות השמונים בימי האינפלציה המשתוללת – וכי כיום אין בה צורך אמיתי למשק. המסלול החדש שמציעים הבנקים מהווה תשובה ראשונית מצד השוק לקריאות הרגולטורים בנושא. החיסרון העיקרי של בחירה במסלול זה הוא כמובן העלות שלו – שהיא גבוהה יותר מאשר בחירה במסלול חלופי דומה. כמו כן – יש לזכור שמדובר בריבית קבועה למשך 5 שנים בלבד – כלומר עד לנקודת היציאה – ובכל נקודת יציאה הריבית משתנה ונקבעת מחדש בהתאם לפרמטרים בשוק, דבר שיכול כמובן לייקר אותה. השינוי בגובה הריבית, המתבצע אחת ל-5 שנים, נעשה באמצעות התאמת הריבית ל"עוגן" של בנק ישראל – שנקבע על פי תשואות אג"ח ממשלתיות לא צמודות שנסחרות בבורסת תל אביב לתקופה של חמש שנים. כיום הריביות שמעניקים הבנקים על ריבית קבועה לא צמודה גבוהות ב- 3%-5% מאשר מסלולים צמודי מדד (תלוי בתקופת ההלוואה ודירוג הלווה). למעשה ניתן להתייחס למסלול זה כמעין רכישת "ביטוח" כנגד התפרצות אינפלציונית או עלייה חדה של הריבית ועקב כך עליית הפריים. יש לציין כי לאור סביבת הריבית הנמוכה היום מומלץ לקחת מסלול זה לטווח ארוך ככל הניתן במידה ויש רמת וודאות גבוהה שהכנס לא יימכר בתקופת ההלוואה וזאת על מנת לשמר את רמת הריבית הנמוכה לטווח ארוך יותר ולא לחדשה ולהעלותה לאחר 5 שנים כדאי לציין שבשנים האחרונות לוקחי משכנתאות רבים העדיפו לקחת חלק גדול מהמשכנתא במסלולים עם ריבית משתנה (צמוד לפריים), שהייתה נמוכה מאוד, אבל בנק ישראל הגביל את שיעורה של זו לשליש מכלל המשכנתא כדי לשמור על יציבות המשק. ההגבלות של בנק ישראל לגבי הרכב המשכנתא לא חלות על מסלול חדש זה ותמהיל המשכנתא יכול להיות מורכב כל כולו מריבית משתנה כל חמש שנים. עניין זה מהווה יתרון משמעותי בעבור לוקחי משכנתאות רבים שמעוניינים בכל זאת להכניס מרכיב של סיכון למשכנתא – דבר שמפחית את העלויות המיידיות בהשוואה למסלולים נטולי כל סיכון.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש