שתף

בועת הנדל``ן - לאן נעים מחירי הדירות בישראל?

14.09.2010
לקראת סיומה של שנת 2010 מסרב שוק הנדל"ן בישראל להראות סימנים ברורים של התקררות. מאז שנת 2007 הלך והפך חלום הבית הפרטי ונהפך יקר יותר, בעוד שעבור המשקיעים המשיך שוק הנדל"ן להוות אופציה אטרקטיבית, במיוחד לאור ריבית הפריים וריבית המשכנתאות הנמוכה. העלייה החדה במחירי הדירות בשלוש השנים האחרונות מציבה כעת סימני שאלה בנוגע להתפתחותה של בועת נדל"ן מסוכנת למשקיעים בשוק הנדל"ן ולמשק כולו. מצד אחד, מחירי השיא של קיץ 2010, הפעילות הממשלה להרחבת היצע הדירות והצעדים המוניטאריים, כגון העלאת הריבית שנוקט בנק ישראל, אמורים לצנן את שוק הדירות. גורמים שונים מאמינים כי שוק הנדל"ן הגיע לנקודת יציבות, וניתן לראות לכך גם עדות מסוימת בנתונים הכלכליים של חודשי הקיץ. אולם למרות כוונותיהם הטובות של קברניטי המשק, ישנן סיבות רבות להישאר ספקנים לגבי האפשרות לירידת מחירים משמעותית בעתיד הקרוב, לפחות כל עוד שיפור בהיצע הדירות אינו מורגש בשטח ושיעורי הריבית נשארים נמוכים. עד לאן יגיעו מחירי הדירות, והאם תיתכן מפולת? הדעות על כך חלוקות, אולם, ישנן מספר אינדיקציות המספקות מידע חשוב על המגמות הצפויות בשוק הנדל"ן. האם הגענו לשיא? שלוש שנים של עלייה שוק הנדל"ן הישראלי זינק רק בשנת 2010 בשיעור של 17%, כאשר הוא ממשיך שנה שלישית ברציפות של עליות בשיעור כולל של 48% מאמצע שנת 2007. זוג צעיר שהיה צריך רק בשנת 2009 להיפרד מ-100 משכורות יאלץ כיום להיפרד מ-125 משכורות. ישנן מספר סיבות מרכזיות לעליות המחירים התלולות: • השקעה בנדל"ן תמיד נחשבה אצל המשקיעים להשקעה סולידית • לכך נוסף היצע הדירות המצומצם בישראל ובעיקר במרכז הארץ. • הריבית הנמוכה הביאה לשתי תוצאות: נטילת משכנתא במסלול פריים או צמוד מדד הפכה לאטרקטיבית יותר, ובנוסף הפכו אחוזי התשואה הבודדים מהשכרת הנכס לאטרקטיביים, לעומת אפיקי השקעה סולידיים אחרים כגון אגרות חוב או מקמי"ם. המלחמה במחירי הנדל"ן מגמת העלייה החדה במחירי הדירות והחשש מהתפתחות בועת נדל"ן שתסכן את יציבותו של המשק הישראלי כולו, הביאו את בנק ישראל והממשלה להביע באופן גלוי את דאגתם לגורלו של שוק הנדל"ן. אולם מלבד שחרור הצהרות, נוקטים בבנק ישראל ובממשלה מספר צעדים משמעותיים לצינון שוק הנדל"ן. בנק ישראל העלאה את הריבית ל-1.75% (ריבית פריים של 3.25%) וצפוי להמשיך במגמת העלאת הריבית, במיוחד כאשר הוא יחשוש כי מגמת העלייה במחירי הדיור אינה נפסקת. בנק ישראל צופה שעליית הריבית תסייע ליצירת אלטרנטיבות להשקעה בנדל"ן, וחשוב מכך תוריד את הכדאיות בנטילת משכנתאות ותצנן את שוק המשכנתאות. גם הדרישה הגוברת למשכנתאות במימון גבוה נתקלה בצעד מנע של הגבלת היקף המימון הבנקאי במשכנתא ל-60% (מעבר לכך מחויב הבנק להפקיד 0.75% מגובה ההלוואה לטובת חובות מסופקים). הפעולות הנמרצות לצורך צינון מחירי הדירות מגיעות גם מכיוון משרדי הממשלה. רק לאחרונה הודיע משרד השיכון על שחרור מיידי של קרקעות המיועדות לבניה של 3,000 דירות נוספות. בכוונת המשרד לאשר בהקדם האפשרי קרקעות עבור עשרות אלפי יחידות דיור נוספות, על מנת להגדיל את היצע הדירות בכל רחבי הארץ. בנוסף לכך נרשמת מגמת עלייה בפרויקטים של פינוי ובינוי. סימנים של התייצבות? מחירי השיא אליהם הגיע שוק הנדל"ן ב 2010, כמו גם הצעדים שנקטו וצפויים לנקוט בנק ישראל ומשרדי הממשלה בתחום הריבית והיצע הדירות, מצביעים על כך שבהחלט ייתכן שמחירי הנדל"ן הגיעו לשיא בשנת 2010. על פי הנתונים העדכניים של משרד האוצר, ניתן לראות סימנים לירידה בהיקף העסקאות ובמחירי נדל"ן. בחודש יולי נרשמה ירידה של כ-12% במספר העסקאות לעומת חודש יוני, כאשר נרשמה ירידה של 18% ברכישת דירות יד שנייה, בעוד שמחירי הדירות החדשות ירדו ב-3%. גם היקף ההשקעה בנכסים להשקעה נמצא בירידה. ישנה ירידה במספר העסקאות גם לעומת חודש יולי המקביל בשנה שעברה, אולם, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מבצעת את החישובים בצורה שונה, ובנתונים שהיא מפרסמת מחירי הדירות דווקא עלו בחודש יולי בכ-2.8%. למרות נתונים אלה, עדיין לא ניתן לקבוע בוודאות שמחירי הנדל"ן לא ימשיכו לטפס גם בחודשים הבאים. הגדלת היצע הדירות באופן מהיר נתקל בקשיים המקשים על הורדת הביקוש. בנוסף לכך, בנק ישראל יתקשה להשתמש בחופשיות בנשקו העיקרי בקרב - הריבית, לפחות כל עוד ריביות הבנקים המרכזיים ברחבי העולם ממשיכות להיות נמוכות. כל עוד ממשיך לשרור חוסר היציבות בארצות הברית ואירופה, יתקשה בנק ישראל להפחית את האטרקטיביות של שוק המשכנתאות .
שתף

אולי יעניין אותך גם...

loader

בנקרייט עושה מאמצים לאסוף עבורך מידע מדויק ועדכני כדי לתת בידיך כלי עזר. עם זאת, אין בנקרייט יכולה להיות אחראית לנכונות המידע ולאפשרות השימוש בו. אין לראות באתר זה המלצה על דרך השקעה או פעולה. יש לבדוק את המידע המפורסם לפני כל החלטה.

תנאי שימוש