שתף

חולמים על רכישת נכס בחו``ל ? כל המידע להגשמת החלום

25.10.2011
ישראלים רבים חולקים את חלום הנדל"ן שמעבר לים, זה שיפצה על מחירי הדירה הגבוהים בישראל, ויאפשר השקעה איכותית לאורך זמן בארצות מזרח אירופה בעיקר (רומניה, בולגריה והונגריה), אולם גם בגרמניה ואנגליה. שותפים לחלום ותוהים כיצד תוכלו להצליח ? בין אם אתם בונים על דירה בפראג או במנהטן, וילה בדרום צרפת או בית קיץ לחוף הים השחור, חשוב להכיר את אופן ביצוען של עסקאות נדל"ן אלה, על מנת שתוכלו לקבל החלטות מושכלות וחשוב יותר – ליצור השקעה מוצלחת. מהם השיקולים התומכים בהשקעות נדל"ן בחו"ל ? בשנים האחרונות הפך שוק הנדל"ן בישראל לרווי, ולאטרקטיבי פחות ופחות עבור משקיעים. ישראלים רבים, לפיכך, בוחרים להשקיע את כספם מעבר לים, במדינות שונות המציעות תשואה גבוהה במיוחד, אותה קשה למצוא בארץ. קיימות כיום חברות נדל"ן, המציעות נדל"ן בחו"ל בהשקעה קטנה יחסית של כ-30,000$, שלא לדבר על אפשרויות מימון נרחבות של חברות פרטיות ובנקים מקומיים. מרבית השיקולים המובילים את המשקיע המתחיל בחו"ל הם לפיכך שיקולים כלכליים. מדובר בהשקעה נדל"נית הנחשבת איכותית ומבטיחה, האפשרות לאתר נכס מניב באופן קל יחסית (לרוב באמצעות חברות מקומיות בעלות ידע וקשרים), היכולת לנצל יתרונות במיסוי, וכמובן – הראייה כי מדובר בהשקעה לטווח ארוך, שתניב הכנסה יפה לאורך זמן. עם זאת, החיסרון המשמעותי של רכישת נדל"ן בחו"ל הוא כמובן חיסרון המרחק (ניהול בשלט רחוק), חיסרון השפה, ובעיקר – הצורך להבין את חוקי המשפט והכלכלה בארץ היעד, מה שדורש בדרך כלל את עזרתם של מומחים מקצועיים. באילו ארצות כדאי להשקיע ? בשנים הקודמות נמשכו יזמי הנדל"ן בעיקר למדינות מזרח אירופה דוגמת בולגריה, רומניה או הונגריה. אלה ממשיכים להשקיע במדינות אלה גם כיום, אולם בהיקפים יורדים והולכים. בתקופה האחרונה, גם מדינות מערב אירופה כמו לונדון באנגליה או ברלין בגרמניה נכנסו לתמונה ומושכות משקיעים רבים. מוקד נוסף וחדש של השנתיים האחרונות להשקעות נדל"ן בחו"ל הוא נדל"ן בארה"ב, בעיקר לאחר משבר הסאב פריים הגדול שעבר על המדינה. המשבר הביא לכך שמחירי הנדל"ן באיזורים מסויימים צנחו והפכו ליעדי השקעה אטרקטיביים, במיוחד עבור אלה המאמינים, כי המחירים צפויים לעלות ולחזור לשווי הריאלי שלהם, בכך להשיג רווחים נאים. יעד מעניין נוסף למשקיעים קטנים (כ-50,000-60,000$) הוא קרקעות למכירה באיים אקזוטיים בדרום אמריקה. אלה זמינים במחירים נמוכים ביותר ואפשר להשיג עליהן תשואה מצויינת. האם לרכוש נדל"ן באופן עצמאי או באמצעות חברה ? רכישת נדל"ן בחו"ל דורשת בראש ובראשונה עבודת הכנה נרחבת ומקיפה, אודותיה נפרט מייד. עם זאת, חשוב לדעת כי בפני המעוניינים לרכוש נדל"ן בחו"ל עומדות שתי אפשרויות עיקריות : 1. רכישה עצמאית אל מול חברה מקומית בארץ היעד או אדם פרטי. רכישה עצמאית היא כמובן מורכבת יותר ודורשת בין השאר ביצוע סקר שוק (ברמת המדינה, האזור והשכונה המיועדת), בדיקת ההיסטוריה הנדל"נית של האזור ומגמות הפיתוח העתידיות, בדיקת אפשרויות המימון של רכישה זו (באמצעות הלוואות או משכנתאות מבנקים מקומיים), בדיקת נכסים, עמידה על היבטי המיסוי, בדיקת אפשרויות השיווק של הנכס ואיתור שוכרים פוטנציאלים, וכמובן – עמידה על היקף ההוצאות הנדרשות לאחזקת הנכס. על מנת להשלים את הרכישה יידרש המשקיע לנסוע פעמים מספר לארץ היעד, בין אם מדובר בביקור התרשמות ובין אם מדובר בסידורי בירוקרטיה וסידורים משפטיים אחרים. 2. רכישה באמצעות חברה המתמחה ברכישות נדל"ן בחו"ל – בחירה בדרך זו מומלצת יותר למי שעושה צעדיו הראשונים בתחום, ומעוניין לקבל שקט נפשי ותמיכה מקצועית. רכישה בדרך זו מחייבת ביצוע סקר של החברות המתמחות בתחום, בדיקת חוזה הרכישה (באמצעות עורך דין מומחה בתחום הבקי בנושאי מיסוי). היתרון בעבודה עם חברות ניהול אלה הוא כמובן הניהול והאחזקה המבוצעות על ידה, כמו גם המקצועיות, ההיכרות הרבה עם ארץ היעד והאפשרות לאתר נכסים מניבים בקלות רבה יותר. עם זאת, חברת ניהול שכזו גובה כמובן דמי תיווך אותם נדרש לשקלל בעת חישוב כדאיות ההשקעה. קחו בחשבון את העלויות הנלוות בנוסף להשקעה המיידית ברכישת נדל"ן בחו"ל (מחיר הנכס), קיימות עלויות נוספות אותן יש להביא בחשבון: נסיעות לביקור בנכס (טרם הרכישה ולאחריה), הוצאות השהיה בארץ היעד, שכר טרחה לעורכי הדין, ליועצי המס ולמתווכים (אם תעבדו במקביל עם אנשי מקצוע ישראלים ואנשי מקצוע בארץ היעד, הרי שהתשלום יעלה בהתאמה). זכרו, כי מספר הנושאים שחובה לבדוק ולוודא לפני שמשקיעים בנדל"ן בחו"ל הוא רב במיוחד, זאת לנוכח סיפורים רבים בהם איבדו אנשים את כספם בגין החלטות שגויות או בגין נוכלים, שפיתו משקיעים להשקיע הון עתק בדירות ריקות או לא ריאליות להשקעה. לכן, יש להיזהר מאוד לפני שמשקיעים ולנקוט זהירות רבה וחשדנות לפני כל מהלך. ומה בנושא מיסוי ויעוץ משפטי ? על מנת להפיק תשואה מקסימלית מההשקעה, חשוב לבצע תכנון מס מדוקדק טרם רכישת נדל"ן בחו"ל, זאת בסיועם של יועצי מס מקצועיים. במידה ותבחרו להיוועץ ביועצי מס ישראלים מקומיים, כדאי לבקש מהם המלצות על יועצי מס מקומיים בארץ היעד על מנת להשלים את המידע הדרוש. ייעוץ מקצועי בנושא המיסוי יתחשב בהיבטי המס בישראל ובמדינה הזרה, כמו גם בשיקולי מס, הנובעים מאופן אחזקת הנכס (כך, למשל, במדינות רבות המיסוי על נכס מושכר שונה מהמיסוי על נכס המשמש את הרוכש לצורך מגורים ומאוכלס רק בחלק מחודשי השנה). על ייעוץ המס להתייחס גם לאפשרויות עתידיות, למשל מכירת הנכס או העברתו ליורשים, והמסים שיחולו במצב זה. המלצה זו תקפה גם בכל הקשור לייעוץ משפטי – חשוב להיוועץ ביועץ משפטי, המכיר היטב את חוקי הנדל"ן והמקרקעין בארץ היעד על פני הסיכון של מגבלות שונות שיצוצו לאורך הדרך. כדאי לעבוד בשיתוף עורכי דין ישראלים ועורך דין מקומי בארץ היעד, זאת על מנת שתוכלו לקבל הסברים מדויקים אודות הליך הרכישה, הזכויות והחובות שלכם במהלכו ואופן אחזקת הנכס. יש לבחון היטב את כל סעיפי החוזה, ולוודא כי אלה מובנים לכם לחלוטין. רכשתם ? תתחדשו, אולם העבודה עדיין לא הסתיימה בין אם ההשקעה ברכישת נדל"ן בחו"ל מבוצעת באופן עצמאי ובין אם באמצעות חברה - מומלץ לבקר אחת לתקופה בנכס ולוודא את תקינותו ואת אופן ניהולו. כמו כן, יש להתעדכן באופן שוטף במצב שוק הנדל"ן של המדינה במטרה לשמור על ערך ההשקעה, לזהות מגמות - ולפעול בהתאם להתפתחויות.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש