שתף

להשקיע בנדל"ן או בבורסה? המדריך למתלבטים

התשובה איזו אופציה עדיפה כמובן אינה יכולה להיות חד משמעית ותלויה בפרמטרים רבים מאוד. לפניכם טיפים מנצחים שיעזרו לכם לקבל החלטה

12.05.2014

אחת ההתלבטויות הפיננסיות הנפוצות היא האם להעדיף השקעה בנדל"ן או בבורסה?

ההתלבטות הזאת אינה נחלתם הבלבדית של משקיעים מתוחכמים בלבד, ואנשים רבים שיש להם סכום פנוי של כמה מאות אלפי שקלים, מתלבטים אם עדיף להשלים בעזרת משכנתא את הסכום הדרוש לצורך קניית דירה להשקעה, או לפתוח תיק השקעות ולנהל אותו בבורסה.

התשובה איזו אופציה עדיפה כמובן אינה יכולה להיות חד משמעית ותלויה בפרמטרים רבים מאוד.

כיצד, אם כן, ניתן לנסות ולקבל החלטה מושכלת?

הנה, אם כן, כמה טיפים שיעזרו לכם לקבל את ההחלטה:

1. מבחן ההשוואה ראשית – נשאלת השאלה לאיזה תיק השקעות להשוות את ההשקעה בדירות. ובכן, כדי שההשוואה תהיה נכונה, כדאי להשוות את ההשקעה בנדל"ן לתיק סטנדרטי, כלומר: לתיק שיורכב לא באופן ספקולטיבי שאת ערכו קשה לשער, אלא תיק שיורכב, למשל: מאגרות חוב ממשלתיות שניתן להעריך את התשואה עליהן, תעודות סל, אגרות חוב קונצרניות סולידיות ומניות בשיעור נמוך (בעיקר של חברות יציבות יחסית לצד מעט מניות ספקולטיביות יותר).

כדי לבצע את ההשוואה, מומלץ לחשב מה הייתה התשואה של תיק שכזה בשנים שעברו, ולבדוק זאת על פני תקופת זמן ממושכת (עשור ומעלה).

מבחן הזמן אחד הפרמטרים החשובים ביותר שיקבעו אם רכישת דירה להשקעה משתלמת או לא - הוא נקודת הזמן שבה אתם נמצאים על פני ציר העליות והירידות בשוק הנדל"ן.

כמובן שאת העתיד אי אפשר לנבא, אבל העבר לעומת זאת הוא בגדר נתון ידוע.

אם אתם מרגישים שהמחירים עלו בצורה משמעותית בשנים האחרונות, סביר להניח שהמגמה תשתנה בעתיד, אם כי הסוד הוא לנחש: "מתי?".

הדבר הרצוי כמובן הוא לנסות ולרכוש את הדירה כאשר מחירי הנדל"ן נמצאים בשפל - והאתגר הוא לנסות ולמצוא את הנקודה הזו.

איך עושים את זה?

אפשר להתייעץ עם מומחים שזה תחום עיסוקם, לקרוא פרשנויות בתקשורת ולעקוב אחר המתרחש בשוק הנדל"ן מקרוב.

גם בבורסה יש כמובן משמעות לנקודת הכניסה והיציאה – אבל בניגוד לנדל"ן, בבורסה, אם אתם משקיעים לטווח ארוך מאוד – יש סיכוי טוב שלנקודת הכניסה תהיה פחות משמעות, שכן לאורך זמן רב בדרך כלל הממוצעים מתיישרים (אלא אם נכנסתם להשקעה ממש בנקודת קיצון של שפל או של שיא).

2. מבחן ההשכרה - אחד הגורמים החשובים ביותר בחישוב כדאיות רכישת הדירה הוא התשואה הפוטנציאלית העולה מההשכרה (בהנחה שאתם עומדים להשכיר אותה ולא לעשות בה שימוש).

במקרה זה, רצוי לבדוק היטב האם יש ביקוש לדירות להשכרה באזור שבו אתם עתידים לרכוש את הדירה, ומהי התשואה הממוצעת שהייתה בשנים האחרונות על דירות להשקעה באזור זה.

אל תשכחו להתחשב בעובדה שהשכרה דורשת מכם משאבי ניהול וזמן לא מועט.

אם אין ברשותכם זמן פנוי ואו יכולת ורצון להתעסק בנושא, ייתכן שהשקעה בשוק ההון, אותה אפשר לעשות באמצעות מנהלי תיקים, או אפילו בתיק פשוט שמבוסס על תעודות סל וקרנות מחקות – עדיפה עבורכם.

3. מבחן המציאה - אחד היתרונות של השקעה בנדל"ן, שקוסם לרבים, הוא האפשרות להרוויח כסף רב, באמצעות עליית השווי של הדירה. כדי שזה באמת יקרה, שווה להשקיע זמן רב בתחקיר מדוקדק של האזור שבו הדירה נמצאת, ולבדוק, למשל: אם צפויות בו תוכניות בנייה נרחבות בעתיד, שיגדילו את ההיצע? האם צפויים שינויים באופי השכונה והסביבה? מה הוא העתיד התחבורתי שצפוי לאזור?

כל הפרמטרים האלו יכולים לשנות בצורה משמעותית את עליית שוויו של הנכס.

אם אתם מאתרים נכס שאתם סבורים שיעלה משמעותית בעתיד – ייתכן שזו הבחירה הנכונה עבורכם.

נקודות נוספות ששווה לזכור:

1. השקעה בנדל"ן נזילה הרבה פחות. בעוד שכאשר תזדקקו לכסף, השקעה בתיק בורסאי אפשר לממש בחלקים - מימוש השקעה בנדל"ן כרוך במאמץ גדול הרבה יותר.

2. ישנם הפרשים במיסוי. התקנות בנושא משתנות כמובן מעת לעת, אבל נכון להיום המיסוי על שכר דירה, בוודאי בדירות זולות, נמוך מאוד או אף לא קיים, וגם המיסוי על מכירת דירות עדיין נמוך בדרך כלל מהמיסוי על רווחים בשוק ההון.

3. בשל המחסור בפיזור הסיכונים, השקעה בנדל"ן היא השקעה שיש בה מימד מסוכן יותר. משבר בשוק הנדל"ן יכול להוריד משמעותית את ערך הדירה. לעומת זאת בתיק בורסאי אתם יכולים לפזר את הסיכון בין ענפים שונים של המשק ובשווקים שונים בכל רחבי העולם, ובכך לצמצם את הסיכון של משבר נקודתי בענף כזה או אחר.

שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש