שתף

מה קורה כשהמשכנתא פוגשת את המיתון?

10.09.2009
המיתון כאן, כבר הבנו. אבל מי שצריך לקנות בית בד"כ לא מתחשב במיתון, ופשוט קונה. בית זו רכישה רצינית שאנשים מבצעים כשהם צריכים, וכמעט ללא התחשבות במצב המשק. כן מיתון, לא מיתון, כן אינפלציה, לא אינפלציה - אנחנו קונים דירה כי זה מה שצריך, וזהו! אז נכון, קונים דירה בלי קשר למצב הכלכלי במדינה, אבל מצד שני, מי שנוטל משכנתה, חייב להתייחס לכל הגורמים הכלכליים נכון לתקופת נטילת המשכנתה. שיקולים נכונים והערכות זהירות יכולים להקל על בעלי המשכנתה לאורך חיי ההלוואה (הארוכים בד"כ). חשוב לזכור, כי יש לחלק את שוק קוני הנדל"ן לשתי קבוצות עיקריות: בקבוצה הראשונה נמצאים המשקיעים מחפשי המציאות, המבקשים לקנות נכס לצורך השקעה. הקבוצה השנייה שייכת לאלה המחפשים לקנות לעצמם בית למגורים או ולא להשקעה. איזה מסלול נבחר היום? הריבית במשק נמוכה יותר מאי פעם (0.5%). על פי נתוני בנק ישראל, הריבית הממוצעת על המשכנתאות כיום עומדת על - 3.04% בממוצע, והמשכנתאות הצמודות לריבית הפריים זולות עוד יותר. לכאורה, סיבה מצוינת ללכת על משכנתה בריבית פריים, אך לא הכל כל כך פשוט. דווקא משום שהריבית כה נמוכה כרגע (וכבר אין לה לאן לרדת...)- ההערכות הן שהיא צפויה לעלות בהמשך, ולכן לא כל מה שנראה כרגע טוב, יוכיח את עצמו בהמשך. משכנתה לא נלקחת כהלוואה קצרת מועד, ולכן יש לבחון היטב מה מציעים הבנקים במסלולי המשכנתא השונים. המלצת הכלכלנים היא ללכת במצב הנוכחי על מסלול משכנתא, המשלב מספר סוגים של ריביות: 45% מהמשכנתא בריבית פריים, 25% בריבית קבועה, 25% בריבית משתנה ו-5% במסלול מט"ח. לדבריהם, בשיטה זו הלווים נהנים כרגע מהחזר חודשי נמוך בשל הריבית הנמוכה במשק, ובמידה ותעלה ריבית הפריים, תמיד אפשר יהיה למחזר את ההלוואה (ללא קנס), ולמנוע מצב של עליית ההחזר החודשי. למידע נוסף ניתן לקרוא במאמר ריבית פריים או צמודת מדד הבנקים בודקים אתכם לכל בנק יש מחירים שונים לריבית המשכנתאות במסלולים השונים, אך האמת היא שהריבית שמשלמים בהחלט יכולה להשתנות מלקוח ללקוח. מסתבר, שהבנק מתחשב בגורמים הקשורים לפרופיל האישי של נוטלי המשכנתא בעת קביעת הריבית. מדובר בגורמים כמו מקום העבודה וההשכלה שצפויים להשפיע על פוטנציאל ההכנסות העתידי של נוטלי המשכנתה. כמו כן, הבנק ייקבע את הריבית על פי אחוז גובה ההון העצמי ביחס לערך הדירה. כלומר, ככל שתבקשו משכנתה קטנה יותר ביחס לערך הדירה, כך הבנק יתייחס לעסקה כבעלת סיכון נמוך, ויוכל לבוא לקראתכם במתן ריבית נמוכה יותר. לטיפים נוספים ניתן לקרוא במאמר טיפים לניהול משא ומתן מול הבנק ריבית נמוכה? צפו לשינויים חשוב לדעת, הבנקים לא מתחשבים רק בריבית של בנק ישראל, אותה ריבית שלפיה הם לווים את הכסף. הם מתחשבים גם ברמת הסיכון של ההלוואה. כעת, לאור המיתון והעובדה שרבים עלולים להתקשות בהחזרי המשכנתא בשל האבטלה והמיתון, הבנקים ירצו לגבות "פרמיית סיכון" גבוהה יותר. אם בעבר הם לקחו מרווח של שני אחוזים מריבית בנק ישראל, כעת הם עלולים לבקש מרווח גבוה יותר. המשמעות היא שכל ההורדה של ריבית בנק ישראל עלולה להעלם בתוך ההעלאה של פרמיית הסיכון של הבנק למשכנתאות. זה בהחלט יכול לקרות בקרוב, ולגרום לכך שהמשכנתא תיקחו כבר לא תהיה זולה כל כך, אלא דווקא בגלל המיתון היא עלולה להתייקר. מה בין המיתון, מחירי הדירות ומשכנתאות? המיתון שהגיע פסח כנראה, פחות כרגע, על מחירי הנדל"ן בישראל. ההאטה במשק כתוצאה מהמיתון לא השפיעה על מחירי הדירות והם נותרו גבוהים. מה הסיבה לכך? מסתבר שישראלים רבים בעלי חסכונות, הבינו כי הריבית הנמוכה המוצעת כיום על פיקדונותיהם בבנק, ולחילופין, התנודתיות בשוק ההון משאירים להם אופציה אחרת להשקעת כספיהם – רכישת דירה. זוהי השקעה בטוחה, המניבה דמי שכירות חודשיים ומאפשרת תשואות יפות ביחס לחסכונות סולידיים אחרים בתקופות מיתון וריבית נמוכה במשק. אז איך זה משפיע על שוק המשכנתאות? רוכשי הדירות להשקעה מנצלים את הריביות הנמוכות נכון להיום, ונוטלים משכנתאות בעת רכישת הדירות. המשך המגמה הזו יכול בהחלט להוביל לכך שהריביות על המשכנתאות יחלו לעלות, עקב הביקוש. מיתון? לא לנצח! מיתון לא נמשך לנצח. בדרך כלל הוא נמשך תקופה של עד שנתיים. זו בעצם תקופת הזמן העומדת לפניכם כדי להחליט את ההחלטות הגורליות לגבי רכישת דירה ונטילת משכנתא. ההתאוששות הרי תגיע, זה ברור. כך היה בכל תקופות המיתון שפקדו את הכלכלה העולמית והמקומית. לסיכום, אפשר לומר, כי הנבואה ניתנה לשוטים, ולכן כנראה, שהדרך הטובה ביותר להתנהל עם רכישת משכנתה בעת מיתון (והאמת שגם בכל מצב ארח) היא שילוב בין מספר מסלולים, ובעיקר שיכולת הגמישות תהיה בידי בעלי המשכנתה. משכנתה נלקחת לרוב לתקופה של 15-20 שנה. מדובר בתקופה ארוכה בה צפויים שינויים ותהפוכות במשק וגם במסגרת האישית שלכם. לכן גמישות היא שם המשחק. אל תסגרו את האופציות לשינויים. השאירו לכם טווח תמרון. למידע נוסף ניתן לקרוא במאמר מהי תקופת המשכנתא האופטימלית ללווה
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש