שתף

הרפורמות בשוק הנדל``ן – שאלות ותשובות

06.04.2014
מה בעצם החליטה הממשלה, מי ייהנה מכך ומה כדאי לעשות עכשיו? קבלו את המדריך המלא קבינט הדיור שפועל בממשלה קיבל החודש שורה של החלטות דרמטיות בתחום הנדל"ן במטרה להילחם ביוקר הדיור. ההחלטות צפויות לעבור כעת לתהליך אישורים מהיר - ובממשלה מקווים כי הן יקלו על רבים ובעיקר על זוגות צעירים לרכוש דירות. ההחלטה העיקרית, שזכתה לפרסום הרב ביותר, היא זו שקיבל שר האוצר יאיר לפיד, בניגוד לדעת בכירי האוצר, להפחית עד ל-0% את המע"מ על דירות שירכשו הזוגות הצעירים. בנוסף, אושרה ההחלטה שקידם ראש הממשלה בנימין נתניהו לצד שר השיכון אורי אריאל, לקביעה של מחיר מטרה לדירות במכרזים ממשלתיים. החלטה חשובה נוספת היא להקים צוות שינסח חוק שמטרתו היא להסדיר את שוק השכירות ואת היחסים בין השוכרים למשכירים כדי לעודד את האפשרות לגור בשכירות. נדגיש כי הניסוח הסופי עדיין צריך להיות מאושר, וכי ייתכן שהחלטות שייצאו לפועל יהיו שונות. מי ייהנה מהפטור ממע"מ? תכנית הפטור ממע"מ תחול על זוגות צעירים שיש להם לפחות ילד אחד, שיירכשו דירה מקבלן ולפחות אחד מבני הזוג שירת בצבא. בעקבות הביקורות בנושא, התוכנית הראשונית שפורסמה כבר הורחבה למי שהוא רווק מעל גיל 35 עם או בלי ילדים - וכן לזוגות בגילאים אלו (לפחות אחד מהשניים) ללא ילדים, כאשר הובטח שיימצא פתרון גם לידועים בציבור. שימו לב שמע"מ מוטל רק על דירות חדשות ולכן התכנית אינה רלוונטית לרוכשי דירות מיד שנייה. ההנחה תינתן לדירות שימכרו במחיר של עד 1.6 מיליון שקלים. מחירי מטרה – איך זה יעבוד? התכנית של ראש הממשלה לקביעת מחיר מטרה היא תכנית שאמורה לשנות את שיטת המכרזים שמפרסמת המדינה לשיווק קרקעות שלה. על פי התכנית, המדינה תקבע את מחירי הדירות, ולא תאפשר לקבלנים להחליט על המחירים בהתאם למחירי השוק. המחיר הקבוע מראש בקרקעות שיכנסו לתכנית יהיה נמוך ב-20% ממחיר השוק. שיטת החישוב של המחיר הממוצע בשוק תתחשב במחירי הדירות החדשות באזור שבו נמצאת הקרקע. הקבלנים שישתתפו במכרזים האלו יהיו חייבים למכור 80% מהדירות במחיר המוזל שתקבע המדינה ו-20% במחיר חופשי. על פי התכנית, כלל הקרקעות בארבע השנים הקרובות ישווקו במתכונת זו. משרד הבינוי והשיכון יפקח על המפרט של הדירה כדי שזו לא תהיה בסטנדרט נמוך. שימו לב - מי שיקנה דירה במכרז כזה לא יקבל גם את הפטור ממע"מ שבתכנית של לפיד. כמו כן, מי שרוכש דירות במכרזים אלו לא יוכל למכור את הדירות במשך חמש שנים ממועד האכלוס, אבל יוכל להשכירן. לפחות 80% מהדירות בבניינים הללו יהיו בשטח של 60 עד 150 מ"ר. איך ישתנו מחירי הדירות החדשות? קשה להעריך - בממשלה מקווים שכבר השנה תירשם ירידה במחירי הדיור שתתחזק בשנה הבאה. עם זאת, מבקרי התוכניות טוענים שההשפעה שלהן תהיה קטנה אם לא שלילית, שכן עיקר הבעיה הוא בהיצע הדירות – והגדלת הביקוש רק תלחץ על המוכרים להעלות מחירים. במשרד האוצר וגם בבנק ישראל מתנגדים באופן חריף להורדת המע"מ, וטוענים שהגדלת הביקושים תמנע את ירידת המחירים בסופו של דבר, וכן תיצור מצב שבו יהיה קשה לפקח על היישום דבר שיוליד שוק שחור. ביקורת נוספת היא שהפריפריה תהנה פחות שכן ההטבה למע"מ לדירות במרכז תהיינה גדולה יותר. מה יקרה לדירות מיד שניה? הכללתם של משפרי הדיור בתוכנית מחירי המטרה אמורה לדברי יוזמיה להפחית את מחירי הדירות מיד שנייה, שכן ההיצע שלהן יגדל. כמו כן סביר להערכתם להניח שהפטור ממע"מ יגביר את הביקוש לדירות חדשות, מה שילחץ על מוכרי דירות להוריד מחירים. מה יקרה בשוק השכירות? החלטה נוספת שאושרה בקבינט הדיור נועדה לפקח על שכר הדירה ולאפשר לשוכרים יציבות. באופן כזה שמרגע חתימת החוזה, המחירים לא יתייקרו מעבר להתייקרות המדד, גם במקרה של חילופי שוכר. נושא הזכויות והחובות של השוכר והמשכיר ייקבע בחוק, כולל הליכי פינוי של שוכרים שהפרו את החוזה מצד אחד, וכן האחריות לתיקוני ליקויים ותשלומים נלווים וסטנדרטים נאותים בדירות מצד שני. אז מה כדאי לעשות כעת? אם אתם עומדים לרכוש דירה, יתכן בהחלט ששווה לכם לחכות כמה חודשים כדי לראות אם תוכלו ליהנות מההטבה על המע"מ או אם אינכם זקוקים לה בדחיפות, לחכות ליישום תכנית מכרזי המטרה. אם אינכם יכולים לחכות שווה לכם לנסות ללחוץ על הקבלנים לקבל הנחות כעת לפני שהתכניות ייכנסו לפועל.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש