שתף

מיחזור משכנתא - מדריך לכדאיות מיחזור משכנתא

27.08.2012
הריביות הנמוכות בשוק והתחרות בין הבנקים על לקוחות חדשים – יכולים לסייע לכם למחזר את המשכנתא שלכם ולחסוך כסף רב. כך תבדקו אם זה משתלם לכם. שוק המשכנתאות משתנה לעתים קרובות. שינויים בריבית, ברגולציה והתחרות בין הבנקים – גורמים לכך שהתנאים שמוצעים ללקוחות הבנקים למשכנתאות משתנים לעתים תכופות, ולעתים קרובות – לטובת הלקוחות. אם לקחתם בעבר משכנתא בתנאים טובים פחות משמעותית מהתנאים ששוררים כעת בשוק – ייתכן בהחלט ששווה לכם לשקול לבצע מיחזור משכנתא . בימים אלה הריבית במשק נמוכה יחסית והיא צפויה להישאר ברמה זו גם בחודשים הקרובים – כך שסביר מאוד שמשכנתאות שנלקחו לפני שנים רבות, בריבית גבוהה, ניתן למחזר כיום בתנאים משופרים. כיצד תדעו אם כן אם כדאי לכם למחזר משכנתא או לא? ישנם שני נושאים שונים שיש לבחון אותם: א - האם תנאי ההחזר של המשכנתא הנוכחית נוחים לכם ומתאימים למצבכם הפיננסי. ב - האם אתם יכולים לחסוך סכומי כסף משמעותיים באמצעות לקיחה של משכנתא חדשה במקום זו הקיימת. הנושא הראשון הוא אינדיבידואלי מאוד. את המשכנתא המקורית לקחתם במצב פיננסי מסוים שבוודאי השתנה עם השנים – וייתכן שכדי לשפר את ההתנהלות הפיננסית והתזרימית שלכם – כדאי לכם לשנות את תנאי המשכנתא, כך שהתשלום החודשי יתאים יותר לתזרים השוטף ולצרכים שלכם. אם אתם מרגישים שאתם מחזירים סכום גבוה מדי כל חודש שמקשה עליכם לתפקד וגורם לכם לקחת הלוואות נוספות, או להפך, שיש ביכולתכם להחזיר סכום גבוה הרבה יותר כל חודש – ייתכן בהחלט ששווה לכם למחזר את המשכנתא. הנושא השני – סוגיית החיסכון – הוא פשוט יחסית לבדיקה. ככלל - מומלץ בחום לבדוק אחת לתקופה את תנאי התשלום שלכם ולראות אם ניתן לשפר אותם. בהלוואה בסדר גודל כה גדול – כל שינוי קטן יכול להצטבר לסכומים גדולים מאוד לאורך הזמן. גם משכנתא מצוינת שלקחתם לפני 5 שנים – יכולה להיחשב כיום למשכנתא בתנאים גרועים. עלות מול חיסכון כך מבצעים את ההשוואה: בצד החובה - יש לקחת בחשבון את העלות של מיחזור משכנתא : עלות זו מורכבת בעיקר מעמלת הפירעון המוקדם שתידרשו לשלם. העמלה הזו משתנה ממשכנתא למשכנתא ומסלול למסלול (ישנם מסלולים בהם אין עמלת פרעון מוקדם) בהתאם להסכם שלכם מול הבנק. היא תלויה במרכיבי המשכנתא, בתקופה שנותרה לכם עד לסיומה ובפער בין הריביות בשוק כעת לריביות בזמן לקיחת המשכנתא. לכך יש להוסיף עלות של כמה אלפי שקלים – תשלום כל הפרוצדורות הביורוקרטיות השונות הכרוכות במחזור. כצעד ראשון עליכם לברר בבנק מהי יתרת החוב שנותרה לכם ומהי העלות של סגירת המשכנתא. העמלות הכרוכות במחזור משכנתא הנם : עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה אותה יש לשלם במידה ולא מודיעים לבנק מראש לפחות עשרה ימים לפני מחזור המשכנתא. לכן מומלץ מאוד להודיע לבנק על כך על מנת להמנע מעמלה זו עמלה תפעולית – על כל פעולה בתיק המשכנתא שלכם עליכם לשלם עמלה זו עמלת היוון / קנס – הבנק למשכנתאות מחשב את ההפרש בין הריבית המקורית ובין ריבית ההיוון במשק וגובה עמלה נוספת על כך. עמלת מדד ממוצעת – אם פרעתם את המשכנתא בחצי הראשון של החודש (1-15 לחודש), הבנק יוסיף לחוב את ממוצע המדד ב- 12 החודשים האחרונים. לעומת זאת, אם הפירעון נעשה בחצי השני של החודש אין צורך לשלם עמלה זו. את צד הזכות יש לחשב כך: לקחת את העלות הכוללת של המשכנתא הקיימת (כלומר התשלום שנותר לכם עד לסילוקה) - ולחסר ממנה את העלות הכוללת של המשכנתא החדשה שתיקחו. כדי לברר מהי העלות של המשכנתא החדשה שאתם יכולים לקבל, עליכם לפנות לבנקים למשכנתאות כמו כל לקוח חדש – ולברר מה הם התנאים בשוק כיום – ולנסות לקבל את ההצעה הטובה ביותר האפשרית. כמו כן מומלץ לסרוק פורומים רלוונטיים באתרי האינטרנט השונים שעוסקים בתחום – ולקרוא בהם הודעות של לוקחי משכנתאות שמספרים מה התנאים שקיבלו. אתם יכולים גם לפנות ליועץ משכנתאות פרטי – שתמורת תשלום יבדוק עבורכם לעומק את ההצעות בשוק. קחו בחשבון שמחזור משכנתא בבנק שבו לקחתם אותה מלכתחילה – יהיה פשוט יותר לביצוע ועלות הפרוצדורות השונות מעט קטנה יותר. לעומת זאת, העברת המשכנתא לבנק אחר מקבילה למעשה ללקיחת משכנתא רגילה ודורשת ביצוע של כל הפרוצדורות. לצד זאת – במקרים רבים בנק חדש יציע לכם לעתים קרובות תנאים טובים יותר כדי להעביר אתכם אליו, אולם ברוב המקרים הבנק שבו נטלתם את המשכנתא הקיימת ינסה להשוות את ההצעה. חוסכים בקלות הנה דוגמאות פשוטות יחסית שיעזרו לכם לראות את התועלת הגדולה שיכולה לנבוע ממחזור משכנתא: זוג שנותרה לו משכנתא לתשלום בסכום כולל של חצי מיליון שקל בריבית קבועה שנלקחה בעבר ב-6.5% למשך 20 שנה (תשלום חודשי של 3727 שקלים), ויפחית אותה לריבית של 4.5%, ישלם עמלת פירעון של 20,000 שקל, ואם ימשיך לשלם את אותו הסכום כל חודש - יקצר את משך ההלוואה ב-3.5 שנים דוגמה נוספת: זוג שלקח משכנתא בריבית קבועה של 5.2% ל-25 שנה בסכום של כ-550 אלף שקל והחזיר כל חודש 3780 שקל. כאשר היתרה שלו עמדה על סכום מעט גבוה יותר מהסכום הכולל (בשל הריבית), הזוג החליט להגדיל את התשלום החודשי ב-200 שקל – מיחזר את המשכנתא וחסך יותר מ-100 אלף שקל בחשבון הכולל בשל קיצור תקופת התשלום והורדת הריבית.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש