שתף

האם כדאי עדיין לקנות דירה בקבוצת רכישה?

06.12.2012
למרות שהבאזז הגדול סביבן ירד משמעותית, קבוצות הרכישה עדיין פועלות בשטח ומציעות אלטרנטיבה לרכישת דירה מקבלנים עד לפני שנים אחדות, קבוצות הרכישה היו הטרנד הכי לוהט בשוק הנדל"ן בישראל. המשבר העולמי והחשש מהשלכותיו על ישראל, הביא את הרגולטורים לנקוט בשורה של צעדים שנועדו לצמצם את התופעה – והיא הלכה ודעכה. רבים חשבו שהיא תיעלם לחלוטין מהשטח, אבל המציאות שונה – קבוצות רכישה עדיין קיימות, וגם אם הן מושכות פחות תשומת לב, לא מעט אנשים בוחרים להשתלב בהן. בעבור לא מעט אנשים, שמתקשים לגייס את הסכומים הדרושים עבור דירת החלומות שלהם, האופציה הזו עדיין מפתה למדי. הסיבה העיקרית לפופולריות של קבוצות הרכישה בעבר הייתה האפשרות, על הנייר, לרכוש דירה במחיר נמוך בעשרות אחוזים ממחירה של דירה דומה מקבלן. זאת, בין השאר, בשל תשלום מופחת של מיסים שונים. התיקונים השונים בחוק צמצמו משמעותית את ההבדלים במיסוי – כך שכיום הדבר אינו מהווה שיקול משמעותי. כיום, היתרון העיקרי שעומד לזכות הרוכשים בקבוצות הוא הוויתור על חלק גדול מהרווח הקבלני. במסגרת מודל הרכישה הקבוצתי, מארגן הקבוצה, כלומר היזם, מאתר בשלב הראשון קרקע רלבנטית. בדרך כלל, עוד לפני שהיא נרכשת, ועוד לפני הסדרת ההיתרים ואישורי הבניה – הוא בונה תוכנית ראשונית בעזרת אדריכלים ויוצר את "החלום". בעזרת התוכנית מתחיל היזם במהלך השיווקי ומגבש קבוצת רכישה שמורכבת משותפים לפרויקט שחותמים על חוזה שותפות. בחוזה מתוארת הדירה אותה יקבל כל אחד מהשותפים, והעלויות המשוערות שבהן יישא בעבור רכישת הקרקע, הבנייה וכו`. בשלב הראשון מעבירים השותפים את החלק הדרוש לצורך רכישת הקרקע, שמהווה בדרך כלל 35-45 אחוזים מהמחיר הסופי המשוער. בעזרת הסכום שנאסף פועל היזם לרכישתה של הקרקע, השגת ההיתרים הדרושים ומתחיל באיתור קבלן מבצע. גם כיום הרכישה באמצעות קבוצה אמורה להיות זולה יותר – ומספר דוגמאות בתקופה האחרונה הראו זאת. כך למשל דירה שנבנתה ברמת אביב ג` באמצעות קבוצת רכישה נקנתה בכ-3 מיליון שקלים, בהשוואה למחיר גבוה יותר ב-25-35 אחוזים לדירות דומות שנבנו על ידי קבלנים באיזור. הסיבה העיקרית היא שהיזם מסתפק ברווח צנוע של 5-10 אחוזים, הרבה פחות מאשר מקובל בענף. בנוסף, לקבוצות הרכישה יש מספר יתרונות אחרים שמקלים עליה בהוזלת הפרוייקט – הן יכולות לגלות גמישות גדולה יותר בלוחות הזמנים ואינן נזקקות להוצאות שיווק ומימון גדולות כמו קבלנים. בצד השלילי, בשנים האחרונות פעלו בארץ לא מעט קבוצות רכישה לא מקצועיות, שהיזמים שלהן לא היו בעלי ניסיון בתחום הנדל"ן. חלק לא מבוטל מהקבוצות הללו לא הצליחו לממש כלל את הפרויקטים, או שהמימוש נעשה באיחור ובעלות גבוהה בהרבה מהתכנון המקורי. בעקבות השיניים במיסוי וההגבלות שהטיל בנק ישראל על מימון קבוצות רכישה, נעלמו רבים מהיזמים הלא מקצועיים, וכיום רוב העוסקים בענף הם גורמים מוכרים עם ניסיון. עם זאת – עדיין אלמנט הסיכון שברכישת דירה דרך קבוצת רכישה נחשב לגבוה יותר מאשר קנייה מקבלן. הנקודה המרכזית שיש לשים אליה לב – היא הפער הגדול שעשוי להתגלות בין החלום הראשוני לבין התוצאה הסופית בשטח. יזמים רבים של קבוצות רכישה מבליטים בשלב ההתחלתי את "החלום" שגיבשו – אבל הלקוחות הפוטנציאלים לא תמיד מבינים שהחלום עשוי להשתנות וללבוש צורה אחרת עד למימושו הסופי, וכי הדרך למימוש עלולה להיות ארוכה. גם המחיר המובטח תלוי בגורמים משתנים רבים ויש לקחת בחשבון שהוא עלול לעלות בעשרות אחוזים. אם אתם שוקלים להצטרף לקבוצת רכישה, זכרו תמיד שהשלב שבו אתם מצטרפים הוא שלב ראשוני מאוד – והיו מוכנים להפתעות לא מעטות ועיכובים שעלולים לצוץ לאורך הדרך. בנוסף – ודאו כי היזמים הם בעלי מקצוע מנוסים שיש להם קבלות בשטח להצלחות בתחום. אל תהססו להתייעץ עם שותפים קודמים שהיו חברים בקבוצת רכישה שהפעילו היזמים. כמו כן, חשוב מאוד להיעזר בעורך דין בעל ניסיון בתחום הנדל"ן ככלל ובקבוצות רכישה בפרט, על מנת שלא תגלו בעתיד סעיפים שלא הבנתם את משמעותם עד הסוף – ושעלולים לגרום לכם למפח נפש בדרך אל חלום הדירה המיוחלת.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש