שתף

מה יקרה למחירי הדירות? האם זהו הזמן לרכוש?

15.11.2011
סקרים שפרסם לאחרונה השמאי הממשלתי מעידים על ירידה במחירי הדירות בישראל, בהיקף של 1.2% לערך בכ-16 ערים בישראל. האם זהו אכן הזמן לרכוש דירות או עדיף אולי לחכות ? האם מוכרי הדירות נדרשים להזדרז להיפטר מהנכס שברשותם כדי למקסם רווחים, או שמא המחירים ישובו ויעלו ? כל ההסברים – במאמר שלפניכם. נד נד עלה ורד – מחירי הדירות בתנועה בחודשים האחרונים חלה ירידה משמעותית במספר עסקאות הנדל"ן המבוצעות, ואין ספק כי נתון זה משפיע על שוק הדירות כולו – על פי נתוני השמאי הממשלתי שהובאו לעיל, ניתן לומר כי לראשונה מזה כשנתיים וחצי ניכרת ירידה קלה במחירי דירות 4 חדרים, המהוות את פלח השוק העיקרי בשוק הנדל"ן. עם זאת, ישנן ערים בהן לא חל שינוי במחירי הדירות, לעומת ערים אחרות בהן מחירי הדירות ממשיכים להאמיר. כך לדוגמא, מתוך 31 ערים שנבדקו לאחרונה, ב-19 ערים חלה ירידת מחירים, בעיר אחת לא חל שינוי וב-11 ערים נרשמה עליה קלה. פער נוסף שנצפה הוא בתוך הערים עצמן, בין אזורים מבוקשים יותר ופחות (בולטות במיוחד בפערים אלה הן חיפה ותל אביב). שונות נמוכה יותר נצפתה במודיעין ובכפר סבא, זאת לנוכח המאפיינים ההומוגניים יחסית של תושבי העיר ואזוריה. הירידה המתוארת לעיל נשמעת כסמלית, אולם בפועל מדובר על כ-10,000 שקלים בממוצע וזה סכום שאי אפשר להתעלם ממנו. רבים תולים את ירידת המחירים במאבק החברתי שפרץ באוגוסט האחרון, שהביאו להצהרות ממשלתיות ולצעדים חיוביים שננקטו בכיוון שוק הנדל"ן. רבים עוקבים אחר מלאי הדירות החדשות הממשיך לצמוח ועומד כרגע על שיא שלא נראה כמותו כ-5 השנים האחרונות. ועם זאת, ישנם משתנים נוספים העלולים לגרום למגמה הפוכה דווקא, דוגמת הירידה הצפויה בגובה הריבית או לפחות סטגנציה עקב פערי הריבית עם שאר העולם. גם השינויים החלים כיום בחוקי הבניה ובסטנדרטים ישפיעו מין הסתם על מלאי הדירות הקיים ועל מחירי השוק. אילו סימנים נוספים ישנם לעתיד השוק ? המחפשים סימנים נוספים למצב השוק כיום יכולים להתרשם מנתוני הבנקים המעידים על ירידה של כ-40% בבקשות המוגשות לקבלת משכנתא , מה שמעיד על ההאטה ברכישת דירות, בדגש על דירות חדשות. גם קבלנים נותנים הנחות גדולות יותר לרוכשי הדירות כיום, עד כדי 10% מהמחיר ההתחלתי המבוקש. קבלנים אחרים היודעים להריח את מצב השוק רוכשים פחות מגרשים ונמנעים מכניסה להתחייבויות גדולות. גם מנהל מקרקעי ישראל מדווח על ירידה במשתתפים במכרזים לרכישת מגרשים ועל הבנה כי נדרש להוריד במלאי הדירות החדשות על מנת להתאים לביקושים. תרגום מחיריהן של דירות למשכורות לאחרונה, ניסה משרד השיכון לכמת את מחירי הדירות בישראל על פי השכר הממוצע במשק. כך לדוגמא, בתחילת שנת 2011 נדרשו 145 משכורות על מנת לרכוש דירת ארבעה חדשים חדשה, זאת בהשוואה ל-150 משכורות שהיו נדרשות למטרה זו בשנת 2010. משרד השיכון טוען, כי מדובר בירידה משמעותית המעידה על כיוונו של השוק, אולם נתונים אחרים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעידים על כיוון שונה – מאז 2007 עלתה המשכורת הממוצעת בישראל ב-11%, אולם המדד עלה דווקא ב-16%. המשמעות היא שחיקה בשכר העובדים במשק ובירידה משמעותית בכוח הקניה שלהם . כך לדוגמא, מחירה של דירת 4 חדרים עלה בארבע השנים האחרונות ב-50% כמעט, מה שמותיר ישראלים רבים כיום ללא אפשרות לרכוש דירה. אם נשווה זאת למשכורות, הרי שבשנת 2007 נדרשו כ-88 לרכישת דירה חדשה, אולם בשנת 2011 ידרשו 127 משכורות לאותה המטרה בדיוק. הפער הוא כמעט ובלתי נתפס. נתונים אלה נכונים לבעלי משכורת ממוצעת כמובן, אולם מי שמשכורתו נמוכה יותר, יידרש למספר רב יותר של משכורות על מנת להגיע לדירה הנכספת. נתונים סטטיסטיים מגלים כי ישראל מצויה בפער משמעותי אל מול מדינות העולם. כך, בארה"ב למשל נדרשות 60 משכורות לרכישת דירה ממוצעת ובמדינות אירופה המצב אף טוב יותר. בשבדיה למשל, תידרשנה 30 משכורות בלבד על מנת לרכוש דירה, בגרמניה ובשוויץ נדרשים האזרחים להשקיע כ-50 משכורות על מנת לרכוש דירה ובבריטניה – רק קצת מעל, כשבעים משכורות. ברור, כי מספרים אלה מונעים בעיקר ממגמות ביקוש והיצע בשוק הנדל"ן, אולם אי אפשר להתעלם מהפער שצוין לעיל ולשוני הגדל והולך בין המשכורות הנשארות קבועות ומחירי הדירות העולים. כמה מילים על בסיס שוק הנדל"ן מחירי הדירות בישראל מושפעים בצד הביקוש מביקוש יחסית קשיח של כ- 30,000-40,000 יחידות חדשות בשנה. מאידך צד ההיצע במחסור פרמננטי עקב היצע קרקעות מוגבל באיזורי הביקוש, מנגנוני תכנון מסורבלים ושיווק קרקעות בעייתי של מינהל מקרקעי ישראל. לאור הירידה בהתחלות הבנייה בשנים האחרונות צד ההיצע לא עמד בהיקפי הביקוש הללו ועקב כך בין היתר חלה עליית המחירים האחרונה. עודף הביקוש הביא לעלייה משמעותית בעלויות הדירות הן באופן אבסולוטי כםי שבא לידי ביטוי בעליות המחירים בשנים האחרונות, והן באופן פרופורציונלי כפי שבא לידי ביטוי בגובה המשכורות שנדרשות לרכישת דירה. אין כל ספק כי עודף ביקוש זה יימשך גם בשנים הקרובות לאור הירידה הצפויה כעת בהתחלות הבנייה. לגבי ההשפעה על כיוון המחירים התשובה לא כל כך ברורה היות וכיום הגענו לשיאים מבחינת יכולת התשלום על דירות של הרוכשים הפוטנציאלים. מצד אחד ייתכן ונראה ביקושים כבושים לדירות שיבואו לידי ביטוי במעבר של זוגות צעירים למגורים עם ההורים וכן בשינוי בתמהיל בין רוכשי דירות ושוכרי דירות (בישראל שיעור הבעלות על דירות הוא מהגבוהים בעולם) ויותר אנשים ישכרו דירות (כבר כיום אנחנו רואים עלייה בגובה השכירות במקומות שונים בארץ). מצד שני ייתכן כי עודף הביקוש יביא לעלייה במחירי השכירות ולגידול התשואה של משקיעי נדל"ן מחד או עלייה בכדאיות רכישת דירה לעומת השכרה אצל רוכשי דירות בבעלות ועקב כך נראה לחצים לעלייה נוספת במחירי הנדל"ן. מרכיב נוסף שעלול לשנות את פני שוק הנדל"ן הוא שיעור התעסוקה. במידה וישראל תגלוש למיתון כמו במדינות אירופה וארה"ב ההשפעה של שיעור התעסוקה תוביל לירידה בכוח הקנייה של התושבים בישראל ועקב כך לירידה הן במחירי השכירות והן במחירי הדירות. להערכתינו, לאור האמור לעיל אנחנו צופים כי השוק יישאר בקפאון וינוע בטווח של 10%-15% למעלה או למטה בטווח של השנה הקרובה וזאת תחת הנחה שישראל לא תכנס למיתון עמוק כמו במדינות אירופה אלא רק תחול ירידה לא משמעותית כפי שמצפים בנק ישראל ומשרד האוצר לשנת 2012 בשורה התחתונה השורה התחתונה היא שיש כמובן להמתין עד ל"עונה החמה" בשוק הנדל"ן (חודשים מרץ עד אוגוסט) על מנת לעמוד על כיוון השוק ולראות האם שוק הנדל"ן באמת משנה כיוון. יש החושבים, כי מדובר בקיפאון וירידה זמניים, לאחריהם יחזרו מחירי השוק להאמיר. לגישה זו מצטרפים גם השמאים, הטוענים כי הקיפאון כרגע הוא פסיכולוגי בלבד וכי בקרוב צפויה התפרצות ביקושים.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש