שתף

מה עדיף שפיצר או קרן שווה?

מקריאה בכתבה זו תוכלו לדעת לאיזה סוג משכנתא לשייך כל מסלול ואיך נעשה החישוב הבסיסי של אותו מסלול

31.08.2007

מאת שגית כהן, בעלת M.A בכלכלה

משכנתא שמשלמת את עצמה... אולי יום אחד ימציאו הבנקים מסלול כזה.

בינתיים, אנחנו משלמים את המשכנתא.

אבל, איך לבחור את מסלול המשכנתא הטוב והמתאים ביותר עבורנו?

מקריאה בכתבה זו תוכלו לדעת לאיזה סוג משכנתא לשייך כל מסלול ואיך נעשה החישוב הבסיסי של אותו מסלול.

עשרות המסלולים שמציעים הבנקים השונים מבוססים על שילוב בין מרכיב ההצמדה של ההלוואה:

צמוד מדד בריבית קבועה או משתנה, צמוד מט"ח, צמוד פריים ולוחות הסילוקין הקיימים כיום: לוח שפיצר, לוח קרן שווה ולוח בוליט.

ההבדל העקרוני בין לוחות הסילוקין השונים הנו אופן חישוב ההחזר על חשבון הקרן וההחזר על חשבון הריבית במהלך תקופת ההלוואה.

אנו נתמקד בהשוואת שתי השיטות הנפוצות: לוח שפיצר ולוח קרן שווה

(שיטת הבוליט ניתנת במקרים מיוחדים ולתקופות קצרות בלבד)

1. לוח סילוקין שפיצר - שיטה זו מבוססת על החזר חודשי קבוע כאשר החלק המוחזר על חשבון הקרן והריבית משתנה במהלך תקופת ההלוואה. גובה ההחזר החודשי נקבע מול הבנק בהתאם לגובה המשכנתא ויכולת ההחזר של הלווה. מר שפיץ לוקח משכנתא של 400,000 ש"ח ל- 20 שנים בריבית של 4%. גובה ההחזר החודשי לאורך כל תקופת ההלוואה יהיה 2,424 ש"ח.

ההחזר הראשון מחולק ל- 1,091 ש"ח ע"ח הקרן ו- 1,333 ש"ח ע"ח הריבית.

ההחזר על חשבון הקרן תמיד יעלה עם הזמן ואילו ההחזר על חשבון הריבית יפחת. בדוגמא הנ"ל גובה ההחזר על חשבון הקרן נמוך מגובה ההחזר על חשבון הריבית.

אולם אם היינו מקצרים את מקצרים את תקופת החזר המשכנתא היינו יכולים לקבל החזר בו ההחזר על חשבון הקרן היה גבוה מההחזר על חשבון הריבית.

ניקח את תנאי המשכנתא שקיבל מר שפיץ ונקטין את תקופת ההחזר ל- 15 שנים – גובה ההחזר החודשי לאורך כל תקופת ההלוואה יהיה כעת 2,959 ש"ח. ההחזר הראשון מחולק ל- 1,626 ש"ח ע``ח הקרן ו- 1,333 ש"ח ע"ח הריבית.

מכאן שככל שתקופת ההחזר קצרה יותר ההחזר ע"ח הקרן בתקופה הראשונה גבוה יותר.

כמו כן, ככל שתקופת ההחזר קצרה יותר סך התשלומים על הריבית נמוכים יותר. בנוסף להחזר הקרן של 400,000 ש"ח, סך התשלומים על הריבית יהיו: במשכנתא שנלקחה ל- 20 שנה 181,741 ש"ח ובמשכנתא ל- 15 שנה 132,575 ש"ח.

2. לוח סילוקין קרן שווה (קרן יורדת) - שיטה זו מבוססת על תשלום שווה ע"ח הקרן לאורך כל תקופת ההלוואה.

סך התשלום (קרן + ריבית) קטן מחודש לחודש.

גברת שווה בשווה רצתה לקחת את ההלוואה של מר שפיץ הפעם במסלול המחושב לפי קרן שווה.

אז מה היה לנו שם?

400,000 ש"ח ל- 20 שנה בריבית של 4%. גברת שווה בשווה תשלם כל חודש 1,667 ש"ח על חשבון הקרן. ומה יהיה סך התשלום החודשי? התשלום הראשון יעמוד על 3,000 ש"ח (1,667 ע"ח הקרן + 1,333 ש``ח על חשבון הריבית), בחודש שאחריו ירד התשלום ויעמוד על 2,994 ש"ח (הריבית משולמת על יתרת הקרן ולכן כל חודש תשלומי הריבית פוחתים) וכך הלאה.

גם כאן ככל שתקופת ההחזר קצרה יותר כך התשלום על חשבון הקרן גבוה יותר: על תקופה של 15 שנה גובה ההחזר על חשבון הקרן יהיה 2,222 ש"ח (וסך התשלום הראשון יהיה 3,556 ש"ח).

גברת שווה בשווה רצתה לבדוק מהם תנאי סך ההלוואה שלקחה ולכן היא השוותה את סך תשלומי הריבית בכל אחת מהתקופות לסך התשלומים שמשלם מר שפיץ. בשיטת הקרן השווה , סך תשלומי הריבית של גברת שווה בשווה יהיו: במשכנתא שנלקחה ל- 20 שנה 160,667 ש"ח ובמשכנתא ל- 15 שנה 120,667 ש"ח.

גברת שווה בשווה תשלם בסך הכל פחות ריבית על המשכנתא לעומת מר שפיץ, שכן התשלומים על חשבון הקרן אינם יורדים כמו בשיטת לוח שפיצר אלא נשארים קבועים וכך היא מקטינה את חבותה על חשבון הקרן מהר יותר.

אם כן, האם קרן שווה היא שיטה עדיפה יותר כלכלית על שיטת שפיצר? אם משחקים עם תקופת ההחזר ניתן יהיה להסתכל על הדברים מעט אחרת.

כאשר תקופת ההלוואה היא 20 שנים (סך תשלומי הריבית 160,667 ש"ח) גברת שווה בשווה משלמת בחודש הראשון 3,000 ש"ח. אם מר שפיץ ישלם בחודש הראשון סכום זהה הוא יסיים את תשלומי המשכנתא תוך קצת פחות מ- 15 שנה וסך התשלומים ע"ח הריבית יהיו כ- 134,000 ש"ח בלבד (חיסכון של יותר מ- 25,000 ש"ח).

אז מה עדיף?

אם משווים את גובה ההחזר החודשי שיטת שפיצר זולה יותר ותקופת ההחזר בה תהיה קצרה יותר.

אם משווים את תקופת ההחזר, גובה ההחזר החודשי בשיטת שפיצר יהיה נמוך יותר אך סך התשלומים על חשבון הריבית יהיו גבוהים יותר.

השאלה אם כן תלויה ביכולת ההחזר שלכם.

לייעוץ משכנתאות לחץ כאן

לקבלת הצעות למחזור משכנתא לחץ כאן

* קבלו הצעות מחיר לריבית משכנתא נמוכה יותר, באמצעות טופס אחד בלבד:

שדה חובה

שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש