שתף

כך תבחרו מתווך נדל``ן

11.01.2012
ההחלטה לגבי קניית ומכירת נכס, ובמיוחד כאשר מדובר על נכס נדל"ן יקר, היא החלטה הרת גורל ובעלת משמעות גדולה ומהותית על המציאות הסוציו אקונומית של המבקשים למכור או לקנות את הנכס. בניגוד להחלטות כלכליות דומות מקבילות, כמו עסקאות רכב, היכולת של האדם הסביר לבצע את כל המהלך הטקטי והאסטרטגי מתחילתו ועד סופו באופן מושלם ואיכותי היא מוגבלת, ואף פעם לא תהיה מושלמת ומקצועית. הסכנות שבהערכה מוטעית של שווי הנכס, הוצאתו לשוק הקונים/מוכרים בצורה לא נכונה וקבלת החלטות על בסיס אמוציות רגשיות ולא בשיקול דעת הגיוני ורציונאלי הן משמעותיות ביותר, ולכן יש הכרח להיעזר במומחה מקצועי לתחום מכירת או קניית נדל"ן וזהו מתווך הנדל"ן, או בשמו הפופולארי יותר, סוכן הנדל"ן. הנכס מוכן ליציאה, המנוע כבר דולק והכול ערוך לקראת היציאה לדרך, עכשיו רק מחכים לנהג שיבוא ויסיע את כולם ליעד המקווה. כיצד בוחרים את אותו נהג? כיצד מוודאים כי הוא, אכן, נהג מקצועי ומיומן שיידע לנווט את דרכו ואותנו, אל עבר המטרה הנכספת? ומדוע, בכלל, כדאי לערוך נסיעת מבחן לכמה נהגים לפני שמושיבים את הנבחר על כס הנהג? יתרונות וחסרונות בשימוש במתווך היתרון העיקרי לקונה הוא בחסכון בזמן יקר לחיפוש הנכס והכרת הנכסים באיזור מסויים. מעבר לכך, לעיתים קיימים נכסים הנמצאים בבלעדיות אצל המתווך ולא ניתן להגיע אליהם באמצעות הלוחות והאמצעים הפומביים. מצד המוכר היתרון העיקרי הוא בטיפול במכירת הנכס והסרת הדאגות וכאבי הראשי הכרוכים במגע עם רוכשים פוטנציאליים , סינון המתעניינים, תיאום הפגישות והצגת הנכס. מעבר לכך, מתווך יכול להגיע לקהלים שהמוכר העצמאי לא בהכרח יכול להגיע אליהם. קהלים הנגזרים מקשריו של המתווך והיכרותו העמוקה את הנפשות הפועלות באיזור המכירה. בסופו של דבר המתווך מסייע במקרים רבים גם בפתרון המכשולים הצצים במהלך המו"מ בין הקונה למוכר ומביא לחתימה על חוזה לשביעות 2 הצדדים. כיצד מוצאים מתווך ראוי? כמו כל בעל מקצוע, גם מתווכי נדל"ן וסוכני נדל"ן משווקים את עצמם ואת יכולותיהם במדיות שונות, בין אם פומביות יותר או פחות. ההבדל הבולט בין בעלי מקצוע כמו נגרים, אינסטלטורים או חשמלאים לבין מתווך נדל"ן הוא בכך, שבעת שחשמלאי יכול לטפל בחשמל בכל מקום ובכל אתר שאליו יגיע, הרי שמומחיות המתווך היא, ברובה, לאזור ולסביבה שבהם הוא פועל ואותם הוא מכיר לעומק ולרוחב. כל סוכן נדל"ן, סוכנות נדל"ן או מתווך נדל"ן חייבים להיות מצוידים ברישיון תיווך נכסים ובאגרת רישוי שנתית משולמת ובתוקף. חתימה על חוזה עם מתווך לא מורשה אינה תקפה ויכולה להביא לתוצאות עגומות וכבדות משקל מבחינת חוקיות החוזה ותוקפו. את רשימת המתווכים המורשים ניתן למצוא, בקלות, באתר משרד המשפטים, וכדאי לעשות את הבדיקה הפשוטה הזו לפני כל חתימה על עסקת בלעדיות עם מתווך או סוכן נדל"ן. גם לאחר שנמצא האדם המתאים בעיניכם, הבדיקות צריכות להמשיך ולהיות מוקפדות וענייניות. צריך להסכים על גובה העמלה שתשולם למתווך בעת ההגעה לעסקה, כאשר קיימות עמלות מסודרות הנהוגות בשוק תיווך הנדל"ן הפרטי, והן נעות בין 2% לעסקת מכירת נכס לעמלה של חודש שכירות לעסקת השכרה. ניתן, כמובן, להתמקח על גובה העמלה, ובמקרים מסויימים להגיע לעמלה של 1%-1.5%. יש לקחת בחשבון כי העמלה מגלמת בתוכה את העלויות שלוקח על עצמו המתווך בכל הקשור לשיווק הנכס, השקעת משאבי זמן ואנרגיה, כמו גם השקעות כלכליות עקיפות שמוטלות עליו בזמן זה. בנכס בו שונות המחיר יכולה להיות גבוהה מומלץ לתגמל מתווך המוכר נכס שברשותכם בעמלה גבוהה יותר במידה ומחיר המכירה יעבור רף מסויים (לדוגמא עד מחיר X העמלה תהיה נמוכה ותעמוד על 1% ומעבר למחיר הנקוב העמלה על ההפרש בין המחיר הנקוב למחיר המכירה תעמוד על 20%). מודל תגמול כזה מביא לזהות אינטרסים בין המוכר למתווך, ומתמרצת מאוד את המתווך לסגור את העסקה במחיר גבוה ככל הניתן כיצד לפעול מול מתווך בעת קנייה במידה ואתם פונים למתווך בעת רכישת דירה עליכם להכין מראש עוד לפני הגעתכם למתווך את אופי הנכס הנדרש מבחינת מיקום, מס` חדרים, תוספות (מעלית וחנייה) ותקציב. מעבר לכך, מומלץ להתייעץ עם המתווך בהתאם לניסיונו בכדי לאשש ולהגדיר סופית את פרופיל הנכס שמחפשים, היות וניתן להעזר הן בניסיונו בתחום הנדל"ן והן בהכרת האיזור בו הוא פועל. באופן הזה המתווך יכול למצוא התאמה מקסימלית לדרישת הקונה באמצעות כל האמצעים העומדים לרשותו. הכרת הנכס והצגתו לאחר שנבחר המתווך המתאים בעיני הלקוחות להשגת התוצאה האופטימלית והמקסימלית שאותה הם רוצים להשיג, הוא צריך להתחיל ולהכיר את הנכס על בוריו, על כל היתרונות והחסרונות בו, על ההיסטוריה שלו והשינויים המבניים שחלו בו במשך השנים. מחובתו לספק למתעניינים המבקרים בנכס את המידע המהימן והמפורט ביותר לגבי הנכס, ומהצד השני, לנתח בפני הלקוחות ששכרו אותו את מצב השוק לאשורו ואת הערכתו האמיתית לגבי שווי הנכס וסיכויי העסקה. סוכני נדל"ן לא מעטים, אשר נלחמים בשוק תחרותי ומוגבל, יעשו הכול על מנת להשיג בלעדיות על נכסים, אפילו במחיר של הערכת שווי מוגזמת שתביא ליצירת ציפיות לא ריאליות מצד הלקוחות הנלהבים, שיביאו, לאחר מכן, לתחושת דכדוך והרגשת כישלון כאשר הנכס לא יימכר או שייאלצו להתפשר על מחיר זול בהרבה על מנת להיפטר מהנכס. ככל שהמתווך יהיה מנוסה ומקצועי יותר, כך משך הזמן שבו הוא ילמד את הנכס, יפנים את הנתונים שלו ויתחיל בעבודת השיווק, יהיה קצר יותר. אם להשתמש במטבע לשון, הרי שמתווך נדל"ן מקצוען הוא נכס לכל מי שמעוניין לבצע עסקת נדל"ן מהירה ואפקטיבית, שלצידה תוצאות מקסימאליות מבחינת רווח כלכלי. נכסים שנמצאים בשוק במשך זמן רב, מבלי שהם נמכרים או מושכרים, הופכים לנטל ומתיישנים, כך שגם האטרקטיביות שלהם יורדת בהתאם. מתווך נדל"ן שמכיר את סביבתו ואת לקוחות הקצה שלו, יידע לנהוג ולנווט את העסקה למחוזות נכונים ולהגיע ליעד ללא תקלות ובזמן.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש