שתף

מה חדש בשוק המשכנתאות ואיזו משכנתא עדיף לקחת ?

09.08.2011
בשבועות האחרונים השתנה משמעותית שוק המשכנתאות בשל חוקים ותקנות חדשות שהועברו בתחום זה ובראשם – ההחלטה של נגיד בנק ישראל על הגבלת המשכנתאות הצמודות לריבית הפריים. הגבלת זו, שפגעה במשכנתא שהייתה המועדפת עד כה על לוקחי משכנתאות רבים, מחזירה את מרבית לוקחי המשכנתאות אל נקודת המוצא שלהם, וגורמת להם לשוב ולחפש מסלולי משכנתא שונים. מהי המשכנתא המועדפת כיום גם לנוכח עליית הריביות וכיצד לבנות תמהיל משכנתא נכון לנוכח תנאי השוק? השינוי בשוק המשכנתאות והגבלת נתח המשכנתא בריבית משתנה שוק הנדל"ן ממשיך להשתולל, לפיכך ממשיך בנק ישראל להטיל הגבלות על שוק המשכנתאות במטרה לעצור ולצנן את השוק. לשם כך, העלה לאחרונה הנגיד את הריבית, ובנוסף קבע בחודש מאי רף עליון המגביל את היקף מסלולי הריבית המשתנה לשליש מהמשכנתאות החדשות. המשמעות היא פגיעה במסלול המועדף על מרבית לוקחי המשכנתאות לנוכח היתרונות הגלומים בו (כ-82% מהמשכנתאות בחודש מאי היו במסלולי ריבית משתנה)– האפשרות לפירעון מוקדם ללא קנסות יציאה, אי הצמדה למדד המחירים (שממשיך לעלות בצורה משמעותית) וכן האפשרות הסבירה כי הריבית תרד ואיתה גם גובה ההחזר החודשי. אחת המשמעויות הבולטות של ההחלטה שתוארה לעיל, היא העובדה כי מרבית הישראלים אינם יכולים עוד להסתפק במשכנתא בריבית משתנה, כי אם נדרשים להכיר את שוק המשכנתאות ואת המסלולים השונים הקיימים בו על מנת לבחור לעצמם את תמהיל המשכנתאות הנכון ולקבל החלטה כלכלית נבונה ומושכלת. עצות לבניית תמהיל משכנתא המתאים לתקופה הנוכחית סיור קצר בין הבנקים יעלה כי כל אחד מהם מציע תמהיל מעט שונה למשכנתא המומלצת, אולם במרבית המקרים ועבור מרבית הלקוחות, מדובר בתמהיל המורכב משלושה סוגים של משכנתאות – משכנתאות בריבית משתנה, משכנתאות הצמודות לריבית הפריים ומשכנתאות בריבית קבועה הצמודה למדד. להלן מספר עצות לבניית תמהיל משכנתא נכון, בהתחשב בתנאי השוק : 1. נצלו את תקרת ריבית הפריים המותרת (העומדת כאמור על 33% מגובה המשכנתא). 2. יש לקחת בחשבון עליה צפויה של כ-2%-4% בריבית הפריים לשנים הקרובות ולחשב את ההחזר החודשי בהתאם לריבית זו. (אחת הסיבות שהנגיד הגדיר את שיעור המשכנתאות המקסימלי בריבית פריים, הוא בכך שאנשים לא יוכלו להחזיר את המשכנתא לאחר עלייה מהותית בגובה ריבית בנק ישראל ועקב כך עליית ריבית הפריים) 3. להשלמת תמהיל המשכנתא, אפשרות טובה היא לקחת 35%-40% מהיתרה במסלול צמוד מדד. ניתן לפצל בין צמוד בדד בריבית קבועה ו צמוד מדד בריבית משתנה 4. את היתרה לפצל בין משכנתא צמודה למט"ח או משכנתא קבועה שאינה צמודה. ההחלטה בין מסלולים אלו תנבע מאופי ההכנסות של כל אחד (במידה ויש הכנסות דולריות או צמודות לדולר מומלץ לקחת מרכיב גבוה של מט"ח), ומידת הסיכון (מסלול צמוד דולר מסוכן יותר עקב מרכיב אי הודאות הגבוה לגבי התנהגות הדולר בשנים הבאות, לעומת מסלול בריבית קבועה שבו הריבית יחסית גבוהה אולם מהווה מעין "תעודת ביטוח" להעלאה מהותית בגובה הריבית או במדד או בדולר). 5. מומלץ לקחת כל אחת חלקי המשכנתא לתקופת זמן שונה. כך לדוגמא, טווח הזמן המומלץ למשכנתאות צמודות לפריים הוא טווח ארוך (כ-25 שנים), למשכנתא בריבית משתנה בטווח בינוני (כ-20 שנים) ומשכנתא בריבית קבועה לטווח קצר יותר (10-15 שנים, אותן אפשר גם כן לפצל למספר תקופות). 6. זכרו לקבוע נקודות פירעון מוקדם מראש, בהן יוכל בעל המשכנתא לפרוע אותה (או את חלקה) ללא תשלום קנסות יציאה. כך לדוגמא, לוקח משכנתא היודע כי בעוד שנתיים משתחררת קרן השתלמות, יוכל לקבוע נקודת פירעון כחודש או חודשיים לאחר תאריך פקיעת הקרן, או אז יוכל להכניס את סכומי הקרן אל המשכנתא ולהקטין אותה בצורה משמעותית. 7. במסגרת תחשיבי הצפי העתידי, קחו בחשבון אפשרויות לשדרוג הנכס בעוד שנים מספר, כמו גם יכולת ורצון להגדיל או להקטין את ההחזרים החודשיים. כל אלה סיבות להעדפה של משכנתאות גמישות ככל האפשר, המאפשרות שינוי בתנאי המשכנתא כל 5 שנים לערך. 8. חשוב לזכור, כי החוקים לבחירת תמהיל המשכנתא הנכון לא השתנו – מומלץ לחלק את סכום המשכנתא לשלושת המסלולים שהוזכרו לעיל, בחלוקת נתחים המתאימה לתקציב המשפחתי. יש לשים לב כי סכום ההחזר החודשי אינו עולה על שליש מהכנסת המשפחה, וכמובן לזכור כי מדובר בהתחייבות לטווח ארוך, לפיכך חיוני לוודא כי תשלומי המשכנתא לא יעיקו מדי על התקציב המשפחתי – לא כרגע ולא בעתיד. 9. וכמובן – נצלו כלים דוגמת מחשבון משכנתא על מנת לבדוק את תמהיל המשכנתא הנכון ביותר עבורכם. המחשבון הוא כלי מצוין לשקלול הפרמטרים השונים המאפיינים את המשכנתא ולבחינתה בצורה מעמיקה, לנוכח המסלולים הרבים הקיימים. לחישוב ריבית המשכנתא השתמשו במחשבון משכנתא של אתר בנקרייט - מחשבון משכנתא
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש