שתף

ההנחיות החדשות של בנק ישראל בתחום המשכנתא - צריכים משכנתא? מעכשיו הביאו יותר הון עצמי!

16.06.2010
אפשר להסכים שרוב הזוגות הצעירים בישראל לא מייחסים ברוב ימות השנה משמעות מיוחדת למדיניות המאקרו כלכלית של בנק ישראל. אולם, לאור החלטתו של בנק ישראל להעלות את הריבית עבור משכנתאות במימון גבוה, על מנת להוריד את הביקושים בשוק הנדל"ן, עומדת עלות המשכנתא לעלות עבור אותם זוגות. מה ההנחיות החדשות של בנק ישראל? • על פי ההצעה שאישר בנק ישראל יידרשו רוכשי הדירות להעמיד הון עצמי של כ-40% מערך הנכס, כאשר זוג צעיר שיירצה להוריד את אחוז המימון העצמי ייקח משכנתא הנחשבת "מסוכנת". על משכנתא זו יחויב הבנק להפריש בעת מתן ההלוואה כ0.75% מגובה ההלוואה עבור ביטוח האשראי. המשמעות של מהלך זה תבוא לידי ביטוי בהעלאת הריבית ועלות המשכנתא ככל ששיעור המימון גבוה יותר • במסגרת ההנחיות דורש בנק ישראל מהבנקים לבחון את ניהול הסיכונים באשראי למימון דיור, וליצור הפרשה נוספת עבור הלוואות לדיור שניתנות בשיעור מימון גבוה (מעל 60% כאמור). • בנק ישראל מנחה את הבנקים לבחון מחדש את הסיכונים בתיק האשראי הקיים וכן את מדיניותם בתחום הלוואות לדיור, כדי לצמצם מצב של נטילת סיכונים מיותרת.במסגרת בחינת האשראי יש להעמיד תרחישים חמורים, כדי לבדוק את המצב ביחס שבין האשראי שניתן לעומת שווי הנכס המשועבד. כמו כן יש לבחון שינויים שקורים במהלך הזמן בכושר ההחזר של הלווים. • כמו כן קובע בנק ישראל כי יש מקום לבחון את הצורך בהגדלת ההפרשות לחובות מסופקים בעקבות הגידול בסיכון לאשראי לדיור. הבנקים יצטרכו להחזיק הפרשה נוספת שלא תפחת משיעור של 0.75% עבור יתרות ההלוואות לדיור שהוקצו ללווים החל מאפריל 2010 - עבור העמדת האשראי גבוה מ-60% מערך הנכס. הפרשה נוספת זו תחול מהדוחות הכספיים של חודש יוני 2010 והלאה. איך ההחלטה תפגע ברוכשי הדירות? הון עצמי גבוה יותר. גורמים שונים במשק מזהירים שהצעד יקשה על לווים פוטנציאלים לרכוש דירה. בנק ישראל רוצה להוריד את אחוז המימון של הבנקים במשכנתאות מ-70% ל-60%. משמעות המהלך במספרים היא פשוטה: לווה שביקש לרכוש בעבר דירה במחיר ממוצע של- 1,000,000 ₪ היה צריך להעמיד הון עצמי של -300,000 ₪, אולם כעת לאחר יישום ההחלטה, ייאלץ הלווה להגדיל את שיעור ההון העצמי ולהעמיד 400,000 ₪, סכום המהווה 40% מערך הנכס. עלייה בגובה הריבית. במידה והלווה לא יצליח לעמוד בדרישות המימון העצמי, הוא ייאלץ לשלם כיום ריבית גבוהה יותר מאשר בעבר. התוספת אותה ישלם הלווה עבור משכנתא במימון גבוה, תלויה בגובה הריבית על המשכנתא, וצפויה להגיע לעשרות שקלים ואף מאות ש"ח בחודש. כלומר, בחישוב כולל עלולות ההנחיות החדשות להביא להתייקרות של עשרות אלפי שקלים בעלות הכוללת של המשכנתא. התגובה הראשונה של חלק מהבנקים גרסה, שייקור המשכנתא יגולגל באופן מלא אל הלקוחות, אולם התחרות הרבה בין הבנקים על נושא המשכנתאות יכולה להביא לכך, שגם הבנקים ייספגו בעצמם אחוז מסוים מהמחיר. ההחלטה החדשה עלולה לפגוע באופן משמעותי באפשרות להשיג משכנתאות במימון גבוה, שהגיעו עד לא מזמן לשיעורי מימון גבוהים ביותר ביחס למחיר הנכס. באיזו מידה ייפגעו מההחלטה במיוחד הזוגות צעירים? המטרה של בנק ישראל איננה לפגוע בזוגות הצעירים, וייתכן כי ההחלטה לא תיושם עבור מי שרוכש את דירתו הראשונה, בדומה להחלטה שבה בוטל הפטור ממס שבח החל מהדירה השנייה. במידה ולא יוחלט על פטור עבור רוכשי דירה ראשונה, מדובר בהחלטה שתקשה על זוגות הצעירים בישראל לרכוש דירה. זוגות צעירים הנמצאים בתחילת דרכם הפיננסית מתקשים לגייס סכומי כסף גדולים כהון עצמי, כך שתוספת של 10% מערך הנכס עלולה להקשות עליהם להגיע לסכום הנדרש. היתרון היחסי של הזוגות הצעירים הוא בשנות העבודה וההכנסה הרבות המצפות להם בעתיד, אולם במידה ולא יצליחו בני הזוג לגייס את ההון העצמי הדרוש הם לא יוכלו כלל לקבל את המשכנתא. אם מחירי הדירות אכן ירדו, איך ניתן להרוויח מזה? אחת הביקורות על המהלך גורסת, כי רק בעלי החוסן הכלכלי ירוויחו מהעלאת הריבית ומירידת מחירים אפשרית. על פי הטענה, מי שמסוגל להעמיד את ההון העצמי הנדרש לא יושפע לרעה מהעלאת הריבית, ומנגד ירוויח מירידת הביקושים בשוק. לכן, משקיע שיירצה להשקיע בנדל"ן וברשותו אפשרות לממן יותר מ-40% מערך הנכס, עשוי דווקא להרוויח מהמהלך, כל זאת במידה ומחירי הדירות אכן ירדו בטווח הארוך. מנגד, אם תכננתם לנצל את הריבית הנמוכה לצורך השקעה בנדל"ן שאינו למגורים, כלומר רכישת דירה או נכס נוסף במימון גבוה, אז כמובן שבעקבות ההחלטה, כדאי לכם לשקול שוב את כדאיות העסקה. מה רוצה בעצם בנק ישראל? מטרת המהלך היא לעצור מגמה של עליית מחירים של כ-30% במשך זמן של השנתיים האחרונות בלבד, על מנת למנוע בועה בשוק הנדל"ן. ההחלטה התקבלה במקביל למספר החלטות נוספות שנועדו לצנן את שוק הנדל"ן. בנוסף, בוטל לאחרונה הפטור ממס שבח לדירות שאינן לצרכי מגורים, בוטלו הטבות מס, שניתנו בעבר לקבוצות רכישה, וגם רשות המיסים הודיעה כי תשקול להעלות את מס הרכישה מ-3.5% ל-5%.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש