שתף

בחירת מסלול משכנתא בתנאי אי ודאות – מסלול בריבית קבועה צמוד מדד

איזה מסלול משכנתא הכי עדיף, כשהריבית עולה ויורדת כל כמה חודשים, כשהאינפלציה משתוללת, וכשאף אחד לא יודע מה יהיה עם הדולר?

01.06.2008

נכתב ע"י שגית כהן, בעלת M.A בכלכלה

איזה מסלול משכנתא הכי עדיף, כשהריבית עולה ויורדת כל כמה חודשים, כשהאינפלציה משתוללת, וכשאף אחד לא יודע מה יהיה עם הדולר. רק לפני כמה חודשים ריבית בנק ישראל ירדה בצורה משמעותית והוזילה את המשכנתאות, אבל אז האינפלציה התחילה להשתולל וכל מי שלקח מסלול צמוד מדד הבחין שהחזריו החודשיים עלו.

בחודש הקרוב ריבית בנק ישראל צפויה שוב לעלות בכ- 0.5% ולכן גם הלווים במסלול הפריים צפויים לראות בחודש הקרוב עליה בהחזרים החודשיים.

בסדרת הכתבות הבאה נבהיר מעט כיצד כל מסלול משתנה כאשר המצב במשק משתנה ונשווה בין היתרונות והחסרונות של המסלולים השונים.

בכתבה זו נעסוק במסלול בריבית קבועה צמוד מדד למול מסלול בריבית פריים - במסלול של ריבית קבועה צמוד מדד הריבית נשארת ללא שינוי במשך כל תקופת ההלוואה והשינוי בגובה ההחזר החודשי נובע מעליה או ירידה בשיעור המדד.

כמו כן, במסלול זה נדרש הלווה לשלם קנס במקרה של פירעון מוקדם של ההלוואה.

דוגמא מספרית לחישוב: נניח משכנתא של 500,000 ש"ח ל- 20 שנה בריבית קבועה של 3.8% (ריבית חודשית מקורבת של 0.32% לפי 3.8%/12). גובה ההחזר החודשי בהלוואה זו יהיה 2,977 ש"ח (החזר על בסיס לוח שפיצר).

מה עדיף שפיצר או קרן שווה?

בחודש ינואר לא חל שינוי במדד. גובה ההחזר יהיה לפיכך 2,977 ש"ח. • בחודש פברואר ירד המדד ב-0.2% ולכן ההחזר יפחת ב- 997 ש"ח (חישוב ההצמדה נעשה ע"פ הנוסחה: יתרת הקרן X שיעור ירידת / עליית המדד. מאחר והתשלום הראשון ע"ח הקרן בהלוואה שלנו עומד על 1,394 ש"ח, יתרת הקרן בחודש השני תהיה 498,406 ש"ח).

בחודש מרץ המדד עלה ב- 0.3%. תוספת ההצמדה לחודש זה תעמוד על 1,492 ש"ח (יתרת הקרן בחודש זה תעמוד על 497,207).

ניתן לראות כי יתרת הקרן פוחתת מחודש לחודש ולכן שיעור ההצמדה מחושב על יתרת קרן קטנה יותר.

נניח כי בסוף השנה סך העלייה באינפלציה תהיה בהתאם לציפיות ותעמוד על 3.3% אזי תוספות ההצמדה יסתכמו ב- 16,500 ש"ח.

סך ההחזרים בשנה זו יהיו 52,229 ש"ח (17,024 ש"ח על חשבון הקרן + 18,706 ש"ח על חשובן הריבית + 16,500 ש"ח על חשבון ההצמדה).

מהי כדאיות מסלול זה למול מסלול הפריים ? במסלול הפריים אין הצמדה למדד אולם אין ודאות לגבי מרכיב הריבית. הריבית במסלול נקבעת ע"פ נוסחה הלוקחת מרווח כלשהוא מריבית הפריים, למשל פריים מינוס 0.75%, אשר תהיה 4% נכון לחודש מאי.

הריבית על המשכנתא מתעדכנת מדי חודש בהתאם לשינוי בריבית הפריים. במסלול זה ניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת ללא קנס.

כדי להשוות מסלול זה למסלול הפריים בו אין הצמדה, יש לחשב במסלול הצמוד את הריבית השנתית בתוספת ההצמדה הצפויה.

בדוגמא הנ"ל במסלול הצמוד למדד סך הריבית השנתית על המשכנתא תהיה (1.038 X 1.033) - 1 = 7.23% שהנה גבוהה בהרבה מהריבית שניתן להשיג יום על מסלולי הפריים.

האם המסקנה היא שמסלול הפריים עדיף על מסלול צמוד מדד ? נחלק את התשובה לשניים:

1. משכנתא הנה הלוואה לטווח ארוך ובמהלך תקופת המשכנתא צפויים תנאי המשק להשתנות לכן תהינה תקופות בהן מסלול אחד היה עדיף ותקופות בהן המסלול השני עדיף.

נניח שנה בה הריבית על מסלולי הפריים עלתה ל- 8% ואילו האינפלציה השנתית הסתכמה ב- 2%. במקרה זה הריבית השנתית במסלול הצמוד תעמוד על 5.9% והריבית במסלול הפריים תהיה 7.25%.

2. חשוב להבין כי עליית האינפלציה תהיה לרוב מלווה בעליית ריבית אשר מעלה את החזרי המשכנתאות בשני המסלולים וירידה באינפלציה תגרור ירידה בשיעורי הריבית ולכן בשני המסלולים תהיה ירידה בהחזרי המשכנתא.

לכן, ישנה חשיבות רבה לעיתוי לקיחת המשכנתא. כאשר הריבית במשק נמוכה מאוד מומלץ לקחת לפחות חלק מההלוואה במסלול בריבית קבועה צמוד מדד, על מנת לקבע את הריבית הנמוכה וכן על מנת להפחית את אי הודאות ביחס למרכיב זה.

שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש