שתף

כיצד תדעו את שוויה האמיתי של דירה

23.10.2011
מחפשים דירה ? התנודות של השנים האחרונות בשוק הנדל"ן הישראלי הפכו את תחום חיפוש הדירות למאתגר במיוחד, ורבים אינם בטוחים כי הם עושים זאת בצורה נכונה. זאת ועוד – אחת השאלות בהן נתקל כל רוכש פוטנציאלי, הוא מחיר הדירה בה הוא מתעניין – האם הוא עומד לשלם מחיר גבוה מדי ולצאת נפסד, או שמא מדובר במחיר הוגן ? ואולי עומדת בפניו הזדמנות חד פעמית בצורת דירה במחיר נמוך במיוחד ? כיצד אפשר לדעת את מחיר הדירה האמיתי וכיצד ניתן להגן על הכיס בעת הוצאה גדולה כל כך ? אז כמה עולה דירה ? זה הזמן לסקר שוק ! במהלך החיפוש אחר דירה, סביר כי ערכתם סקרי שוק, ובחנתם היטב את הנכסים בסביבה בה אתם מעוניינים לרכוש את הדירה. על מנת לעמוד על מידת הרלוונטיות של מחיר הדירה בה אתם בוחרים להתמקד, בדקו אותו אל מול נכסים ברי השוואה הדומים בסביבה, בגודל ובפרמטרים נוספים. לא תמיד תידרשו לסייר בנכסים – תוכלו להיעזר בלוחות הנדל"ן באינטרנט ולהיוועץ בסוכנות תיווך מקומית. עם זאת, יש לזכור כמובן כי גם נכסים הנראים דומים על הנייר, למעשה שונים ביניהם מאוד בפרמטרים רבים – מצב הדירות, גילן, גורמים סביבתיים מפריעים, שיפוצים שנערכו בנכס וכד`. עם זאת, מדובר בדרך היחידה כמעט שאינה עולה כסף, לפיכך ביצוע השוואה בין נכסים היא לרוב הדרך הראשונה בה נוקטים רוכשים פוטנציאלים המנסים לעמוד על נכס כזה או אחר. יש לקחת בחשבון כי מחירי הדירות המפורסמים בלוחות הנדל"ן גבוהים ממחירי הסגירה מסיבות מובנות ויש לקחת זאת בחשבון. מעבר לכך, קיימים כיום מחירוני דירות ומחירי עסקאות בפועל באתר טפחות נדל"ן (יוזמה של בנק מזרחי טפחות), באתר יד 2, וכן באתר WINWIN (בשיתוף עם לוי יצחק) מעבר לכך, מס הכנסה העלה אתר ובו נתונים לגבי מחירי מכירה לפי עסקאות שהוצהרו במס שבח. ניתן להגיע למידע זה באמצעות כניסה לאתר רשות המיסים. ומה מצב האזור בו ממוקם הנכס ? מחירה של דירה מושפע באופן ישיר מהסביבה בה היא מצויה ונכון יותר – מתוכניות הפיתוח של סביבה זו. כך לדוגמא, יש לבדוק האם המחירים של נכסים אחרים באותו איזור מצויים במגמת עליה או ירידה, וכן לבדוק האם קיימות תוכניות פיתוח ספציפיות, דוגמת בניית קניון, אזורי תעשיה או פיתוח נגישות תעבורתית. יש לבדוק גם כמובן את תוכניות הבניה לדירות ובניינים חדשים באזור – בניה מואצת של שכונות חדשות עשויה להעלות את מחירי הדירות, אולם מאידך, עלולה גם ליצור עודף שדווקא יוריד מחירים. היעזרו באנשי מקצוע עם כל הכבוד לתחושות הבטן ולהשוואות מחירים שתבצעו בעצמכם, על מנת לעמוד באמת על מידת ההתאמה של מחיר דירה למצבה האמיתי מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע. אלה יכולים להיות סוכני נדל"ן, שמאי מקרקעין, אדריכלים וארכיטקטים – כל אלה יוכלו לחוות דעתם מזווית אחרת, ויאפשרו לכם להעריך את שוויה האמיתי של הדירה. כך לדוגמא, בעת רכישת דירה יוכל אדריכל לעמוד על עלויות השיפוץ שלה – מחיר דירה נמוך מדי עלול להתקזז עם עלויות שיפוץ גבוהות, בכך להוריד את מידת הכדאיות של רכישתה, וכך גם להיפך, כמובן. פנייה שלכם כרוכשים הפוטנציאלים אל שמאי מקרקעין תיתן במרבית המקרים הערכה מקצועית ואובייקטיבית. שמאי המקרקעין יבצע בדיקה מקיפה של הנכס ויתייחס למצבה הפיזי של הדירה, כמו גם למצבה המשפטי (חכירה או בבעלות פרטית וכד`). בנוסף, יביא שמאי המקרקעין בחשבון גורמים סביבתיים נוספים ואחרים. אפשרות נוספת לקבלת הערכת מחיר על הבית היא באמצעות הבנק – בעת שתפנו לקבלת משכנתא, יבצע הבנק הערכת שמאי על הנכס, על מנת לבדוק האם המחיר אכן הוגן (זאת מתוך ניסיון להגן על האינטרסים של הבנק, כמובן). בזכות הערכת מחיר זו, תוכלו לבדוק אם אכן מחיר הנכס המוצע תואם את מצבו ואת מצב השוק, בכך לקבל החלטה מושכלת אודות הרכישה. זכרו כי מחירה המבוקש של דירה הוא נקודת הפתיחה של משא ומתן בעת שאתם בוחנים את מחירו המוצע של נכס, זכרו כי המחיר המוצג בפניכם הוא נקודת פתיחה למשא ומתן, וכי שני הצדדים מודעים להליך זה העומד בפניהם. לפיכך, סביר כי המחיר המוצע הוא גבוה מהמחיר אותו מוכן המוכר לקבל בסופו של דבר, ועליכם יהיה לגלות מהו סכום זה. נקודה חשובה נוספת נוגעת למידת מעורבותו של מתווך דירות בתהליך – רכישת דירה ממוכר באופן ישיר וללא מתווך, אמורה להתבצע במחיר נמוך יותר, שכן המוכר אינו נדרש לשלם עמלת תיווך. מאידך, מוכר שלא נעזר במתווך על מנת לקבוע את מחיר הנכס, עלול לדרוש מלכתחילה מחיר גבוה מדי. שימו לב כי המחיר הסופי שיתקבל הינו פשרה המורכבת מערך הדירה, מערך הסביבה ממצב השוק ומיכולת המיקוח של הצדדים. על כן, אם אינכם מוכשרים בניהול משא ומתן, נמליץ להפקיד את מלאכת המיקוח בידיו של אחר. ניתן לבקש זאת, מחבר, מקרוב משפחה, מעורך הדין שמטפל בנכס או מהמתווך המטפל במכירת הדירה.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש