שתף

בנק ישראל יוצא למאבק נגד המשקיעים בנדל``ן

30.10.2012
במקביל להורדת ריבית נוספת הודיע בנק ישראל כי הוא מגביל את שיעורי המימון שרשאים הבנקים למשכנתאות לתת. אך זה ישפיע על השוק? הדעות חלוקות. אחרי חודשים ארוכים שבהם רמז בנק ישראל כי בכוונתו לפעול לצינון שוק המשכנתאות – הודיע אתמול המפקח על הבנקים דודו זקן על שורת תקנות חדשות שייושמו החל מחודש נובמבר. בנק ישראל מודאג זה זמן רב מהיקף המשכנתאות שלוקח הציבור בישראל. הבנק חושש כי אנשים רבים נוטלים התחייבויות מסוכנות שלא יוכלו לעמוד בהן בעתיד, בתקופה שבה הריבית תעלה – או במקרה של מיתון במשק ואבטלה גבוהה. במקרה שכזה עלול להיווצר מצב שבו רבים לא יוכלו לפרוע את המשכנתאות שלקחו, והדבר עלול לגרור את המערכת הבנקאית ואת המשק כולו למשבר קשה, כפי שאירע בשנים האחרונות במספר מדינות בעולם. בבנק אמרו כי "בשנים האחרונות אנו עדים להתפתחויות שליליות בשוק הדיור ובשוק האשראי לדיור. טיוטת ההוראה הנוכחית פורסמה על רקע הגידול המשמעותי בשנים האחרונות ביתרת האשראי לדיור והעלייה במחירי הדירות בארץ. מגמות אחרונות בשוק הדיור מעידות על גידול במספר העסקאות, גידול ברמה החודשית של ביצועי המשכנתאות וגידול בנפח הפעילות של המשקיעים, בין היתר על רקע סביבת הריבית הנמוכה על המשכנתאות. התפתחויות אלו משליכות על רמת הסיכון הגלומה בתיק האשראי". הבנק נקט בעבר במספר צעדים במטרה לצנן את שוק הנדל"ן, כמו למשל הגבלת שיעורה של המשכנתא בריבית משתנה, הפרשה נוספת של הבנקים לחובות מסופקים והגבלת המשכנתאות לקבוצות רכישה – אולם הצעדים הללו לא הועילו לזמן רב. הריבית הנמוכה במשק, שירדה אתמול שוב בעוד רבע אחוז, והתשואות הנמוכות בבורסה בתל אביב – שלחו משקיעים רבים לשוק, ובקיץ נלקחו משכנתאות בסכומי שיא מה הן ההחלטות החדשות? בנק ישראל חלק את המשקיעים ל- 3 קבוצות עיקריות : 1. הלוואה לדירה ראשונה –אם מדובר בהלוואה לצורך רכישת דירה ראשונה. במקרה כזה שיעור המימון המרבי יהיה 75%. 2. משפרי דיור - מעתה הבנקים לא יורשו לתת משכנתאות בשיעור מימון גבוה מ-70% לקבוצה זו. 3. משקיעים - במקרה של רכישת דירה להשקעה שיעור המימון יהיה עד 50%. ההנחיה כוללת רכישה של תושבי חוץ. בבנק ישראל מקווים כי הצעדים לא יפגעו יתר על המידה ביכולתם של זוגות צעירים לרכוש דירה ראשונה – ומציינים כי לוקחי משכנתאות בהיקף של למעלה מ-75% שאינם משקיעים מהווים רק כ-6% מהשוק. ההוראה תכנס לתוקף ב- 1/11/2012. המשמעות מי שיקבל אישור מהבנק עד יום חמישי ההגבלה לא תחול עליו. התקנה קרוב לוודאי מבטלת את האפשרות לנטילת מימון גבוה באמצעות חברת EMI וקיימים סימני שאלה לגבי המשך קיומה של חברה זו. מה מבקש להשיג הבנק בפועל? להחלטות הבנק יש מספר מטרות: בראש ובראשונה, לצמצם את תופעת המשקיעים שלוקחים משכנתאות לצורך רכישת דירה במימון גבוה, כלומר כמעט ללא סיכון, שכן זה מונח למעשה לפתחו של הבנק. פעילות המשקיעים בשוק הדיור מוערכת בכ-25% מהעסקאות. שנית – למנוע מצב שבו משקי הבית נקלעים למצב של מינוף יתר, בשל הפיתוי שבלקיחת משכנתאות גבוהות מדי בתקופה הנוכחית שבה הריבית נמוכה, דבר שלא יימשך לנצח. שלישית – בבנק מקווים שהצעדים יקטינו במקצת את הביקוש לדירות ויגרמו להאטה הדרגתית במחירי הדיור. איך תוגדר דירה להשקעה? לדברי הבנק, "דירה להשקעה הינה בהתאם לדיווח לרשויות המס (דירה שנייה), לרבות דירה הנרכשת ע"י תושב חוץ". בנק ישראל יחייב את הבנקים לדרוש מנוטלי המשכנתאות תצהיר מאושר ע"י עו"ד "לגבי עמידתו של הלווה בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה יחידה או דירה חליפית והעתק של ההצהרה שנמסרה על ידו לרשות המיסים". מה יקרה כעת למחירי הדירות? בבנק ישראל מודים שיש קושי בהערכת ההשפעה של הצעד, אך הם מקווים לטוב: "מחירי הדירות מושפעים משילוב רב של גורמים ובהם הריבית במשק, היצע הקרקעות, מלאי הדירות והתחלות הבנייה, גורמי מיסוי, שיעור האבטלה, הציפיות לאינפלציה ועוד. לאור ההתפתחויות האחרונות בשוק הדיור ורמות הריבית הנמוכות, צפוי הצעד לפעול בכיוון של הורדת מחירי הדירות". לדעתינו המהלכים האחרונים של בנק ישראל הפוגעים בעיקר בצד הביקוש הינם בעיתיים היות והביקוש לדיור הוא קשיח (בין אם באמצעות רכישת דירה או באמצעות השכרתה) ומהלכים אלו בכל מקרה יפגעו ברוכשי/שוכרי דיור. עיקר הפתרון צריך להתמקד בצד ההיצע ופה ממשלת ישראל חוטאת לתפקידה. מה התגובות בשוק לצעדים? בשוק הנדל"ן רבים בירכו, אך אחרים טענו שהצעדים לא ישפיעו בצורה ניכרת שכן הורדת הריבית משמעותית יותר עבור משקיעים מאשר היקף ההון העצמי. כמו כן הם טענו שהצעדים עלולים לייקר את רמת השכירות בשוק. שר השיכון אריאל אטיאס אמר כי "זוהי מדיניות נכונה מצידו של נגיד בנק ישראל, שלראשונה מבצע הפרדה בין זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה לבין משקיעים דבר שתואם את מדיניות משרד הבינוי והשיכון לפיה כל המענקים והתמריצים ניתנים רק לזוגות צעירים ולא ניתנים למשקיעים. חשוב לזכור כי המשקיעים היו אלה שרכשו דווקא את הדירות הקטנות הזמינות למגורים והוציאו מהמשחק אלפי משפחות שרצו לרכוש את דירתם הראשונה." לעומת זאת אמר דובר "ישראל יקרה לנו", איל עופר, כי הצעד לא ישפיע מהותית בשל התפתחויות בשוק המימון: "כבר כיום רבים מצאו דרך לעקוף את מגבלות ההון העצמי הנדרש - בעזרת ביטוחי משכנתא פרטיים הניתנים ישירות בסניף הבנק. במקביל, קבלנים נותנים כיום לקונים הלוואות בלון לארבע שנים המגיעות מאשראי מסחרי ואינן נתונות למגבלות החדשות. התוצאה היא שהדרך היחידה להגביל את גודל המשכנתא היא על ידי העלאת שערי הריבית - אבל בנק ישראל פועל בכוון ההפוך".
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש