שתף

דמי השכירות למול החזרי המשכנתא – מה עדיף?

26.08.2008
שוכרים רבים מרגישים שנטל דמי השכירות הולך ועולה ולכן מעדיפים לרכוש דירה ולהוציא את כספם על החזרי משכנתא . בכתבה הבאה נבדוק מתי כדאי לקנות דירה כדי לחסוך את דמי השכירות ומתי עדיף לדחות את הרכישה. נועה ואורי הם זוג טרי הגר בשכירות והם משלמים מדי חודש 3,500 ש"ח. המתנות מהחתונה והחיסכונות שצברו שעומדים לרשותם מסתכמים ב- 100,000 ש"ח והם שוקלים רכישת דירה שמחירה מיליון ש"ח. ההון העצמי של נועה ואורי מהווה 10% בלבד מערך הדירה אותה הם רוצים. • רכישת הדירה היום: במידה והזוג הטרי שלנו יקח משכנתא היום הוא יקבל מהבנק כ- 70% מהסכום שהם 630,000 ש"ח וכן הוא יצטרך לפנות לקבלת מימון חיצוני באמצעות חברת EMI של 270,000 ש"ח (סה"כ 900,000 ש"ח). במקרים מסוימים, בהם הבנק מעריך את יכולת ההחזר של הלווה כגבוהה מאוד הוא יאפשר שיעור מימון גבוה יותר אבל בכל מקרה לא גבוה מ- 80%. להלן ההצעה שקיבלו נועה ואורי: הבנק הציע להם משכנתא ל-25 שנה בריבית של 7.2% במסלול של ריבית קבועה לא צמודה וחברת המימון החיצוני שהנה יקרה יותר, בשל הסיכון הכרוך במימון גבוה, הציעה ריבית של 8% קבועה לא צמודה (כדי לפשט את הדוגמא מובאת משכנתא עם מסלול אחד. כמו כן, יש להניח שהריבית הנ"ל מגלמת גם את כל ההוצאות על עמלות וביטוח). נועה ואורי בדקו את נתוני ההצעה באמצעות מחשבון משכנתא (בלוח שפיצר) וקיבלו כי גובה ההחזר החודשי יהיה 6,617 ש"ח סה"כ ועלות המשכנתא ל- 25 שנה תהיה 1,985,193 ש"ח (900,000 ש"ח ע"ח הקרן ומעל מיליון ש"ח ע"ח הריבית). • רכישת הדירה בעוד 4 שנים: עכשיו נראה כיצד נועה ואורי יכולים להוזיל את עלות המשכנתא ע"י דחיית הרכישה ב- 4 שנים ועדיין לסיים את תשלום המשכנתא באותו זמן עם המשכנתא שהיתה נלקחת 4 שנים קודם. במקום לשלם החזרי משכנתא של 6,617 ש"ח בחודש נועה ואורי יכולים להפריש מסכום זה 3,500 ש"ח לדמי השכירות ואת היתרה (3,117 ש"ח) להפקיד מדי חודש בתוכנית חיסכון יחד עם ההון העצמי שלהם שעומד על 100,000 ש"ח. נועה ואורי בדקו במחשבון ערך עתידי וקיבלו כי לאחר 4 שנים גובה החיסכון (בריבית ריאלית של 5.5%) יגיע ל- 290,362 ש"ח שמהווים כמעט 30% ממחיר הדירה שהם רצו לקנות (לצורך הדוגמא נתעלם מעלייה או ירידה שעשויות לחול בשוק הדירות במהלך התקופה). כעת נועה ואורי זקוקים למשכנתא של 710 אש"ח בלבד עבור דירה שמחירה מיליון ש"ח. נחשב את עלות המשכנתא על הסכום החדש על פי התנאים שהוצעו להם לפני 4 שנים: הריבית תהיה 7.2% קבועה לא צמודה על כל סכום ההלוואה, כיוון שאין צורך בהשלמה של מימון חיצוני ותקופת ההלוואה תהיה 21 שנים (שיחד עם 4 שנות דחיית הרכישה מסתכמות ב- 25 שנים שהם קיבלו על ההצעה הקודמת). בהתאם לנתונים אלו, גובה ההחזר החודשי יעמוד על 5,472 ש"ח וסך עלות המשכנתא תהיה 1,378,901 ש"ח (710 אש"ח על ע"ח הקרן ו – 668,901 ש"ח ע"ח הריבית). כלומר, חיסכון של 606,902 ש"ח לעומת המשכנתא שהיתה נלקחת עם ההון העצמי הנמוך יותר. מאחר וההכנסות של אורי ונועה גבוהות יחסית הם ביקשו מהבנק להתאים את ההלוואה כך שגובה ההחזר החודשי יהיה זהה לזה של הלוואה המקורית, כלומר 6,617 ש"ח. כתוצאה התקצר משך ההלוואה ל- 14 שנים בלבד והחיסכון שנוצר ביחס להלוואה המקורית הנו 856,274 ש"ח סה"כ. ראינו אם כן, כיצד חישוב של כדאיות כלכלית יכול לשנות את התמונה. בהתאם לנתונים שנלקחו בדוגמה המספרית, לנועה ואורי השתלם לדחות את רכישת הדירה למרות תשלומי השכירות. דחיית הרכישה הוזילה את עלות המשכנתא הכוללת מבלי לשנות את מועד סיום המשכנתא (התשלומים הסתיימו תוך 25 שנים סה"כ בשני המקרים) ואף איפשרה לנועה ואורי לבחור באפשרות של קיצור משך ההלוואה מבלי להגדיל את גובה ההחזר מעבר להחזר שבהצעה המקורית. כמובן שהתוצאה עשויה לצאת הפוכה עם נתונים אחרים, אולם בכל מקרה מומלץ לדחות את רכישת הדירה לפחות עד להשגת הון עצמי מינימלי הנדרש להלוואה של הבנק שהנו כ- 30% מערך הנכס הנרכש וככל שההון העצמי גבוה יותר, כך הריבית שהבנק מציע על המשכנתא פוחתת והמשכנתא זולה יותר. רכישת דירה או השכרת דירה?
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש