שתף

לוקחים משכנתא? קחו בחשבון את הסיכונים

19.01.2010
ריבית הפריים הנמוכה היא קרקע פורייה ללקיחת משכנתא . הכל נראה פשוט והעתיד וורוד, אבל משכנתא היא לא דבר פעוט בחיינו. זו ההתחייבות הגדולה ביותר של רוב האנשים, וכל סיכון שניקח חייב להיות מחושב וברור. מה יקרה כשהפריים יעלה, על מה כדאי להתמקח עם הבנקים למשכנתאות, איך ניערך לעתיד הלא ברור? הנה כמה מהתשובות לשאלות. ריבית נמוכה – פיתוי גדול ריבית הפריים הנמוכה מפתה מאד לקחת משכנתא ולנצל את המומנטום. אולם, יש לזכור, משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך בד"כ ולא לשנה-שנתיים. מתי שהוא ריבית הפריים תעלה, והסיכון יהפוך לממשי. חשבו על כך, די בכך שהריבית תעלה אט אט ותגיע לאחוז נוסף. ההשפעה של זה על ההחזר החודשי תתבטא במאות עד אלפי שקלים. חייבים לקחת בחשבון את האלמנט של עליית הריבית, כיוון שבמקום שבו נמצאת היום ריבית הפריים יש לה רק כיוון אחד אפשרי – עלייה. לכן, יש להיערך לכך שהחזרי המשכנתא במהלך השנים יהיו כנראה גבוהים יותר, ולשקלל את זה בחישוב היכולת של הלווים להחזר חודשי שוטף במסלול פריים. הון עצמי קטן – עלות גבוהה מי שזקוק למימון גבוה יותר, צריך לקחת בחשבון שהבנק לא אוהב להיות חשוף לסיכונים. ראשית, הבנק יבדוק את הלווה הפוטנציאלי מבחינת: גיל, מצב משפחתי, השכלה, הכנסה חודשית וכד`. במידה ופרופיל הלווה יתאים לדרישות הבנק, הוא יסכים לממן אחוז גבוה יחסית לערך הדירה. מאחר והבנק לא אוהב סיכונים, מימון באחוז גבוה יביא לכך שהריבית על המשכנתא תהיה גבוהה יותר מריבית על משכנתא באחוז מימון נמוך יותר. במרבית המקרים הבנק ייעזר בשירותים של חברת EMI על מנת לממן הלוואות בשיעור מינוף הגבוה מ- 70%. הפרשי היוון – יעלו ביוקר במסלולי משכנתא צמודי מדד צריך לשים לב שהבנקים מציינים, כי במקרה של פירעון מוקדם של המשכנתא צפויים הלווים לשלם קנס (הפרשי היוון). הסטטיסטיקה מוכיחה, שאחוז לא קטן מהלווים אכן פורע את המשכנתא לפני מועד הסיום, ונאלץ לשלם את הקנס במידה וזה היה חלק מהמסלול שבחר. חשוב להיות מודעים לכך, ולהתמקח על גובה הקנס מבעוד מועד או לחילופין לקחת חלק יותר קטן במסלול צמוד מדד על מנת למנוע קנס בהמשך. משכנתא בדולרים – משכורת בשקלים אחד מהמסלולים המוצעים לנוטלי משכנתאות הוא מסלול צמוד מט"ח + ריבית לייבור. יש לדעת שברוב המקרים מומלץ להתאים את המטבע של הלוואה שאנו נוטלים, למטבע המשולם לנו מדי חודש בשכר החודשי, וזאת כדי להימנע מחשיפה ופערים לרעתנו בהתנהגות של כל מטבע. המשכורת של הישראלים משולמת בשקלים ולא בדולר או יורו, ולכן צריך לחשוב היטב אם לא מדובר בחשיפה שתסכן אתכם בהמשך חיי ההלוואה. מרווח קטן – עתיד גדול.... במסגרת מסלול משכנתא בריבית משתנה, הבנק מציע ללווה הלוואה עם תחנות יציאה וקיבוע הריבית אחת למספר שנים. מעבר לריבית קובע הבנק מרווח מסוים נוסף. זה השלב שהלווים צריכים להתמקח עם הבנק על גודל המרווח. ככל שישכילו לקבל מרווח קטן יותר, ייהנו הלווים מהחזר נמוך יותר במשך כל חיי ההלוואה. כמו כן, במסלול זה ניתן להתמקח גם על נושא הקנס, הנובע מהפרשי היוון. מקרים רבים מוכיחים, כי לאחר מיקוח בנושא זה, הסכימו הבנקים לוותר על כל הקנס, אם פירעון המשכנתא היה פחות משנה עד למועד תחנת קיבוע הריבית הקרובה. ריבית קבועה – החזר יקר ריבית קבועה היא המפלט של הלווים החוששים מ"הפתעות" במהלך חיי ההלוואה. מדובר כמובן בריבית גבוהה יותר מריבית הפריים. כלומר, הביטחון עולה ללווה בהחזר משכנתא יקר יותר. המרווח מגלם צפי לעלייה בשיעור הריבית בעתיד ומהווה למעשה "פוליסת ביטוח" לעליית שערי הריבית בעתיד. במידה והריבית לא תעלה במרווח זה אנו עלולים להפסיד יחסית למסלול צמוד פריים וזה הסיכון במסלול זה. לסיכום, ניתן לומר שאיך שלא נסתכל על זה, נטילת משכנתא חושפת את הלווים לסיכונים. זוהי הלוואה בסכומים גדולים, שנמשכת לאורך תקופה ארוכה. על כן, חשוב מאד להיות מודעים לסיכונים השונים, להתאים את המסלולים השונים לאופי שלכם ולמצבכם הכלכלי, להתמקח עם הבנקים על מרווחים, קנסות וגובה ריביות, ואם אפשר, רצוי ללכת על פיזור הסיכון בכמה מסלולים, כדי לשמור על גמישות, שתאפשר לכם להגיב לשינויים ותנודות משמעותיות במשק.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש