שתף

לא מוותרים על הרווח! איך מגדילים את התשואה מנדל``ן

02.06.2010
רכישת נדל"ן בישראל מעוררת עניין רב, במיוחד לאור עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות והקושי של זוגות צעירים לרכוש דירת מגורים, בעיקר בערים הגדולות ובמרכז הארץ. אולם, לעליית מחירי הדירות השפעה מרכזית נוספת, הפעם על משקיעים שמחזיקים בנכסי נדל"ן ומצפים לקצור תשואה מקסימאלית על הנכסים שלהם. עבור אלה המשקיעים בנדל"ן מניב, עליית מחירי הדירות מעלה אמנם את ערך הנכס שבבעלותם, אך מקשה עליהם להשיג תשואה גבוהה בעת רכישת נכסים חדשים. שכר הדירה עולה בקצב נמוך בהרבה, בעוד שעליית מחירי הדירות מתפשטת במהירות ממרכז הארץ לבאר שבע וחיפה וגם לאזורי פריפריה מרוחקים. בגלל תהליכים אלה מתקשים כיום משקיעים בנדל"ן מניב להשיג תשואה שנתית של יותר מ-4% ברוטו משווי הדירה (לא כולל אחזקות שוטפות והוצאות נלוות על רכישת הדירה). למרות הירידה בתשואות על נכסי הנדל"ן המניב ניתן להעלות את התשואה על הנכסים. אמנם שלא כמו בשנים קודמות, קשה יותר, או כמעט בלתי אפשרי להגיע לתשואות דו ספרתיות, אולם בחירת נכס באזורי פריפריה, פיצול דירות ואיתור הזדמנויות ישפרו באופן משמעותי את היכולת להגדיל את ההכנסה משכר הדירה. דירת יוקרה בתל אביב, או דירת שיכון בפריפריה? באופן כללי נכסי יוקרה במיוחד במרכזי הערים מניבים תשואה שנתית נמוכה של 2 או 3 אחוזים בודדים, ולרוב מפצה על כך ביוקרת הנכס ובביטחון שערכו הגבוה אכן ישמר. הרוכשים של נכסי יוקרה עושים זאת במקרים רבים מתוך רצון לגור בנכס ומטעמים של יוקרה אישית. למרות זאת ניתן לעשות רווח לא מבוטל מעליית ערך הנכס עוד גם בזמן המגורים בו. על מנת להגדיל את אחוזי התשואה אל מעבר ל4% יש להתרחק מנכסי היוקרה ויש מספר דרכים לעשות זאת. רכישת דירות מפוצלות בערים הגדולות, כגון תל אביב או חיפה יכולה להגדיל באחוזים בודדים את גובה התשואה. אפשרות נוספת להשקעה היא ערי פריפריה מרוחקות יותר, בהן ניתן לרכוש נכסים במחירים נמוכים יותר ולעלות את גובה התשואה לאזור המתקרב ל10%-8%. השקעה באזורים הנמצאים בקו העימות עשויה להגדיל את גובה הרווח. במקרים רבים, דוגמת שדרות במבצע "עופרת יצוקה", ניתן לזהות צניחה זמנית במחירי הדירות ולרכוש נכסים שיניבו תשואה גבוהה יותר. מובן שהשקעה כזו מלווה בסיכון לא מבוטל, שכן במידה והאזור יישאר תחת איום בטחוני, עשוי גם שכר הדירה להישאר נמוך במשך תקופה ארוכה או לחילופין יקשה המצב על השכרת הדירה בכלל. במקרה של שדרות עלו מחירי הדירות באופן משמעותי וכך גם שכר הדירה. אין תשואה גבוהה בלי סיכון - נקודות למחשבה רכישת דירות בעיירות פיתוח ואזורי פריפריה הפכה לרווחית פחות בשנים האחרונות עם זליגת העלייה במחירי הדירות גם לאזורי הפריפריה. אולם לרכישת נכסי נדל"ן להשקעה באזורים מרוחקים או לא מוכרים עלולות להיות השלכות לא צפויות שייפגעו באופן משמעותי ברווחים. להלן מספר נקודות שחשוב לשקול בטרם נקפוץ על מציאת נדל"ן מזדמנת: • בדיקה מקיפה של הנכס. התשואה ברוטו מהנכס אינה כוללת הוצאות כגון שיפוצים או תיקונים שונים. לכן חשוב לבדוק את הנכס, ואף להזמין בדק בית מקצועי, כדי להקטין במידת האפשר את הסיכון שתיקונים ושיפוצים שונים "ינגסו" לנו נתח נוסף מהתשואה השנתית. • שכונה מסוכנת - תשואה בסיכון. במקרים רבים רכישת נכסים בשכונות בעיתיות, בעיקר בערי פריפריה, עלולה להציג על הנייר מספרים יפים. אולם בפועל מדובר באוכלוסיית דיירים שעשויה להקשות על הניהול השוטף של הנכס ועל קבלת שכר הדירה באופן קבוע. • רחוק מהעין רחוב מהלב. טיפול שוטף בנכס שנמצא רחוק הוא קשה יותר. בדיקה חודשית של שלמות הנכס, פתרון בעיות עם הדיירים ואף מציאת שוכרים מתאימים עלולה להיות קשה יותר ולפגוע בהכנסה. • הוצאות נלוות ושיבושים לא צפויים. המספרים מחישובי הרווח שאנו עושים על הנייר, הם לא תמיד אלה שנכנסים לחשבון הבנק שלנו. הוצאות נוספות על רכישת הדירה, שיפוצים לא צפויים, תקופות בהן הדירה ריקה ועוד יכולים לשבש לנו את התכניות ויש להתחשב בהן. ההבדל בין התשואה ברוטו שלנו לבין הרווח הנקי מגיע במקרים רבים ליותר מ-10%. • תשואה זה לא הכול: גם בחישוב אופטימי של תשואה ברוטו משכר הדירה של 7%, ייקח למשקיע קרוב ל-15 שנים להחזיר את ההשקעה ולעבור לרווח. שינויים בערכו של הנכס עשויים להיות מרכיב משמעותי לא פחות.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש