שתף

בחירת מסלול משכנתא בתנאי אי ודאות – מסלול בריבית משתנה צמודת מדד

11.06.2008
נכתב ע"י שגית כהן, בעלת M.A בכלכלה בשיתוף עם רוס לוין, מנהל מוקד משכנתאות ארצי בבנק אדנים בכתבה הקודמת עסקנו במסלול צמוד מדד עם ריבית קבועה והשווינו מסלול זה למסלול הפריים בו הריבית ניידת אך אין הצמדה למדד. בכתבה זו נעסוק ביתרונות והחסרונות של מסלול צמוד מדד עם ריבית משתנה. במסלול עם ריבית משתנה קיים קיבוע זמני של הריבית על ההלוואה. בעת לקיחת ההלוואה נקבעות תחנות הזמן בהם תתעדכן הריבית על ההלוואה. ניתן לקבוע תחנת זמן אחת לשנה, שנתיים, שנתיים וחצי, שלוש, חמש, שש, עשר שנים וכו`. ככל שתחנת הזמן קצרה יותר גדלה אי הודאות ביחס למרכיב הריבית. הריבית במסלול זה נקבעת ביחס לריבית עוגן של הבנק. נביא דוגמא לשתי ריביות עוגן: 1. עוגן גיוסים - ריבית עוגן המבוססת על עלות גיוס האשראי של הבנק. עלות גיוס האשראי של הבנק מחושבת ע"פ ממוצע הריביות שהבנק משלם ללקוחות עבור פיקדונות, תוכניות חיסכון ומקורות גיוס נוספים. ריבית עוגן הגיוסים נקבעת באופן אובייקטיבי ע"פ נוסחה של בנק ישראל אשר משקללת את ממוצע הגיוסים של הבנקים למשכנתאות לחודש החולף. עוגן הגיוסים עולה כאשר הריבית במשק עולה, שכן עליית הריבית מחייבת את הבנק להעלות את הריביות שהוא מבטיח על פקדונות ותוכניות חיסכון. ירידת ריבית המשק תביא לתוצאה הפוכה. 2. עוגן שימושים - ריבית עוגן המבוססת על עלות השימושים של הבנק באשראי העומד לרשותו. אם ריבית עוגן הגיוסים מבוססת על ממוצע הריביות שהבנק נותן על פקדונות וחסכונות, אז ריבית עוגן השימושים מבוססת על ממוצע הריביות שהבנק מקבל על הלוואות לטווחי זמן שונים. גם כאן ריבית העוגן נקבעת באופן אובייקטיבי ע"פ נוסחה של בנק ישראל אשר משקללת את המחיר הממוצע בו הבנקים למשכנתאות נתנו אשראי בחודש החולף. עוגן השימושים מושפע גם הוא מריבית המשק. כאשר הריבית עולה הוא מחויב לתת ריביות גבוהות יותר על פקדונות וחסכונות אשר מהוות את רזרבות הבנק המאפשרות מתן הלוואות ולכן ידרוש הבנק בהתאמה ריבית גבוהה יותר על ההלוואות. עליית הריבית על ההלוואות מעלה את עוגן השימושים. ירידת ריבית המשק תביא לתוצאה ההפוכה. יש לציין כי עוגן השימושים תמיד יהיה גבוה יותר מעוגן הגיוסים ולכן בנקים המשתמשים בעוגן זה נותנים לעתים מרווח שלילי מהעוגן (עוגן שימושים – X%) ולעומת זאת בעוגן הגיוסים לוקח הבנק מרווח חיובי (עוגן גיוסים + X%). לרוב הריבית הסופית שניתן לקבל בבנקים למשכנתאות המשתמשים בעוגן הגיוסים היא נמוכה יותר מהבנקים המשתמשים בעוגן השימושים. ישנם עוד מספר סוגי עוגנים כמו עוגן ממוצע תשואות אג"ח ומק"מ, אך עוגנים הללו נפוצים פחות ונמצאים בשימוש של בנקים בודדים בלבד. ריבית העוגן הנה חלק אחד של הריבית הכוללת במסלול עם ריבית משתנה צמודת מדד. החלק השני הנו שיעור עליית / ירידת המדד. החישוב של הפרשי ההצמדה זהה לחישוב שהוצג בדוגמא על מסלול עם ריבית קבועה צמוד מדד. בהשוואת המסלולים צמודי המדד הלוואה בריבית משתנה תהיה נמוכה יותר מהלוואה בריבית קבועה. אולם קיים סיכון של עליית ריבית העוגן בתחנות הזמן שנקבעו מראש אשר יבטלו את היתרון של המסלול בריבית משתנה. יתרון אחר של המסלול עם ריבית משתנה הוא האפשרות לפרוע את ההלוואה או חלקה בתחת השינוי ללא עמלת היוון. בהשוואת המסלול עם ריבית משתנה צמוד מדד למסלול הפריים, ניתן לומר כי יתרונו של מסלול עם הריבית המשתנה הוא בכך שהמסלול מאפשר הן גמישות ביחס לריבית כך שניתן יהיה ליהנות מירידת הריבית, במידה וזו התרחשה, בתחנות הזמן שנקבעו מראש בהלוואה, והן מקיבוע זמני בו גובה ההחזר קבוע וידוע. בריבית הפריים חוסר הודאות לגבי גובה הריבית נמוך בהרבה כיוון שהריבית במסלול זה מתעדכנת על בסיס חודשי. החסרון של מסלול הריבית המשתנה הוא בהצמדה למדד שאינה קיימת במסלול הפריים.
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

לוח אירועים

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש