שתף

מה בודקים הבנקים למשכנתאות על הלקוחות שלהם?

מיהם הלקוחות שהבנקים למשכנתאות חפצים ביקרם, ושהם יהיו מוכנים להתגמש עבורם ביחס לגובה הריבית המוצעת, בהנחות שונות בעמלות הכרוכות בפתיחת תיק המשכנתא ובהטבות נוספות? ואיך אם תדעו את התשובות לכך - תצליחו להשיג הנחות במשכנתא

08.11.2017

הלוואת המשכנתא, הפכה בשנים האחרונות למוצר שטרם לקיחתו, מבצעים הלווים סקר שוק רחב עליו בין הבנקים למשכנתאות.

בין הסיבות העיקריות לעריכת סקר השוק המקיף הזה: הרצון לחסוך כסף על ידי מציאת משכנתא עם ריביות נמוכות יותר והמורכבות הטמונה בה.

 

מאחר ומשכנתא נחשבת למוצר מורכב, בעל סיכונים רבים לטווח זמן ארוך - עלינו, כלקוחות, להבין היטב ולעומק על מה בדיוק התחייבנו.

כל שינוי ולו הקטן ביותר בתנאי ההלוואה המוצעים ללקוח על ידי הבנקים השונים עשוי בחישוב מצטבר של כ-20-30 שנה, להסתכם באלפי שקלים.

תוספת לכך היא התחרות העזה בשוק המשכנתאות וההמלצות של הגופים הצרכניים ובנק ישראל לבדוק ולברר פרטים שונים בטרם לקיחת ההלוואה.

 

מכרז ריביות משכנתא

נשאלת השאלה האם הבנקים מעוניינים להציע הצעות אטרקטיביות לכל הלקוחות המגיעים אליהם?

מיהם הלקוחות שהבנקים למשכנתאות חפצים ביקרם, ושהם יהיו מוכנים להתגמש עבורם ביחס לגובה הריבית המוצעת, בהנחות שונות בעמלות הכרוכות בפתיחת תיק המשכנתא ובהטבות נוספות?

ודרך כך, איך תצליחו אתם להשיג הנחות במשכנתא?

 

התשובה לכך היא שהבנקים יהיו מעוניינים להעניק הלוואות ללקוחות אשר נראה בעת ביצוע ההלוואה כי לא יקרה מצב שבו החיוב החודשי על המשכנתא יחזור להם. לקוחות שלא ייכנסו לחובות פיגורים.

גובה ריבית ההלוואה משקף את הסיכון הקיים במתן האשראי למקרה שההלוואה לא תוחזר, והוא נקבע בהרבה מקרים על פי גובה הסיכון שנוטל על עצמו הלקוח.

גם לבטוחה שהלקוח מציע להבטחת הפירעון במקרה של כשל בתשלומים, קיימת חשיבות בקביעת הסיכון בהלוואה וקביעת האינטרס של הבנק לתת הלוואה כנגדה.

לכן, בדרך כלל, יהיה מדובר בנכס עצמו. משמע: אם הלקוח, כלומר: הלווה, לא יחזיר ללווה, כלומר: לבנק, את כספי ההלוואה בתוספת דמי הריבית, המושתים עליה, הבנק ישעבד וינכס את הנכס לעצמו.

הבנק בוחן את מידת איכות ההלוואה על פי מספר קריטריונים:

1. מטרת ההלוואה –

רכישת נדל"ן היא מטרה חיובית וטובה גם עבור הלקוח שמשיג השקעה מוחשית, השקעה "עם רגליים על הקרקע", תרתי משמע, וגם עבור הבנק שמשיג השקעה מוחשית שהוא יכול לנכס לעצמו בקלות במידה והלקוח לא עומד בתשלומים של המשכנתא עליה. סיבה חשובה נוספת: על ידי רכישת נדל"ן, מבססים הלקוחות את מעמדם הכלכלי. סיבה זו היא חשובה ומשמעותית עבור הבנק. הבנק מעוניין בלקוחות אמידים, מבוססים ובעלי הון.

2. יכולת החזר ההלוואה –

הבנק מבקש לבדוק את היכולת העתידית של הלקוחות הפוטנציאליים לשלם את הלוואתם כשהפרמטרים החשובים לבדיקת היכולת כוללים, בין היתר, את מקצועם, תפקידם, מקום העבודה, הענף בו הם עובדים וגובה הכנסתם.

ברוב המקרים מעדיף הבנק לקוחות פוטנציאליים בעלי מקצועות והכשרה יציבים. לקוחות בעלי משכורת קבועה המצביעה על יכולת יציבות תשלומים לאורך תקופה ארוכה.

הבנק בוחן את תלושי השכר או את דו"ח השומה של הלווים הפוטנציאליים הן מבחינת מקום עבודה ויציבותו והן מבחינת מעמד העובד באותו מקום.

הכנסות הלווים חייבות להיות עד לגובה של פי 3 או 4 מן ההחזר החודשי.

ככל שהיחס בין ההכנסה החודשית לסכום ההחזר יהיה גבוה יותר – ההכנסה החודשית גבוהה פי 5 ויותר מסך ההחזר, יכולתו של הלווה להחזיר את ההלוואה לאורך זמן תהיה טובה יותר.

3. טיב הבטוחה –

בכל הלוואת משכנתא, הנכס משועבד על ידי הבנק לצורך הבטחת החזר ההלוואה.

כאמור, לרוב, מדובר בנכס הנרכש שלשמו נלקחת ההלוואה.

גם בבחירת הבטוחה, מעדיף הבנק סוג מסוים של בטוחה על פני סוג אחר ובנוסף יעדיף הבנק בטוחות שהיחס בין סך ההלוואה לשווי הנכס הינו יחס נמוך ככל האפשר.

4. סוג של בטוחה ו/או נכס שהבנק מעדיף –

הבנק שואף לקבל בטוחה שאותה יכול לממש בקלות בעת כשל בהחזרי ההלוואה.

גורם שעלול לעקב את מימוש הנכס הוא טיב הנכס.

הבנק בוחן ביסודיות את טיב הנכס על פי מיקומו, אזור גיאוגרפי בארץ ובעיר עצמה וכן גודל הנכס ומחירו.

גובה הדירה, הנוף, הפסיליטי של הבניין כל הפרמטרים הללו מאד משמעותיים ומכריעים בקביעת סיכון ההלוואה.

הבנקים מעדיפים לשמור על יחס אשראי של עד 60% לשווי הנכס המשועבד.

שמירה על יחס זה מאפשרת את מימוש הנכס.

הכספים המתקבלים מן התמורה מכסים את יתרת ההלוואה והוצאות ריבית הפיגורים גם במקרה שמחירי הנדל"ן יירדו במהלך השנים.

במקרים חריגים, הבנק מעניק אשראי חריג וגבוה יותר.

הדבר יקרה, בדרך כלל, על סמך סוג הבטוחות הנוספות שהלקוח הפוטנציאלי יעמיד לרשותו.

ככל שהלקוח הפוטנציאלי עומד על יחס של גובה הלוואה בטווח של 60 ומעלה אחוז מערך הנכס ההלוואה שמעניק לו הבנק תהיה בטוחה יותר ואטרקטיבית יותר.

הכתבה נכתבה בסיוע יועצי משכנתאות פרטיים.

 

* לפגישה חינם עם יועץ משכנתאות, אנא השאירו פרטים:

שדה חובה

שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש