שתף

מחירי הדיור בראי הזמן – כך ``השתגע השוק``

06.11.2013
מבט מעמיק לעבר נתוני שוק הדיור בשנים האחרונות, מגלה כי הוא מפצה על שנים של האטה בזינוק חד. התוצאה – מי שקנה בזמן, התעשר – ומי שלא, הפסיד אחת האמיתות הנצחיות בשוק הנדל"ן קובעת ש"הכל שאלה של עיתוי". ואכן, הנתונים מלמדים שמדידת הצלחתה הפיננסית של עסקת נדל"ן היא בראש ובראשונה פונקציה של עיתוי העסקה. בשנים האחרונות שוק הדיור רותח. המחירים מזנקים, הביקושים גבוהים, הריביות נמוכות והציבור מסתער על המשכנתאות. קל לשכוח, שהזינוקים הללו הגיעו לאחר לא מעט שנים של דשדוש במחירים, שביטאו הלכה למעשה ירידה ריאלית במחירים – כשלוקחים בחשבון את האינפלציה. במקומות רבים בעולם וגם פה בישראל, שוק הדיור נוטה להתנהגות לא יציבה – בשל ההשפעה הגדולה שיש לשיקולים פסיכולוגיים ולציפיות הציבור. מי שמצליח לנחש אותן נכונה, לקנות ולמכור בזמן – יכול להרוויח הרבה מאוד – ולהפך כמובן. נקודת המפנה בשוק הנדל"ן בישראל הייתה המשבר העולמי שפרץ ב-2007/8. עד אז, השוק היה מנומנם למדי, תנומה שהחלה לאחר תום עידן העלייה הגדול מברית המועצות לשעבר. בתקופת העלייה הגדולה הייתה בנייה מואצת בכל רחבי הארץ וזו הותירה מלאי גדול של דירות שענה על הביקוש. התוצאה – דשדוש מחירים מתמשך. כך למשל על פי נתוני הלמ"ס במהלך השנים 2000-2006 מחירי הדירות בארץ ירדו בשיעור של 12% - ואילו בשנים 1997 עד 2007 ירד המחיר הריאלי של הדירות ב-22%. המשבר העולמי הוביל לשתי תוצאות ששינו את המצב: הראשונה – הורדה דרמטית של הריבית מאזור ה-5%, לאזורים של 1-2%. השנייה – זרימת כספים גדולה של משקיעים שחיפשו אלטרנטיבות לשוק ההון המדשדש לעבר שוק הנדל"ן. התוצאה – זינוק מחירים מתמשך, שניתן לראות כיצד הוא מתבטא בשורה ארוכה של נתונים. הנתון המשמעותי ביותר קובע שבין 2007 ל-2012 התייקרו הדירות בממוצע בכ-72%, בעוד שההכנסה הממוצעת עלתה רק בכ-20%. המשמעות – היכולת של חלקים גדולים מהציבור לרכוש דירה, הצטמצמו משמעותית. מי שיש לו דירה הרוויח (לפחות על הנייר), אבל מי שלא רכש כזו – מצבו הורע משמעותית. מחירי השיא של הדירות יחסית לשכר הגיעו לשיא של 135 משכורות חודשיות ממוצעות הנחוצות לרכישת דירה, בהשוואה ל-103 משכורות חודשיות בשנת 2008. העלייה החדה בשנים הללו היא תופעה יוצאת דופן ומנתוני ה-OECD עולה שמחירי הדירות בישראל עלו בשיעור הגבוה ביותר מבין מדינות הארגון. עליית המחירים המתמשכת יוצרת באופן משונה דווקא גידול בביקושים, שכן רבים חוששים מהמשכה וממהרים לקפוץ על העגלה. סקר גלובס שנערך באחרונה העלה ש-1 מכל 7 ישראלים, כלומר כ-14% מהציבור, מצהיר כי יקנה (8%) או אולי יקנו (5.7%) דירה ב-6 החודשים הקרובים, הנתון החודשי הגבוה ביותר שנרשם בסקר זה מאז אוקטובר 2003. הבנייה לעומת זאת לא מדביקה את הקצב. על פי ההערכות, מיעוט הבניה, שנובע משלל סיבות בירוקרטיות, יצר מחסור של 60-80 אלף פתרונות דיור בישראל. סיבה נוספת להתייקרות היא הרווח הגדול שגוזרת הממשלה משוק הנדל"ן – שמהווה חלק לא מבוטל מהכנסותיה. הרווחים שמפיקה הממשלה נובעים הן משיעורי המיסוי הכבדים – והן מעליית מחירי הקרקעות – שמוערכת ב-43% בממוצע כלל ארצי בחמש השנים שחלפו, כאשר בעיר תל אביב זינק המחיר ב־513% ובירושלים ב־407%. למעשה – הממשלה נמצאת במלכוד: ירידת מחירי הדירות תכניס אותה לגירעון ותיאלץ אותה להעלות מיסים אחרים. ירידת מחירים עלולה גם לסכן את יציבות הבנקים, שהעניקו אשראי רב לענף. עליית מחירי הדירות לא הייתה מתאפשרת כמובן אם לא היה מי שירכוש אותן. כיצד יכולים איפה הישראלים לעמוד במעמסה? התשובה מורכבת משתי תשובות עיקריות: סיוע של ההורים לדור הצעיר (ובכך קיצוץ משמעותי ברמת החיים והביטחון הפיננסי שלהם), לצד הגדלת המשכנתאות שנלקחות והחוב של משקי הבית הפרטיים. הגדלת החוב מתאפשרת על ידי תנאי המימון הנוחים של הבנקים בזכות הריבית הנמוכה במשק (ובזכות מדיניות אשראי נדיבה של הבנקים וחברות האשראי, למימון צרכי היום יום). כתוצאה מכך - החוב הריאלי של משקי בית לדיור מאז 2005 גדל בשיעור של 37%. סך החוב של אזרחי ישראל לדיור זינק ב-8 השנים האחרונות בכ־44%: מ־194.3 מיליארד שקל בשנת 2008 ל־279.4 מיליארד שקל ברבעון השני של 2013.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש