שתף

לנצל את הריבית על המשכנתא להשגת פטור ממס ממס שבח במכירת דירת מגורים

11.11.2007
נכתב ב- 7.4.06 ע``י עו``ד אריה ליבוביץ לרובנו הריבית על המשכנתא הינה אחד מאותם גורמים ההופכים אותנו למלווים קבועים של מסגרת חיינו ובדומה למס הכנסה הופכת הריבית על המשכנתא לשותפה מרכזית במהלך חיינו. הריבית אותה אנו לוקחים במסגרת הלוואת המשכנתא מביאה לכך, שפעמים רבות ההחזר של סכומי המשכנתא מלווה אותנו במהלך 15-30 שנה במהלכם חלק ניכר מן התקציב המשפחתי (המשכורות) מועבר לבנק לצורך התשלום. ברשימה זו נציג כיצד ניתן לעשות שימוש בתשלומי הריבית על המשכנתא ובתשלומי המשכנתא עצמה להשגת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, ללא שימוש בפטור לדירת מגורים מזכה: אזרחים רבים בבואם למכור את דירת מגוריהם פונים לעו``ד אשר בוחן את זכאותם לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת המגורים. רבים מהם אמנם זכאים לפטור הנפוץ ביותר, הוא ``פטור לדירת מגורים מזכה`` ועושים בו שימוש. אלא שהנישום זכאי לעשות שימוש בפטור האמור רק אחת ל-4 שנים. משמע מקום בו יבקש הנישום למכור דירה נוספת שהינה דירת מגורים מזכה, בתוך תקופת ארבע השנים ממועד המכירה הקודמת, לא יוכל לעשות זאת. במקביל היה ואותו נישום מכר דירת מגורים מזכה בתוך ארבע שנים עובר למכירה הנדונה, לא יוכל כעת לעשות שימוש בפטור האמור. עורכי דין רבים העוסקים ומתפרנסים מעסקאות מקרקעין ומכר דירות, כמו גם נישומים אינם ערים לכך שפעמים רבות (בעיקר בדירות המוחזקות בידי הנישום במהלך תקופה ארוכה) ניתן לשמור את הזכאות לפטור האמור, לא לעשות בו שימוש ועדיין לא להתחייב בתשלום מס שבח. הדרך לעשות זאת הינה שימוש נבון בהוצאות הריבית על המשכנתא, אותן שילם הנישום במהלך השנים. נסביר: בעקבות פסק הדין בעניין מ.ל. השקעות שניתן בבית המשפט העליון ובעקבות תיקון הוראות חוק מיסוי מקרקעין, ניתן לנכות את הוצאות הריבית על המשכנתא מתוך הרווח במכירת הדירה וזאת לצורך חישוב השבח (לצורך מס השבח). לרוב ברכישת הדירה ולפעמים גם לצורך שיפוץ נלקחת על ידי הרוכשים משכנתא בסכום נכבד כאשר הריבית המתווספת על קרן ההלוואה עומדת פעמים רבות בממוצע על ריבית ריאלית של 5% ופעמים אף יותר מכך. הוצאה זו מתואמת למדד כמו גם עלויות נוספות שהוצאו על ידי הרוכשים בגין אותה דירת מגורים (עלות הרכישה, עלויות שיפוץ והתאמה, תשלום ליועצים ועוד ועוד) עשויים יחדיו לאפס את הרווח ממכירת הדירה לחלוטין. כך כלל לא יהא צורך לעשות שימוש בפטור הקבוע בחוק לדירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים, והפטור האמור לא ``יבוזבז`` סתם. לחילופין מקום בו כבר נעשה שימוש בפטור האמור בדירה קודמת שנמכרה בתוך 4 השנים, ניתן יהיה למכור גם את הדירה הנדונה עכשיו, בפטור מלא ממס. יתירה מכך פעמים רבות הדבר עשוי אף להביא לכדי רישום הפסד שיהיה ניתן לניצול בעתיד בגין מכירת נכסים שונים. לסיכום, אם אתה או את מוכרים דירה, אל תמהרו לאפשר לעורך הדין שלכם לעשות שימוש ו``לבזבז`` בפטור לדירת מגורים מזכה. היו ערניים!! קודם בידקו את העלויות: רכישה, שיפוץ, והתאמת הדירה; הוצאות המשכנתא ואת האפשרות שלכם לנכות הוצאות אלו כנגד רווחי המכירה. הכותב הנו עו``ד ממשרד דר` אלתר ושות` המספק ייעוץ בנושאי מיסים www.altertax.co.il לוח דירות למכירה – כונס אונליין מחשבוני משכנתא
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש