שתף

בחירת מסלול משכנתא בתנאי אי ודאות – משכנתא במסלול צמוד מט``ח

18.06.2008
לקנות בית בארץ וליהנות מתנאי המשכנתא בחו"ל, זה מה שמציעים לנו הבנקים למשכנתאות במסלולי המט"ח . משכנתא במסלול מט"ח מושפעת משני משתנים עיקריים – ריבית חו"ל ושער החליפין הרלוונטי. החזרי המשכנתא מבוצעים בשקלים אולם הם מחושבים לפי ערכם בדולרים ובהתאם לשינוי בשער הריבית בחו"ל. איך עובדת ההצמדה לשער החליפין? כאשר לוקחים משכנתא במסלול מט"ח, הבנק מחשב את סכום ההלוואה ההתחלתי במונחי המטבע אליו מוצמדת המשכנתא ויתרת הקרן מתעדכנת אחת לחודש בהתאם לשינויים החלים בשער החליפין של אותו מטבע. ניקח דוגמא מספרית (החישובים הנם בקירוב): זוג לקח הלוואה של 1,030,000 ש"ח במסלול צמוד אירו. הבנק ייחשב בעת לקיחת ההלוואה של גובה הקרן במונחי אירו – לפי שער חליפין של 5.15 שקל לאירו גובה הקרן תעמוד על 200,000 אירו. קרן זו תהווה את הבסיס לחישוב יתרת הקרן במשך תקופת ההלוואה. נחשב את יתרת הקרן לאחר חודש בהנחה ששער החליפין עלה ל- 5.2 שקל לאירו. נניח כי יתרת הקרן באירו עומדת לאחר חודש על 199,500 אירו. בעקבות עליית שער החליפין יתרת הקרן החדשה בשקלים תהיה 1,037,400 ש"ח (הקרן עלתה בכ- 10,000 ש"ח למול היתרה המחושבת לפי שער החליפין הישן, שכן 199,500 X 5.15 = 1,027,425 ש"ח). נחשב את יתרת הקרן לאחר חודש בהנחה ששער החליפין ירד ל- 5.1 שקל לאירו. יתרת הקרן החדשה בשקלים תהיה 1,017,450 ש"ח (הקרן פחתה בכ- 10,000 ש"ח). יש בנקים שקובעים רצפת שער חליפין אשר מתחתיה יתרת הקרן לא תפחת. אם למשל הרצפה תיקבע על 4 שקל לאירו, במידה והאירו ביחס לשקל ירד מתחת לשער זה יתרת הקרן תמשיך להיות מחושבת בהתאם ל- 4 אירו לשקל. הצמדה לריבית חו"ל - משכנתא במסלול מט"ח מאפשרת ליהנות מתנאי הריביות בחו"ל אשר בדר"כ עומדות על שיעור נמוך מזה של הריבית בישראל. הבנקים נותנים את ריבית חו"ל בתוספת מרווח מסוים. למשל, הריבית על היין היפני + 2%. שיעור הריבית על ההלוואה מתעדכן אחת לחודש בהתאם לשינויים בשער הריבית בחו"ל. מתי מסלול מט"ח כדאי? כאשר שער החליפין אליו ההלוואה מוצמדת יציב או כאשר הוא גבוה וצפויה ירידה בשערו (יש לשים לב לרצפת שער החליפין שקבע הבנק) וכן כאשר שער הריבית הנלווית לאותו מטבע נמוכה מהריבית בישראל ומאופיינת ביציבות. כמו כן, ללווים המקבלים הכנסה במט"ח או צמודה למט"ח יש הגנה מפני שינויים בשער החליפין והם יכולים לנצל גם מסלול הצמוד למטבע תנודתי אך עם ריבית נמוכה. לווים כאלה הם למשל תושבי חו"ל הרוכשים דירה בארץ, נותני שירותים המצמידים את שכר הטרחה שלהם לדולר או בעלי דירות להשכרה המצמידים את שכר הדירה לדולר. לקיחת ההלוואה או חלקה במסלול מט"ח מחייב מעקב חודשי אחר מגמת שער החליפין והריבית בחו"ל. השקל הוא המלך אבל איך שומרים על ערך הכסף? להשוואת ריביות משכנתא בבנקים שונים לחץ כאן
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש