שתף

משדרגים דירה? בואו לגלות מה לעשות עם המשכנתא

14.05.2014
בכל שנה רבבות ישראלים משפרים את מצבם הנדל"ני ומשדרגים את הדירה. מעבר מדירה קיימת לדירה חדשה עשוי לגרור אחריו גם צורך בשינוייה של המשכנתא – וזו כמובן עסקה כלכלית גדולה בהיקפה, שחשוב לעשות בזהירות ובתבונה. לפניכם מדריך שיסייע לכם בתהליך לפני רכישת הדירה החדשה – עליכם לעשות חישוב כלכלי שמורכב מעלותה המלאה של הדירה החדשה, ההון העצמי שעומד לרשותכם (שמושפע כמובן מהשאלה אם ומתי אתם מוכרים את הדירה שבה אתם גרים, ומגובה החוב הנוכחי, אם יש כזה, במשכנתא הקיימת שלכם). בהתאם לתוצאות החישוב תוכלו לדעת אם אתם צריכים להגדיל את המשכנתא הקיימת שלכם כדי לרכוש את הדירה החדשה, או שאולי אתם יכולים להסתפק בה. מי יודע, אולי אפילו תוכלו לסגור חלק מהמשכנתא הקיימת (אם סכום המכירה גבוה יותר מסכום הרכישה). גוררים קדימה אם אתם לא צריכים להגדיל את המשכנתא כדי לרכוש דירה חדשה - האפשרות שעומדת בפניכם היא לבצע גרירת משכנתא הקיימת לדירה החדשה שלכם. במקרה שכזה - תנאי ההלוואה שלכם נשארים למעשה ללא שינוי, כאשר המסלולים, הריביות, התקופה וכו`, אינם משתנים. זהו תהליך פשוט יחסית, אותו עליכם לבצע מול הבנק שבו לקחתם את המשכנתא, כאשר הבנק צריך כמובן לאשר את ביצוע התהליך – ולבדוק שהדירה החדשה שאתם רוכשים מתאימה לתנאים שבהם ניתנה המשכנתא הישנה. ההסתייגות היחידה בסעיף זה עשויה לנבוע ממקרה שבו חלק מההלוואה מבוססת על זכאות – ובמקרה כזה יתכן שהוראות משרד הבינוי והשיכון מחייבות לבצע שינויים בתנאי ההלוואה. מגדילים ראש אם אתם זקוקים לסכומי כסף נוספים לצורך רכישתה של הדירה החדשה, אתם יכולים לגרור את המשכנתא הקודמת לדירה החדשה, ולקחת לצידה משכנתא נוספת לסכום החסר. האופציה הזו מתאימה בעיקר למי שלקח את המשכנתא הקודמת בתקופה שבה הריביות במשק היו נוחות - ובמקרה כזה חבל לוותר על התנאים הטובים וההחזר החודשי הנוח. אם לעומת זאת, לקחתם את המשכנתא בתקופה שבה הריביות היו גבוהות או שמצבכם הפיננסי השתנה משמעותית מאז הלקיחה - יתכן שהאופציה הזו אינה מתאימה לכם ועדיף לכם לנצל את המעבר לדירה החדשה כדי להחליף את המשכנתא לחלוטין במשכנתא חדשה. מתחילים מחדש אפשרות זו מבוצעת באמצעות פירעון מלא של המשכנתא הישנה ולקיחת משכנתא חדשה. זהו תהליך דומה למעשה לזה שמבוצע במיחזור משכנתא, רק שבמקרה הזה מתאימים את המשכנתא החדשה לדירה החדשה הנרכשת. יתרון בולט של תהליך זה נעוץ באפשרות לנהל משא ומתן עם כלל הבנקים שמציעים משכנתאות כדי לנסות ולשפר את התנאים שלכם ולקבל את ההצעה הטובה ביותר עבורכם. ישנה כמובן עלות מסוימת לסגירת המשכנתא, אבל אם התנאים שתקבלו יהיו טובים יותר משמעותית, זה בהחלט עשוי להשתלם עבורכם. פער זמנים מקרה שחשוב לקחת בחשבון הוא כזה שבו אתם עומדים לקנות דירה חדשה – אך טרם מצאתם אותה – וכבר מכרתם את הדירה הישנה. אם כבר מכרתם את הדירה הישנה שלכם, אבל אתם לא רוצים להחזיר את הכסף לבנק לפריעת המשכנתא כדי לשמור אותו לרכישה - אתם צריכים להפקיד ערבות בנקאית בגובה החוב בתוספת קטנה. עד לרכישה, תמשיכו לשלם את המשכנתא כרגיל בכל חודש - וברגע שתמצאו את הדירה החדשה שלכם, תוכלו להעביר את המשכנתא לדירה שרכשתם ולשחרר את הכסף שהפקדתם בערבות. שימו לב כי ניתן לשחרר את הכסף רק כשאתם מוצאים את הדירה החדשה ולאחר שקיבלתם מהבנק למשכנתאות אישור מתאים. פתיחת הפיקדונות והוצאת הערבות עשויות להיות כרוכות בתשלום עמלה. מתחייבים למכור נושא נוסף שחשוב לדעת: בהתאם לכללי בנק ישראל, אם אתם נמצאים בתהליך שדרוג דירה, ובעת החתימה על חוזה לדירה החדשה עדיין יש לכם דירה אחרת או חלק מדירה אחרת, תידרשו, כתנאי לקבלת משכנתא, לספק תצהיר מאומת על ידי עו"ד, בו תתחייבו למכור את הדירה הקיימת תוך שנה מיום קבלת הדירה החדשה (בקנייה מקבלן) או תוך שנתיים (יד שניה). ונושא אחרון: אל תשכחו לבדוק את ביטוח המשכנתא שלכם – ולוודא שהוא מועבר לנכס החדש אליו אתם עוברים!
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש