שתף

מחקר חדש: שיעור המשכנתאות המסוכנות בישראל גבוה במיוחד

06.11.2013
בנק ישראל מזהיר כי שיעור העלייה במחירי הדירות, ביחס לשכר, מסכנת את יציבות המשק ועלולה לגרום למשבר חריף שוק הנדל"ן בישראל ממשיך לרתוח – ובבנק ישראל הולך וגובר החשש כי מדובר בבועה שתתפוצץ ביום מן הימים ותגרום למשבר כלכלי. בבנק נאבקים כבר כמה שנים בבועה בעזרת שורה של תקנות, אבל בשורה התחתונה – הריבית הנמוכה שקובע הבנק כדי לעודד את הצמיחה במשק, בשילוב עם ההיצע הנמוך של דירות לרכישה, שומרים על ביקוש גבוה ומחירים גבוהים. באחרונה ערך הבנק מחקר חדש ממנו עלה כי כ-20% מהמשכנתאות בישראל מוגדרות כמשכנתאות בסיכון גבוה – כלומר כאלה שההחזר בהן מהווה יותר מ-40% מההכנסה החודשית של הלווים. עורכי המחקר מציינים כי מדובר ברמת שיא הנחשבת לגבוהה מאוד ביחס לעולם. משמעות הנתון ברורה - במקרה של האטה במשק או עליית ריבית, ובטח במקרה של שילוב ביניהם - יתקשו לווים רבים לעמוד בהחזרים והבנקים עלולים להיקלע להפסדים כבדים. את המחקר ערכו ד"ר גולן בניטה וד"ר זיו נאור מחטיבת המחקר של בנק ישראל. הוא חשף כי בשנים 2012-2008 חל גידול משמעותי באחוז שמהווה החזר המשכנתא מההכנסה הממוצעת. זאת, מכיוון שמחירי הדירות זינקו ב-54% בממוצע ואילו ההכנסה הממוצעת גדלה רק ב-20%. כשהולכים עוד יותר אחורה – מגלים שמשנת 2003 גדלה ההכנסה הממוצעת בכ-50%. במקביל ההחזר החודשי הממוצע גדל פי 3! התוצאה - שיעור ההחזר הממוצע עלה מעבר ל-30% מההכנסה החודשית בהשוואה ל-22% באירופה וכ-17% בארה"ב. סכנה עתידית המצב הזה עלול להוביל למשבר כלכלי עתידי. אם וכאשר תעלה הריבית או שהאבטלה במשק תעלה – אנשים רבים שיכולת החזר המשכנתא שלהם נמצאת כרגע על הגבול, יתחילו לפגר בהחזרים. אם ינסו רבים מהם למכור בו זמנית את הדירות, הדבר יוביל לירידה במחירים ולקושי בפירעון ההלוואה באמצעות המכירה. במצב כזה, הבנקים, שחלק גדול מההון העצמי שלהם מסתמך על שוק הנדל"ן, עלולים להיקלע למשבר, וגם אם הבנקים יעקלו את הדירות – שווין יהיה נמוך והם יתקשו למכור אותן. במצב כזה, גם ההון העצמי שיש לבעלי הדירות, בזכות החלק המשולם בדירה, עלול להיות לא נגיש עבורם – מאחר שלא ניתן יהיה למכור את הדירה בשווי לפיה נרכשה. שכירות קשה לתמונת המצב הזו יש להוסיף גם את מצבם הרעוע של השוכרים – שגם הם נאלצים להקדיש חלק גדול מהכנסתם לתשלום שכר הדירה שהולך ועולה. שכר הדירה עלה ב-38% בממוצע ובתל אביב בכ-50% בשנים אליהן מתייחס המחקר. ההוצאה החודשית הממוצעת על שכירות בישראל היא 3,460 שקל. בתל אביב, דמי השכירות הממוצעים מגיעים ל-5,174 שקל לחודש. מאחר שהתשואה השנתית הממוצעת על השכרת דירות נמצאת במגמת ירידה – ייתכן בהחלט שעליית מחירי השכירות תמשיך גם בתקופה הקרובה, כאשר המשקיעים שרכשו דירות ינסו להעלות מחירים. עם זאת, מאחר שהשוכרים לא זקוקים להלוואות בסכומים גדולים כמו רוכשי הדירות, יש להם יותר גמישות ופחות חובות – ומצבם מסכן פחות את יציבות המשק. השפעה קשה לעליית שיעור ההחזר מתוך ההכנסה השפעה קשה על מצב המשק – היא מותירה בידי משקי הבית מעט מאוד כסף פנוי. התוצאה האפשרית בעבור המשפחות בארץ היא אחת משתיים: ירידה בצריכה הפרטית שמובילה להאטה ומיתון במשק, או הגדלת החובות באמצעות הלוואות נוספות. התהליך הזה עלול להאיץ משבר קרוב ולהחמיר אותו אם יתרחש. ומה צפוי על פי בנק ישראל? התחזית המרגיעה היא שלא צפויה העלאה משמעותית בריבית עד סוף 2014, לאור המגמה העולמית הצפויה (גם בארה"ב וגם באירופה סביבת הריבית הנמוכה צפויה להימשך זמן רב). גם מיתון כבד נראה כתרחיש קיצוני, אבל הוא יכול בהחלט להתרחש בשל משבר ביטחוני ממושך – או אם תחול החרפה ממשית במצב הכלכלי באירופה ובארה"ב. עורכי המחקר מעריכים כי אם ריבית בנק ישראל תועלה בקצב סביר בשנה הקרובה, שיעור ההלוואות המסוכנות יעלה ל-22% בשנת 2014 - אך לאחר מכן יתחיל לרדת בהדרגה. להערכתם, אם ייקלע המשק למיתון, שיעור ההלוואות המסוכנות יזנק תוך שנתיים לרמה של קרוב ל-30%.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש