שתף

דירה חדשה או יד שנייה – מה עדיף?

04.11.2012
מצב השוק, הביקוש בשכונה, שיקולי מימון ועוד – כל מה שחשוב לקחת בחשבון כשמתלבטים בין רכישת דירה חדשה לישנה אחת ההתלבטויות הקשות של מי שעומד לרכוש דירה – היא ההחלטה אם להעדיף קנייה של דירה חדשה, או דירה מיד שנייה. בדרך כלל, כשמדברים על דירות שנמצאות באותה סביבה, דירות חדשות יעלו ב-10%-20% יותר מדירה במפרט דומה מיד שנייה, בהנחה שהיא במצב טוב ולא זקוקה לשיפוץ נרחב (ככל שהדירה ישנה יותר כך יגדל הפער). עם זאת – ישנם גם מקרים אחרים, ומכיוון שמדובר בעסקה בעלת משמעות כה רבה – מוטב לבדוק היטב את האופציות השונות שעומדות לרשותכם. הנה כמה סוגיות שכדאי לקחת בחשבון: מצב השוק: התנודות במחיריהן של דירות יד שנייה ושל דירות חדשות אינן מתנהגות באופן זהה. בהחלט ייתכן שמחירי דירות חדשות יהיו במגמת ירידה ואילו דירות יד שנייה דווקא יתייקרו, למשל כאשר נוצר מצב שבו קבלנים צריכים למכור במהירות דירות רבות, בשל לחצי מימון. דווקא בתקופות מיתון והאטה, בעלי דירות פרטיים לעתים אינם ממהרים למכור, מכיוון שהם מחכים לעליות מחירים – ולכן בהחלט ייתכנו תקופות שבהן הפערים בין מחירי דירות חדשות למחירי דירות מיד שנייה מצטמצמים מאוד. היצע וביקוש: יש לא מעט ערים בישראל, שיש בהן ביקוש רב למגורים והיצע נמוך של דירות ישנות, והדבר מייקר באופן יחסי לערים אחרות את המחירים של דירות מיד שנייה. בערים כאלה הפער בין דירות חדשות לדירות מיד שנייה יכול להיות נמוך מאוד, כך שבערים כאלה ייתכן שישנה עדיפות דווקא לרכישת דירה חדשה. מימון: ברכישת דירה מפרויקטים חדשים ניתן בדרך כלל לרכוש את הדירה בתנאי מימון נוחים יותר, כאשר הקבלנים נוטים להציע גמישות במועדי ובפריסת התשלומים. לעתים קרובות הם מציעים תנאים כדאיים במיוחד, שמגלמים גם הטבה כלכלית של ממש בהתחשב בתשלומי הריבית (התופעה מתרחשת בעיקר בערים שבהן קיים היצע גדול של דירות יד שנייה המתחרה בפרויקטים חדשים). מציאות: למי שאנו ממהר ויכול להרשות לעצמו את ההמתנה – שוק הדירות מיד שנייה מציע אפשרות שאינה קיימת במגזר הדירות החדשות: איתור מציאות. לא מעט דירות ישנות הן בעלות פוטנציאל גדול להשבחה. לעתים שיפוץ פנימי יכול לעשות את העבודה, ולעתים מדובר בפוטנציאל שדורש שיפוץ כללי במסגרת של תמ"א 38, או פינוי-בינוי. במקרים אחרים קיימות אפשרויות חוקיות להרחבה וניצול זכויות בנייה שלא מומשו. כאשר מאתרים מציאה שכזו, מומלץ לוודא היטב ולהיעזר בייעוץ של מומחים מתחום הנדל"ן, כדי לוודא שאתם לא רוכשים חתול בשק. אם כל הבדיקות עוברות כשורה, תוכלו לרכוש נכס במחיר משתלם מאוד. מועד הרכישה: מחיריהן של דירות חדשות תלוי לעתים קרובות במועד הרכישה. כאשר מקדימים לרכוש את הדירה, לפני שהיא בנויה בפועל, המחיר שלה יכול להיות נמוך משמעותית ביחס למחיר של דירה חדשה שכבר מוכנה למסירה. מי שיכול להרשות זאת לעצמו, יכול לרכוש כך דירה חדשה במחיר שיהיה קרוב ולעתים אף נמוך יותר מדירה מיד שנייה. להתחיל בקטן: פרמטר נוסף שיכול להשפיע על השיקול בקניית דירה הוא מספר החדרים שלה – ואם אתם מחפשים דירה קטנה של 2-3 חדרים, יש מצב שתתקשו מאוד למצוא דירות חדשות שכאלה. כיום מעדיפים הקבלנים לבנות דירות של 4, 5 חדרים – ויש יחסית מעט דירות בגודל של 3 חדרים ומטה שנבנות. הדבר מייקר כמובן את המחיר ההתחלתי של רכישת הדירה. אם אתם מעדיפים דירת 3 חדרים, המבחר שיעמוד לרשותכם בשוק הדירות מיד שנייה יהיה גדול הרבה יותר. השבחת הנכס: אחד השיקולים החשובים ברכישת דירה הוא השבחת הנכס והיכולת שלו לשמור על ערכו ואף להגדיל אותו עם השנים. בממוצע, יש סיכון גדול יותר לירידת ערך בדירת יד שנייה ביחס לדירה חדשה, אבל בסופו של דבר קשה מאוד לנבא זאת – והדבר תלוי בהתפתחויות בשוק הדיור ובהיצע ובביקוש באיזור המגורים הספציפי. סביבת המגורים: באופן מפתיע, ישנם איזורים שבהם דווקא דירות מיד שנייה יקרות יותר – שכונות איכותיות שנמצאות ליד פרויקטים חדשים. כך למשך יש שכונות ברחבי הארץ שיש בהן סביבה מוצלחת ודירה שאינה ישנה מאוד, בת 3-5 שנים, יכולה להיות יקרה יותר מאשר דירה בפרויקט חדש סמוך. בחלק מהמקרים, הדבר נובע גם מהעובדה שהכניסה לדירה שהיא חלק מפרוייקט גדול, יכולה להתבצע כאשר הפרויקט עצמו טרם הושלם.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש