שתף

טיפים למשכירי דירות

28.01.2009
בשעה טובה , רכשתם בכסף רב דירה להשקעה, לעיתים החלטתם גם להשקיע לא מעט כסף בשיפוצה, ועכשיו עליכם לוודא כי ההשקעה מניבה את הפירות להם אתם מייחלים. רכזנו לכם מספר עצות וטיפים על מנת שההשקעה לא תהפוך לעוגמת נפש. תום החוזה, פינוי הדירה והשבה למשכיר בכל שנה מוגשות בישראל כ־2,000 תביעות לפינוי מקרקעין, והחשש הוא כי בעקבות המשבר הכלכלי הנוכחי, מספר המקרים האלו רק יגדל. שלב פינוי הדירה והשבתה לידי המשכיר הוא הנושא הבעייתי ביותר מבחינת המשכיר, בעיקר במצבים בהם בעל הבית השכיר או מכר את הדירה. מומלץ להקפיד על הוראות פינוי נוקשות, הוראות המחייבות פינוי במועד ברור וקשיח, ולצרף סנקציות נוקשות בגין אי פינוי הדירה במועד, לדוגמא: תשלום פיצוי גבוה בגין כל יום איחור במסירת הדירה לידי המשכיר. המערכת המשפטית מוגבלת ומתקשה להתמודד במשך השנים עם שוכרים בעייתיים והובילה רבים מבעלי הדירות לנסות וליישב את המשבר בדירתם מחוץ לבית המשפט, לעתים קרובות באמצעות פשרה כואבת ומחיקת החוב בתמורה לפינוי מהיר של הדייר. במקרים חריגים אף הסתייעו בעלי נכסים בדרכים שחוקיותם מוטלת בספק, כגון : חברות גבייה שמופעלות לעתים על ידי גורמים מהשוק האפור. תיקון חדש שהושג לאחרונה עתיד לקצר את ההליך המשפטי עבור פינוי הדייר מהבית. התיקון החדש יחייב את בתי המשפט להפריד את התביעות לפינוי הדייר מהדירה והתביעה לפיצוי בגין אי הפינוי. בכך יידחה הדיון על הפיצוי הכספי למועד מאוחר יותר, ואילו הליך הפינוי יתקצר לחודשים בודדים בלבד לעומת תקופה של כשנתיים ואף יותר מכך, כנהוג היום. זכויות וחובות השוכר יש להגדיר באופן חד משמעי את מערכת היחסים בין הצדדים ככזו שמעניקה לשוכר בלעדיות על השימוש בדירה. עם זאת, יש לציין בחוזה כי השוכר אחראי באופן בלעדי לכל נזק שייגרם לדירה, לרבות הרכוש. מומלץ להגדיר את מטרת השכירות ולציין במפורש שימושים אסורים. כמו כן , חשוב להגדיר איסור מגורים של דיירים כמו בני זוג או ידועים בציבור שאינם מסכימים לחתום על החוזה. תשלום חשבונות אחת הבעיות הנפוצות של השכרת דירות היא המיסים והחובות לרשויות המקומיות (ארנונה, מים וביוב), לספקי שירותים (חברת החשמל, טלפון וגז) ולוועד הבית. כדי שהמשכיר לא ייאלץ להתמודד עם מצב שבו הוא משלם את חשבון הארנונה של דייריו, עליו לכלול סעיפים בחוזה שלפיהם יועברו החשבונות של הדירה על שמו של השוכר. חשוב שהמשכיר יקבל בעת חתימת ההסכם המחאות ריקות וללא תאריך פירעון הרשומות לפקודת נותני השירותים השונים, והוספת הוראה בחוזה שלפיה המשכיר יהיה רשאי למלא אותן לצורך פירעון חובות שייוותרו לאחר פינוי הדירה. בטחונות הביטחונות אמורים להבטיח מספר דברים : 1. תשלום דמי השכירות במועדם 2. תשלום נזקים שעלולים להיגרם לדירה 3. פינוי הדירה במועד הקבוע בהסכם השכירות. בהסכם השכירות יש לקבוע הוראות ברורות בדבר הפקדת הביטחונות, כמו הוראה הקובעת כי הפקדת הביטחונות בידי המשכיר היא תנאי למסירת החזקה בדירה ולכניסת ההסכם לתוקף. החזרת הביטחונות לידי השוכר תיעשה רק לאחר שחלפו כמה חודשים ממועד פינוי הדירה והשבת החזקה לידי המשכיר, ולאחר שהובהרו שאין נזקים או חובות אחרים הרובצים על הדירה. הביטחונות המקובלים כיום הם : - ערבות בנקאית - חסרונה טמון בכך שהיא בדרך כלל מוגבלת לתקופת זמן מסוימת. אולם ניתן לממש אותה יחסית בקלות. - שטר חוב או צ`ק ביטחון - הבעייתיות הכרוכה במימוש בטוחה זו נובעת מהצורך לנקוט הליכי הוצאה לפועל, על מנת לממש הבטוחה - רשימת ערבים המתחייבים להבטחת חובו של השוכר. אם תנקטו שיטה זו, יש לברר היטב כי הערבים מודעים לאחריותם. מומלץ להשתמש בשיטה זו כמשלימה ל- 2 הראשונות שהוצגו תיעוד מצב הדירה לפני עריכת החוזה יש לתעד את מצב הדירה באמצעות רישום פרוטוקול וצילום הנכס. ההליך חיוני בעיקר כאשר הדירה נמסרה לאחר שיפוץ או צביעה, או כאשר יחד עם הדירה נמסרים אביזרים שונים. זכויות הצגת הדירה לשוכרים עתידיים בנוסף לזכויות הרגילות שמאפשרות לבעל הדירה להיכנס אליה מעת לעת ולבדוק אותה, מומלץ לכלול בהסכם השכירות הוראה בדבר כניסה לדירה לצורך הצגתה לשוכרים חלופיים או אפילו לרוכשים פוטנציאליים. אחריות על נזקים הסכם השכירות חייב לכלול גם הוראות הקובעות את תחומי האחריות שבין השוכר והמשכיר בנוגע לנזקים או תקלות בדירה. לרוב, אחריותו של המשכיר באה לידי ביטוי במחויבותו לתשתיות בדירה, בעוד שכל גרימת נזק בדירה היא באחריות השוכר. ביטוח מומלץ לרכוש פוליסת ביטוח לדירות מגורים הכוללות את המרכיבים הבאים : אחריות בפני נזקי רכוש, גניבה, נזקי צנרת והצפה, וכן ביטוח נזקי גוף לצד שלישי. חלוקת תשלומי הביטוח בין השוכר למשכיר הוא נושא בעייתי, לרוב שיש לסגור אותה בשלב החוזה לשביעות רצונם של הצדדים תשלום דמי השכירות אחד הדברים החשובים הוא להבטיח כי תשלומי השכירות ישולמו במועדים הקבועים , ברורים וידועים בהסכם השכירות. יש אינספור שיטות להגדיר את נושא התשלום, כמו תשלום מלא מראש (תוך מתן הנחה מסוימת), תשלומים מרוכזים מראש לתקופות של כמה חודשים, מתן צ`קים דחויים לכל חודש או הוראת קבע. בעלי חיים במידה ונושא איסור הכנסת בעלי חיים לדירה חשוב לכם יש לכתוב זאת במפורש בחוזה. לחילופין ניתן להתיר הכנסת בעלי חיים ובלבד שהדירה תוחזר כפי שנתקבלה וכל עבודות תיקון נזקי בעלי החיים יחולו על השוכר השכרה לעסק כשאשר משכירים את הנכס שלכם לבעלי עסקים, מומלץ לבדוק את יציבותו הפיננסית של העסק ואת ההיסטוריה הכלכלית שלו. ישנן חברות המתמחות (תמורת תשלום, כמובן) בניתוח מידע עסקי על הלקוח המבוקש, דו"ח אשראי שבודק את מצבו הפיננסי וכן מידע פיננסי שלילי וחיובי על מוּסר התשלומים של השוכר. החסרון הוא שהדו"חות עשויים לכלול מידע על פשיטות רגל, צווי הוצאה לפועל, המחאות חוזרות, חשבונות מוגבלים וחובות שלא שולמו במועד; היתרון שהם עשויים לכלול מידע על מסגרות אשראי שהוקצו ללקוח ועל הלוואות ששולמו במועדן.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש