שתף

חלום הדירה מתרחק – והישראלים נכנסים לחובות

06.10.2013
נתונים חדשים מגלים כי בעבור משפחות רבות בישראל - חלום רכישת הדירה הולך ומתרחק. הפתרון בו בוחרים רבים – הגדלת החובות שוק הנדל"ן מסרב להתקרר – שלל נתונים שפורסמו באחרונה מצביעים על המשך המגמה: יותר ויותר קשה לקנות דירה בישראל, אבל הביקושים לא מצטננים. הורדת הריבית האחרונה של בנק ישראל, ב-0.25%, צפויה לעודד את הביקושים גם בתקופה הקרובה. נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לרבעון השני של 2013 מצביעים על בנייתן של 8,797 יחידות דיור בלבד, כך שגם מכיוון ההיצע לא צפויה בשורה מיוחדת. דו"ח חדש של משרד הבינוי והשיכון שפורסם באחרונה קבע שמספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה ממשיך לעלות. בתום המחצית הראשונה של 2013 נדרשו 135 משכורות לרכישת דירה ממוצעת, לעומת 132 בשנה קודמת (או 103 ב-2008). נתון זה, מהגבוהים בעולם, משקף את הפער ההולך וגדל בין מחירי הדירות לבין השכר שמקבלים רוב תושבי ישראל. התוצאה – אנשים רבים מתקשים לרכוש דירה, ונעזרים בסיוע מההורים, ובלקיחת הלוואות גדולות מבעבר מבנקים ומגורמים נוספים. על פי הדו"ח של משרד השיכון - המחיר החציוני של דירה חדשה עמד על 1.31 מיליון שקל ברבעון השני של 2013. נתון זה משקף מגמת ירידה והוא נמוך בכ-8% ריאלית בהשוואה לרבעון קודם, אך עדיין גבוה באחוז אחד בהשוואה לרבעון המקביל בשנה שעברה. המחיר החציוני של דירת יד שנייה הגיע ל-1.015 מיליון שקל, עלייה ריאלית של 0.6% בהשוואה לרבעון הקודם ושל 8% בהשוואה לשנה שעברה. ממחקר של בנק ישראל שנערך על ידי ד"ר גולן בניטה וד"ר זיו נאור עולה כי בין השנים 2008-2012 עלה מחירה של דירה ממוצעת בכ-54% בעוד שההכנסה הממוצעת של משקי הבית עלתה בכ-20% בלבד. במצב כזה בו ההחזר החודשי הממוצע עולה בקצב ובשיעורים גבוהים יותר מקצב גידול ההכנסה רמת הסיכון של הבנקים עולה בצורה משמעותית ויכולה להביא לקריסה החזרי המשכנתא בייחוד במצב בו שיעור האבטלה יעלה. מספר העסקות הכללי ממשיך לעלות - ובשבעת החודשים הראשונים של 2013 הוא עמד על כ-67 אלף יחידות דיור - 17% יותר מהתקופה המקבילה אשתקד – כאשר מספר הדירות החדשות שנמכרו הוא 14.5 אלף דירות. קצב גבוה למשכנתא הביקוש למשכנתאות ממשיך לשמור על קצב גבוה – למרות שלל המגבלות שהטיל בנק ישראל. בחודש אוגוסט נלקחו משכנתאות בכ-4.8 מיליארד שקלים, גבוה מממוצע הביצועים החודשי מתחילת השנה שעומד על 4.4 מיליארדי שקלים. אם קצב נטילת משכנתאות יישמר, נראה שב-2013 יישבר השיא שנרשם ב-2010 – שכן הקצב השנתי עומד על כ-53 מיליארד שקל, לעומת 47.2 מיליארד ב-2010. היקף המשכנתאות החדשות שהציבור נטל מהמערכת הבנקאית בספטמבר 2013 - חודש עמוס חגים - נאמד ב-3.5 מיליארד שקל - כך על פי הערכות במערכת הבנקאות. זהו נתון נמוך בכ-17% ביחס להיקף נטילת המשכנתאות הממוצע ב-12 החודשים הקודמים, אך גבוה בכ-8% ביחס להיקף נטילת המשכנתאות בחודש ספטמבר אשתקד. הריצה למשכנתאות ממשיכה לסכן את היציבות הכלכלית של משקי הבית בישראל. החוב הריאלי של משקי בית לדיור עלה מאז 2005 בשיעור של 37% לעומת עלייה של 3% בלבד במשכורות. סך החוב לדיור זינק מ-194.3 מיליארד שקל בשנת 2008 ל-279.4 מיליארד שקל ברבעון השני בשנת 2013 . נתונים אלו כוללים רק את המשכנתאות ולא כוללים הלוואות שנוטלים רוכשי הדירות כדי להגיע להון העצמי. כיום, יותר ויותר אנשים לוקחים הלוואות על חשבון החסכונות לטווח הארוך (קרנות פנסיה, קופות גמל וביטוחי מנהלים), כדי להגיע להון הראשוני הדרוש להם על מנת לרכוש את הדירה – כך שנתוני החוב למעשה גבוהים עוד יותר. הריבית הממוצעת על משכנתאות שנלקחו באוגוסט עבור דירות עם הון עצמי של יותר מ- 60%, עמדה על 1.85% (ריבית קבועה צמודה למדד) ו-4.05% (ריבית קבועה לא צמודה למדד). עבור דירות עם הון עצמי פחות של מ-60% שיעור הריבית הממוצעת עמד על 2.24% (ריבית קבועה צמודה למדד) ו- 4.49% (ריבית קבועה לא צמודה למדד). גם השכירות מתייקרת ומה קורה בתחום השכירות? דירות להשכרה התייקרו בממוצע הארצי במחצית הראשונה של השנה בשיעור של 4.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. העלייה הבולטת ביותר נרשמה בתל אביב, בה התייקרו הדירות להשכרה ב- 6.8% - כאשר שכר הדירה הממוצע הוא הגבוה ביותר בארץ – 5,117 שקל בחודש - 56% יותר מהממוצע הארצי שהוא 3,436 שקל. ואיפה שכר הדירה הנמוך ביותר? בקריות - 2,141 שקל בחודש – נמוך ב-35% מהממוצע הארצי. מאז 2008 הדירות להשכרה התייקרו בממוצע הארצי בכ-49% במצטבר, כשהעלייה החדה ביותר היא בתל אביב – 61%. היכן הישראלים מעדיפים לגור? נתוני הלמ"ס מגלים: הישראלים נוטשים את אזור תל אביב לטובת ערים מרוחקות יותר שיש בהן בנייה חדשה בשל עליית המחירים – אך עדיין מעדיפים את המרכז. מחקר חדש מלמד כי שוק הנדל"ן ממשיך להתחלק לשתי מדינות – הראשונה, "מדינת המרכז" שבמרכזה תל אביב והשניה "מדינת הפריפריה". יישובי המרכז, בין גדרה לחדרה, ממשיכים לגדול ולצמוח בעוד שיישובי הפריפריה סובלים מהגירה שלילית חריפה. בתוך יישובי המרכז בולטת העדפה הולכת וגדלה ליישובים בשולי המרכז, מן הסתם בשל התייקרות המחירים בתל אביב ובערים הסמוכות לה. המחקר החדש שפורסם ב"גלובס" ומבוסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בדק את השינויים בפיזור האוכלוסייה בישראל בשנים 2002-2011. המחקר מגלה בין השאר כי רוב ערי הפריפריה מאבדות אוכלוסייה לטובת ערי המרכז, במיוחד ערים חדשות או כאלה שיש בהן תוכניות בניה נרחבות. בגזרת המחוזות – מחוז הצפון איבד כ-3,000 איש. מחוז הדרום איבד כ-3,500 איש. אזור ירושלים סבל מנטישה של למעלה מ-7,000 בני אדם. מחוז תל אביב איבד כ-4,000 איש. ומי גדל? מחוז המרכז (שאינו כולל את תל אביב) שצמח בכ-6,500 איש ומחוז יהודה ושומרון שגדל בכ-1,000 איש. יש כביש – יש תושבים מהבדיקה עולה עוד כי יישובים רבים שצמחו עשו זאת בזכות כבישים שקירבו אותם למרכז. כך למשל היישוב הצומח ביותר ביחס לגודלו הוא באר יעקב, שנהנה מכביש 431, וכיום, כ-40 אחוזים מתושביו היגרו אליו אחרי שנת 2003. לעומת זאת, העיר צפת, שסובלת מבידוד תחבורתי, איבדה 7,000 תושבים, באופן יחסי יותר מכל יישוב אחר. למרות בית החולים ובי"ס הספר לרפואה שנפתח בה, העיר הולכת וננטשת – לטובת המרכז ויישובים אחרים בסביבה. רבע מיליון מהגרים ומה היו המגמות בשנת 2011, האחרונה שלגביה יש נתונים מלאים? כ-250 אלף איש עברו יישוב במהלך שנה זו. לצד באר יעקב המשגשגת פורחת גם פתח תקווה, שידעה תנופת בנייה גדולה ומשכה אליה משפרי דיור רבים. בשני היישובים נקלטו בשנה זו 1,900 איש. לאחר מכן מדורגות מודיעין ונס ציונה, אליהן עברו מעט יותר מאלף איש כ"א. גם במחוז המרכז יש ערים שסובלות מהגירה שלילית, למשל רעננה וראשון לציון שסובלות ממיעוט בניה חדשה – מה שדוחק החוצה זוגות צעירים, או רמלה ולוד שמתקשות לשנות את תדמיתן – ולמרות רמת המחירים הנמוכה בהן, הן מתקשות למשוך אליהן אוכלוסייה חדשה. ככלל, התייקרות מחירי הדירות ומיעוט הבניה החדשה גורמים להגירה שלילית ברוב יישובי מחוז תל אביב כמו הרצליה, חולון או בת ים, לטובת יישובים מרוחקים יותר מתל אביב שמחירי הדיור בהם עדיין זולים יותר. ירושלים, בירת ישראל, ממשיכה לסבול מהגירה שלילית ובירת ישראל איבדה 7,362 איש בשנים שנבדקו – בשל נטישת החילונים ומחירי הנדל"ן הגבוהים, שנובעים בין השאר מריבוי המשקיעים הזרים. בדרום בולטת לטובה אשקלון שקלטה כמעט 1000 איש חדשים – ואילו בצפון נהריה ויקנעם בולטות בקרב היישובים הצומחים. בהשוואה על בסיס ביחס לגודל האוכלוסיה, גבעת זאב ואבן יהודה בולטות אף הן לטובה וכך גם אלעד שמושכת אוכלוסיה חרדית. מבשרת ציון לעומת זאת רשמה את ההגירה שלילית הגדולה ביותר ביחס לגודלה. הצעירים בוחרים בת"א נתון מעניין, אם כי לא מפתיע, עולה כשבודקים את ההעדפות על פי גילאים. בגילאי 30 עד 64 פתח תקוה, מודיעין ובאר יעקב הן הפופולריות, כשירושלים ות"א ננטשות – אבל אצל הצעירים יותר בגילאי 15-29 ת"א מנצחת בגדול עם עם 4,800 תושבים חדשים נטו. הערים הננטשות ביותר בקרב הצעירים הן ירושלים ורעננה. המגמה ברורה – צעירים מכל הארץ עוברים לתל אביב (ומן הסתם גרים בה בעיקר בשכירות) וכאשר הם בוגרים ומקימים משפחה, הם נוטשים לטובת הערים במרכז, שיש בהן בנייה חדשה, ומציעות איכות חיים גבוהה.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש