שתף

מה עדיף חיסכון לפנסיה או דירה להשקעה?

09.03.2013
אנשים רבים מתלבטים האם כדאי להשקיע בנדל"ן חלק מסכומי הפנסיה שלהם. הנה כמה נושאים ששווה לקחת בחשבון לפני שמחליטים. בשנים האחרונות מתברר לרבים כי החסכונות שלנו לפנסיה אינם בטוחים כפי שחשבנו. הריביות הנמוכות במשק, ההאטה העולמית מאז משבר 2008, התארכות תוחלת החיים, דמי הניהול הגבוהים – ושורה של גורמים נוספים, גורמים לחשש כבד כי לאחר היציאה לפרישה – רבים יסבלו מירידה משמעותית באיכות החיים. בעבר המדינה הבטיחה לחוסכים רבים תשואה מובטחת מראש על החיסכון הפנסיוני שלהם – אבל מסלולי הפנסיה מהדור הישן אינם קיימים עוד. לפיכך – הפנסיה מושקעת כיום בעיקר בשוק ההון וכתוצאה אנשים רבים מחפשים לעצמם אלטרנטיבות חיסכון לטווח הרחוק. האלטרנטיבה הנפוצה ביותר, היא רכישת דירה. זוהי גם אחת הסיבות לביקושים הקשיחים בשנים האחרונות בשוק הדיור, שגרמו לעליות המחירים. ההשקעה בדירה נחשבת לנכס יציב מאוד – שמקנה רמה גבוהה של ביטחון למחזיקים בו. זאת, גם על סמך הנתונים ההיסטוריים – וגם בשל התחושה הפסיכולוגית שהיא מעניקה, ש"יש איפה לגור". הצד הפסיכולוגי משתנה כמובן מאדם לאדם, אבל האם מבחינה פיננסית זה נכון? התשובה כמובן מורכבת. את העתיד אי אפשר כמובן לנבא – אבל אפשר לנסות להסתכל על העבר ולקוות שהלקחים שמופקים ממנו – הם בעלי משמעות גם ביחס למה שצפוי להתרחש בעתיד. השוואה מעניינת "כלכליסט" בדק באחרונה את הנושא בעזרת הנתונים שקיימים רשמית, שמתעדים את 13 השנים האחרונות, מאז 1999. אלו מגלים שקרנות הפנסיה החדשות רשמו בתקופה זו תשואה שנתית של 7.4%. אחרי שמנכים את השפעות האינפלציה מקבלים תשואה ריאלית של 5.2% בממוצע לשנה. אם מורידים דמי ניהול ממוצעים של 1.1% בשנה תתקבל תשואה ריאלית נטו של 4.1% בממוצע (לשם השוואה בביטוחי המנהלים מקבלים 4.2% בממוצע בשנה ובקופות הגמל 3.3%). את ההשוואה לרכישת דירה ניתן לעשות באמצעות בדיקה מה היה קורה למשקיע שהיה ממיר ב-1999 חלק מהחיסכון הפנסיוני שניתן למשיכה כדי להשקיע אותו בדירה. בהתחשב בסכומים הממוצעים שניתן למשוך - בדרך כלל זו תהיה דירה בינונית להשקעה באזור הפריפריה, למשל בחיפה או בבאר שבע, או דירה קטנה בעיר גדולה. מהבדיקה מתברר כי במקרה שכזה השקעה בדירה של 3 חדרים בחיפה הניבה תשואה ריאלית של 2.6% בלבד לעומת השקעה בדרום שהניבה תשואה של 3.4% אחוז לשנה. כלומר אין הבדלים גדולים – ויש לזכור שבמקרה של דירה יש להוסיף את עלות הזמן והכסף שהוקדש להשכרה ולתחזוקה וכו`. לעומת זאת השקעה של דירה קטנה בירושלים הניבה תשואה של 6.7% לשנה, ובת"א בדירה קטנה התשואה היא 6.9% - כלומר ישנה עדיפות משמעותית על הפנסיה. במקרים הללו חוסך ששבר את הפנסיה, משך כספי פיצויים והשקיע – הרוויח. באופן כללי, אם בוחנים מה קרה למדד מחירי הדירות באותה תקופה (כל מחירי הדירות בישראל, בכל הגדלים, בכל האזורים) מגלים שהתשואה השנתית הריאלית הממוצעת מדירה ממוצעת עמדה באותה תקופה על 4.2%, דומה מאוד לתוצאה בחיסכון הפנסיוני. בשורה התחתונה – הכל תלוי בתזמון ובמיקום. כאמור ההחלטה כפי שעולה מהנתונים אינה חד משמעית. יש להוסיף לכך עוד מספר נקודות שאמורות להשפיע על ההחלטה. 1. בנדל"ן בדר"כ העסקאות ממונפות באמצעות נטילת משכנתא. לרוב התשואה על ההשקעה גבוהה מהריבית על המשכנתא מה שגורם לכך ששיעור התשואה בפועל על נדל"ן תהיה גבוהה יותר מהמספרים שהוצגו לעיל (ככל ששיעור המינוף גבוה יותר שיעור התשואה על ההון העצמי יהיה גבוה יותר). מידע נוסף על משכנתא לדירה להשקעה. 2. בנדל"ן יש לקחת בחשבון הוצאות נילוות שמקטינות את התשואה כגון : שיפוצים וטיפול בליקויים, שכ"ט ליועצים/בעלי מקצוע (מתווכים, עו"ד, שמאים וכו`), חודשים בהם הנכס אינו מושכר, זמן ונסיעות שנדרשות לטיפול שוטף בנכס ושוכריו. 3. להשקעה בנדל"ן יש יתרון בולט אחד על הפנסיה – האפשרות לשלוט טוב יותר בתזמון של מימוש ההשקעה. אם תבחרו לרכוש דירה, תוכלו להחליט מתי למכור ולרכוש אותה – ואם תחליטו נכון, תוכלו לרשום רווח משמעותי. שוק הנדל"ן מאופיין בתקופת ארוכות של דשדוש מחירים ואז זינוקים חדים – מי שבוחר לממש בשיא ולרכוש בשפל - יכול להרוויח הרבה. לצד התזמון, יש משמעות קריטית גם לבחירה נכונה של אזור הרכישה וגודל הדירה. 4. משיכה מוקדמת של כספי פנסיה עלולה להיות כרוכה במיסוי גבוה שאותו יש לגלם בהון העצמי לעסקת הנדל"ן. לרוב זה לא ייצא משתלם. במקרה דנן, אפילו מומלץ לקבל הלוואה מחברת הביטוח כנגד הפנסיה על מנת להמנע מתשלום מס בגין פדיון מוקדם. צריך לזכור כמובן שאי אפשר להבטיח שתקבלו את ההחלטה הנכונה. בהשקעה בנדל"ן, בניגוד להשקעה בשוק ההון, הממוצע פחות חשוב – ומה שקובע זה ההצלחה או הכישלון האישי שלכם. כלומר - הסיכון גדל, אך גם הסיכוי. ובשורה התחתונה – אם אתם מרגישים שיש לכם מספיק כסף בחיסכון הפנסיוני באופן בסיסי, ושיש לכם יכולת לבצע השקעות בשוק הנדל"ן על חשבון חלק מהחיסכון – זו אופציה ששווה לשקול. אם אתם מעדיפים זהירות – ייתכן שעדיף לכם לוותר על ההרפתקה.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש